Czytasz: PKO BP wydał pierwsze hipoteki bez WIBOR-u. Od 2027 roku nie będzie już wyboru
-
01
PKO BP wydał pierwsze hipoteki bez WIBOR-u. Od 2027 roku nie będzie już wyboru
PKO BP wydał pierwsze hipoteki bez WIBOR-u. Od 2027 roku nie będzie już wyboru
3 września Grupa PKO Banku Polskiego jako pierwsza na rynku zaczęła udzielać kredytów hipotecznych opartych na wskaźniku POLSTR zamiast WIBOR-u. Dla klientów, którzy właśnie składają wniosek, to na razie kwestia wyboru. Za niecały rok wyboru już nie będzie, bo od początku 2027 roku WIBOR ma zniknąć z nowych umów w całym sektorze. Zmiana brzmi technicznie, ale dotyczy sposobu, w jaki co miesiąc wylicza się ratę milionów kredytów. Warto wiedzieć, co dokładnie się w niej zmienia, a co zostaje po staremu.
Najważniejsze w skrócie
- PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny udzielają hipotek na wskaźniku POLSTR 1M Stopa Składana od 3 września 2026 roku.
- W przykładzie reprezentatywnym banku POLSTR 1M wynosił 3,55472 proc., a marża 2,11 pkt proc.
- WIBOR 3M w tym samym czasie był w okolicach 3,86 proc., czyli o około 31 punktów bazowych wyżej.
- Niższy wskaźnik nie oznacza automatycznie niższej raty, bo banki podnoszą marżę, żeby zrekompensować różnicę.
- Od 1 stycznia 2027 roku WIBOR i WIBID nie mają być stosowane w nowych umowach i instrumentach finansowych.
- Dla już zaciągniętych kredytów WIBOR będzie publikowany do 31 grudnia 2036 roku, a konwersję przeprowadzi rozporządzenie ze spreadem korygującym.
Co się właściwie stało 3 września
Grupa PKO Banku Polskiego wprowadziła do oferty nowe kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem opartym na wskaźniku POLSTR 1M Stopa Składana. To pierwszy taki ruch na polskim rynku i sygnał, że reforma wskaźników referencyjnych wyszła z fazy konsultacji i weszła do realnych umów kredytowych.
Kontekst regulacyjny domknął się kilka dni wcześniej. Według Komisji Nadzoru Finansowego na 26 sierpnia 2026 roku wartość instrumentów i produktów wykorzystujących POLSTR przekroczyła równowartość 18,5 mld euro, a nadzór uznał go za istotny wskaźnik referencyjny. To formalność, ale ważna, bo dopiero taki status pozwala budować na wskaźniku dużą część rynku kredytowego.
Sam POLSTR, czyli Polish Short Term Rate, jest wskaźnikiem jednodniowym typu overnight. Opracowuje go GPW Benchmark, podmiot z zezwoleniem KNF wpisany do rejestru administratorów prowadzonego przez ESMA. Powstaje na podstawie danych o rzeczywistych, niezabezpieczonych transakcjach depozytowych w złotych na hurtowym rynku pieniężnym.
Czym POLSTR różni się od WIBOR-u
Najkrócej: WIBOR odpowiada na pytanie, ile banki spodziewają się płacić za pieniądz przez najbliższe trzy miesiące. POLSTR odpowiada na pytanie, ile faktycznie zapłaciły przez ostatni miesiąc. To różnica między prognozą a rachunkiem.
| Cecha | WIBOR | POLSTR |
|---|---|---|
| Na czym się opiera | Kwotowania banków dla depozytów terminowych | Rzeczywiste transakcje overnight na rynku hurtowym |
| Kierunek patrzenia | W przód, wycenia oczekiwania na kolejne miesiące | W tył, uśrednia to, co już się wydarzyło |
| Ryzyko kredytowe banku | Zawarte w stawce, stąd premia terminowa | Praktycznie brak, to stawka bliska wolnej od ryzyka |
| Typowy poziom | Wyższy, bo zawiera premię za termin i ryzyko | Niższy, bliżej stopy referencyjnej NBP |
| Reakcja na decyzje RPP | Wyprzedza je, rusza się na samych oczekiwaniach | Nadąża za nimi z opóźnieniem, bo uśrednia przeszłość |
Administratorem obu wskaźników jest GPW Benchmark, spółka z zezwoleniem KNF wpisana do rejestru ESMA.
Ostatni wiersz jest w praktyce najważniejszy, a najrzadziej się o nim mówi. Wskaźnik składany typu POLSTR 1M uśrednia stawki overnight z ostatniego miesiąca. Kiedy Rada tnie stopy, POLSTR schodzi w dół dopiero po fakcie, przez kilka tygodni. Kiedy je podnosi, rośnie równie leniwie. WIBOR robi jedno i drugie z wyprzedzeniem. Dla kredytobiorcy oznacza to inny rozkład niespodzianek w czasie, a nie ich brak.
Czy rata będzie niższa
To pytanie, które pada najczęściej, i odpowiedź na nie brzmi: nie z samego faktu zmiany wskaźnika. Oprocentowanie kredytu to suma wskaźnika i marży banku. Jeżeli wskaźnik jest strukturalnie niższy o 31 punktów bazowych, bank ma pełne pole, żeby o tyle samo podnieść marżę i wyjść na to samo.
Zwróć uwagę na kolejność. POLSTR leży poniżej stopy referencyjnej NBP, a WIBOR powyżej. To nie przypadek ani anomalia, tylko dokładnie to, czego należy się spodziewać po wskaźniku bliskim stawce wolnej od ryzyka w zestawieniu ze wskaźnikiem terminowym z premią. Ta różnica będzie istniała także wtedy, gdy stopy pójdą w górę albo w dół.
Poniżej to samo w racie. Punktem wyjścia jest przykład reprezentatywny PKO Banku Hipotecznego, w którym marża wynosiła 2,11 pkt proc. przy POLSTR 1M na poziomie 3,55472 proc.
| Wariant | Wskaźnik | Marża | Oprocentowanie | Rata |
|---|---|---|---|---|
| POLSTR 1M przykład reprezentatywny |
3,55% | 2,11 pkt | 5,66% | 2 496 zł |
| WIBOR 3M ta sama marża |
3,86% | 2,11 pkt | 5,97% | 2 570 zł |
| WIBOR 3M marża niższa o 31 pb |
3,86% | 1,80 pkt | 5,66% | 2 496 zł |
Wyliczenia redakcyjne dla kredytu 400 tys. zł na 25 lat z ratą równą. Parametry przykładu reprezentatywnego nie są gwarantowanymi warunkami dla każdego kredytobiorcy.
Pierwszy i trzeci wiersz dają identyczną ratę. To nie zbieg okoliczności, tylko sedno sprawy. Cała różnica między wskaźnikami znika, gdy bank odpowiednio ustawi marżę. Dlatego przy porównywaniu ofert liczy się wyłącznie suma, a nie to, który wskaźnik brzmi korzystniej w reklamie. Ta zasada nie jest nowa, ale teraz łatwiej ją przeoczyć, bo po raz pierwszy od lat na rynku stoją obok siebie kredyty liczone na dwa różne sposoby. Przy przeglądaniu aktualnych ofert i marż banków warto od razu sprawdzać, na jakim wskaźniku oparta jest dana propozycja.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.09.2026Średnia cena metra w Warszawie spadła, a tanich mieszkań ubyło. To nie jest sprzecznośćHarmonogram, czyli co i kiedy
Reforma ma mapę drogową i jest ona dość konkretna. Rok 2026 to stopniowe wprowadzanie produktów na POLSTR, czego pierwszym przykładem jest właśnie ruch PKO BP. Rok 2027 zaczyna się twardą datą graniczną.
Od 1 stycznia 2027 roku WIBOR i WIBID nie mają być stosowane w nowych umowach ani nowych instrumentach finansowych. Wyjątek dotyczy transakcji pochodnych służących zarządzaniu ryzykiem stopy procentowej albo ryzykiem płynności portfeli zawartych do końca 2026 roku, czyli spraw czysto technicznych po stronie banków.
Dziesięcioletni ogon do 2036 roku wynika z prostej arytmetyki. Kredyty hipoteczne zaciągane dziś na 25 czy 30 lat będą spłacane jeszcze długo, a nie da się ich obsługiwać bez wskaźnika. WIBOR będzie więc publikowany dalej, ale wyłącznie w tym celu.
Co to znaczy, jeśli masz już kredyt z WIBOR-em
Na dziś nie znaczy nic. Twoja umowa działa bez zmian, rata wylicza się tak samo jak wcześniej i nie musisz podejmować żadnych kroków. Zmiana przyjdzie później i przyjdzie z góry, w formie rozporządzenia Ministra Finansów, które zastąpi WIBOR w pozostałych umowach z konkretną datą konwersji.
Najważniejszym elementem tej operacji jest spread korygujący. To różnica doliczana do POLSTR w dniu konwersji, liczona jako mediana pięcioletnich różnic między WIBOR-em a POLSTR-em. Sens jest taki, żeby w momencie przełączenia oprocentowanie nie skoczyło ani nie spadło, tylko zostało tam, gdzie było.
Kto ustala spread korygujący
Krok pierwszy. Komisja Nadzoru Finansowego przygotowuje propozycję wysokości spreadu.
Krok drugi. Komitet Stabilności Finansowej wydaje rekomendację.
Krok trzeci. Minister Finansów wpisuje konkretną wartość do rozporządzenia, które przeprowadza konwersję.
Warto rozumieć, na czym polega tu neutralność. Spread korygujący jest tak skonstruowany, żeby konwersja nie zmieniła oprocentowania w dniu jej przeprowadzenia. Nie oznacza to natomiast, że rata przestanie się zmieniać później. Po konwersji będzie po prostu podążać za POLSTR-em zamiast za WIBOR-em, a te dwa wskaźniki reagują na politykę pieniężną w innym tempie.
Praktyczne znaczenie widać zwłaszcza teraz, gdy w prognozach części analityków wrócił scenariusz podwyżki stóp. Kredyt oparty na WIBOR-ze zareagowałby na taką zmianę szybciej, jeszcze zanim Rada podjęłaby decyzję, bo wskaźnik zacząłby wyceniać oczekiwania. Kredyt na POLSTR-ze poczułby ją z opóźnieniem kilku tygodni. W scenariuszu obniżek działa to dokładnie odwrotnie i to jest cena, jaką płaci się za wskaźnik oparty na faktach zamiast na przewidywaniach.
Osobna kwestia to dostępność samych kredytów. Zmiana wskaźnika nie wpływa na zdolność kredytową, ale nakłada się na okres, w którym banki zapowiadały zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów mieszkaniowych. Warto rozdzielić te dwa procesy, bo łatwo przypisać reformie wskaźników skutki, które mają zupełnie inne źródło.
Najczęściej zadawane pytania
Powiązane artykuły:
- Inflacja skoczyła do 3,4 procent, Rada zamroziła stopy. W prognozach wróciła podwyżka
- Kredyt hipoteczny 2026 ranking: aktualne oferty, oprocentowanie i marże banków
- Stopy w dół, a o kredyt trudniej. Banki zapowiadają zaostrzenie kryteriów
- Banki pożyczyły w trzy miesiące 39,7 mld zł. Tylu hipotek nie było od 2007 roku
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani rekomendacji wyboru konkretnej oferty kredytowej. Parametry przykładu reprezentatywnego PKO Banku Hipotecznego nie są warunkami gwarantowanymi dla każdego kredytobiorcy i mogą ulec zmianie. Wartość WIBOR 3M jest przybliżona i odnosi się do początku września 2026 roku. Wyliczenia rat są redakcyjne i poglądowe: przyjęto kredyt 400 tys. zł na 25 lat z ratą równą, bez uwzględnienia prowizji, ubezpieczeń i innych kosztów wliczanych do RRSO. Terminy harmonogramu reformy pochodzą z mapy drogowej reformy wskaźników referencyjnych i mogą zostać zaktualizowane. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).
