Rekord bankructw w pół roku. Fali tanich mieszkań z upadłości wciąż nie widać

W pierwszej połowie 2026 roku upadłość konsumencką ogłosiło 12 255 osób. To o 24,6 procent więcej niż rok wcześniej i najwyższy wynik półrocza od czasu wprowadzenia tej instytucji do polskiego prawa. Liczba brzmi alarmująco i łatwo z niej wyciągnąć wniosek, że na rynek zaraz trafi fala tanich mieszkań od syndyków. Dane cenowe mówią jednak coś zupełnie innego: na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach ceny ofertowe wciąż idą w górę.

Rekord, który trzeba czytać ostrożnie

Liczby pochodzą z Centralnego Ośrodka Informacji Gospodarczej. W pierwszej połowie 2026 roku upadłość ogłoszono wobec 12 255 osób, podczas gdy w analogicznym okresie 2025 roku było to 9837 przypadków. Wzrost wynosi więc około 24,6 procent, a wobec poprzedniego półrocza 7,2 procent.

Zanim jednak przełożymy to na rynek mieszkaniowy, warto zrobić dwa zastrzeżenia. Pierwsze dotyczy samego źródła. COIG jest prywatnym podmiotem agregującym dane z publicznych rejestrów, a nie instytucją statystyki publicznej, więc poszczególne bazy podają nieco inne wartości. MGBI wskazuje na 12 252 upadłości w tym samym okresie. Różnica jest kosmetyczna i nie zmienia obrazu, ale pokazuje, że mówimy o szacunku, a nie o odczycie z jednego licznika.

Drugie zastrzeżenie jest poważniejsze. Jak zwraca uwagę dr Maciej Kietliński, ekspert do spraw ekonomicznych w Otodom, samo ogłoszenie upadłości nie jest tożsame z natychmiastową sprzedażą mieszkania dłużnika. Nie każdy upadły jest właścicielem nieruchomości, a dostępne statystyki w ogóle nie pokazują, jaka część postępowań obejmuje lokale, które rzeczywiście trafią na sprzedaż.

Dlaczego dzisiejszych liczb nie da się porównać z 2019 rokiem

To punkt, który znika w większości nagłówków, a rozstrzyga o interpretacji całego zjawiska. 24 marca 2020 roku weszły w życie przepisy, które znacząco ułatwiły dostęp do upadłości konsumenckiej. Na etapie otwierania postępowania sąd nie bada już przyczyn niewypłacalności tak jak przed reformą. Ocena tego, czy dłużnik doprowadził do niewypłacalności umyślnie lub przez rażące niedbalstwo, ma znaczenie przede wszystkim na późniejszych etapach i wpływa na warunki oddłużenia.

Konsekwencja jest prosta: część wzrostu liczby postępowań wynika z większej dostępności samej procedury, a nie z pogorszenia kondycji finansowej gospodarstw domowych. Rosnąca liczba upadłości oznacza między innymi, że po to narzędzie sięga więcej osób, które wcześniej po prostu nie miały do niego praktycznego dostępu.

Widać tu jeszcze jedną rzecz. Lata 2024 i 2025 zamknęły się praktycznie tym samym wynikiem, różnica wyniosła 79 postępowań. Dopiero 2026 rok wyłamuje się z tej stabilizacji, a lipcowy odczyt to potwierdza: 2018 upadłości, o około 9 procent więcej niż rok wcześniej.

Do tego dochodzą dane Krajowego Rejestru Długów, które pokazują, że problemy wielu dłużników nie zaczęły się wczoraj. Niemal 5,7 tysiąca osób, które ogłosiły upadłość w pierwszej połowie 2026 roku, figurowało w KRD już trzy lata wcześniej, a w dniu upadłości w rejestrze znajdowało się 7,3 tysiąca z nich. Formalne bankructwo jest więc w wielu przypadkach finałem długiego procesu, a nie nagłym zdarzeniem.

Co dzieje się z mieszkaniem po ogłoszeniu upadłości

Jeżeli nieruchomość należąca do dłużnika wchodzi do masy upadłości, może zostać sprzedana w ramach likwidacji majątku, a uzyskane pieniądze służą zaspokojeniu wierzycieli. Prawo upadłościowe przewiduje jednak zabezpieczenie, o którym mało kto wie.

Zgodnie z artykułem 342a, jeżeli sprzedawany jest lokal mieszkalny lub dom, w którym mieszka upadły, a trzeba zapewnić potrzeby mieszkaniowe jego oraz osób pozostających na jego utrzymaniu, z uzyskanej ceny może zostać wydzielona kwota odpowiadająca przeciętnemu czynszowi najmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

To rozwiązanie ma dwa skutki, o których warto pamiętać, patrząc na rynek. Po pierwsze, upadłość nie kończy się wyrzuceniem kogoś na bruk, tylko przesunięciem go z rynku własności na rynek najmu. Po drugie, ten mechanizm rozciąga proces w czasie, bo między ogłoszeniem upadłości a sprzedażą lokalu mija zwykle wiele miesięcy.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 10.09.2026PKO BP wydał pierwsze hipoteki bez WIBOR-u. Od 2027 roku nie będzie już wyboru

Rynek nie pokazuje śladu wyprzedaży

Gdyby do sprzedaży trafiała naprawdę duża liczba nieruchomości należących do osób niewypłacalnych, pierwszym sygnałem byłby wzrost podaży, a przy odpowiedniej skali presja na ceny, szczególnie na rynkach lokalnych. Dane tego nie potwierdzają.

W drugim kwartale 2026 roku zagregowana średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach wynosiła według Otodom około 15,5 tys. zł za metr, czyli była o mniej więcej 3 procent wyższa niż rok wcześniej. Tempo jest niewielkie i zbliżone do inflacji, ale w ujęciu nominalnym to wciąż wzrost, a nie przecena.

Szczegółowe dane za czerwiec pokazują wyraźne różnice między miastami. Najmocniej rosło Trójmiasto, o 6,9 procent rok do roku, oraz Poznań, o 4,7 procent. Warszawa dołożyła 2,7 procent. Z kolei w Łodzi i Katowicach wzrost wyniósł zaledwie 0,2 procent, a przy czerwcowej inflacji na poziomie 2,5 procent oznaczało to realny spadek wartości mieszkań o około 2,3 procent rok do roku. W Łodzi ceny ofertowe obniżyły się dodatkowo o 0,3 procent w skali miesiąca.

Warto zwrócić uwagę na drugą kolumnę. Zainteresowanie kupujących w czerwcu wyraźnie osłabło: liczba zapytań spadła o 9 procent w Warszawie, Trójmieście i Łodzi, o 8 procent w Poznaniu i o 6 procent w Katowicach. Otodom zastrzega jednak, że przynajmniej część tego ruchu może być sezonowa, a samo osłabienie popytu nie przełożyło się dotąd na szerokie spadki cen ofertowych.

Obraz, który się z tego składa, to raczej stabilizacja z lokalnymi korektami niż powszechna przecena. Warto przy tym pamiętać, że mówimy o cenach ofertowych, czyli oczekiwaniach sprzedających, a nie o cenach transakcyjnych. Rozjazd między jednymi a drugimi bywa duży, a z ofert najszybciej znikają lokale z dolnej półki cenowej, co samo w sobie potrafi podnieść średnią bez żadnej podwyżki.

Dwa kanały, którymi upadłości mogą dotknąć rynku

Zdaniem eksperta Otodom wzrost liczby upadłości może oddziaływać na rynek mieszkaniowy dwiema drogami. Pierwsza to zwiększanie liczby nieruchomości trafiających do sprzedaży. Druga to przechodzenie części dotychczasowych właścicieli na rynek najmu.

Drugi kanał jest ciekawszy, bo dziś trudniejszy do zauważenia. Gospodarstwo domowe, które traci mieszkanie i dostaje wydzieloną kwotę na 12 do 24 miesięcy czynszu, staje się najemcą z konkretnym budżetem i konkretnym terminem. Przy skali kilkunastu tysięcy postępowań rocznie mówimy o zauważalnej grupie, choć wciąż niewielkiej na tle całego rynku najmu, na którym we wrześniu leżało około 125 tysięcy ofert.

Co z tego wynika dla kupującego i dla właściciela

Dla kogoś, kto liczy na okazje od syndyków, wniosek jest raczej rozczarowujący. Rekord upadłości nie przekłada się dziś na widoczną falę tanich mieszkań, bo między ogłoszeniem bankructwa a sprzedażą lokalu leży długi proces, a spora część postępowań w ogóle nieruchomości nie dotyczy. Mieszkania z licytacji i od syndyków były i pozostają niszą, w której przewagę mają kupujący za gotówkę i z dobrą znajomością procedur.

Dla właściciela mieszkania sygnał jest inny i bardziej ogólny. Rosnąca liczba upadłości oznacza, że coraz więcej gospodarstw domowych nie wytrzymuje presji kosztów, a te rosną nie tylko przez raty. Same opłaty eksploatacyjne w blokach przekroczyły 14 złotych za metr miesięcznie, jeszcze przed doliczeniem ciepła i wody. To ten rodzaj obciążenia, który narasta powoli i przez lata nie wygląda groźnie, aż nagle zaczyna decydować o płynności domowego budżetu.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Średnia cena metra w Warszawie spadła, a tanich mieszkań ubyło. To nie jest sprzeczność
• Na rynku najmu leży 125 tysięcy ofert. Wrzesień zabierze najlepsze z nich w trzy tygodnie
• Metr w bloku kosztuje już 14 złotych miesięcznie. I to jeszcze bez ciepła i wody
• Rada wraca do gry po dwóch miesiącach. Na tańszą ratę trzeba czekać do 2027 roku

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej. Dane o upadłościach pochodzą z Centralnego Ośrodka Informacji Gospodarczej, który jest prywatnym podmiotem agregującym informacje z rejestrów publicznych, a nie instytucją statystyki publicznej. Inne bazy podają nieznacznie różne wartości. Projekcja liczby upadłości na cały 2026 rok jest wyliczeniem redakcyjnym z tempa pierwszego półrocza i może się nie sprawdzić. Dane cenowe pochodzą z Otodom i dotyczą cen ofertowych, a nie transakcyjnych. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).