Polacy masowo przepisują nieruchomości bliskim. Prawie 200 tysięcy darowizn w rok

Blisko 200 tysięcy aktów notarialnych w ciągu jednego roku. Tyle razy Polacy przekazali w 2025 roku swoim bliskim nieruchomości albo spółdzielcze prawa do mieszkań. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości, na które powołują się analitycy portalu GetHome.pl, pokazują, że przepisywanie majątku w rodzinie stało się jednym z najważniejszych zjawisk na polskim rynku mieszkaniowym. I choć rekord z czasów pandemii wciąż pozostaje niepobity, skala darowizn utrzymuje się na poziomie, o którym w poprzedniej dekadzie nie było mowy.

Skala, która robi wrażenie

Z analizy Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu GetHome.pl, opartej na statystykach Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w 2025 roku sporządzono dokładnie 199 816 aktów notarialnych dokumentujących darowizny nieruchomości oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Dla porównania rekordowy pod tym względem był rok 2021, kiedy takich aktów odnotowano 212 630. Zdaniem eksperta tamten wynik był jednak częściowo sztucznie zawyżony, bo po pandemicznych ograniczeniach do notariuszy trafiły czynności odkładane jeszcze z 2020 roku.

Ważniejsze jest co innego. Od 2021 roku liczba darowizn utrzymuje się na wysokim, stabilnym poziomie, który wyraźnie przewyższa wyniki notowane przez większość poprzedniej dekady. Przekazywanie nieruchomości w rodzinie przestało być czymś okazjonalnym i stało się jednym z podstawowych sposobów dysponowania majątkiem.

Opracowanie własne na podstawie danych Ministerstwa Sprawiedliwości i analizy portalu GetHome.pl.

Co dokładnie przekazują sobie Polacy

Największą część ubiegłorocznych darowizn stanowiły nieruchomości inne niż rolne. W tej kategorii mieszczą się mieszkania stanowiące odrębną własność, domy jednorodzinne oraz działki budowlane. Do tego dochodzi wspomniane 13,8 tysiąca darowizn spółdzielczych własnościowych praw do lokali, charakterystycznych głównie dla starszych zasobów spółdzielni mieszkaniowych.

Autor analizy zwraca przy tym uwagę na istotną lukę w statystykach. Dane resortu sprawiedliwości mają dość ogólny charakter i nie pozwalają precyzyjnie ustalić, jak duża część darowizn dotyczyła wyłącznie nieruchomości mieszkaniowych. Eksperci postulują uszczegółowienie statystyk, bo wyodrębnienie darowizn mieszkań i domów pozwoliłoby lepiej ocenić, jak przepisywanie majątku wpływa na rynek mieszkaniowy, w tym na podaż lokali trafiających później do sprzedaży lub najmu.

Dlaczego rodziny tak chętnie przepisują majątek

Powodów jest kilka i większość z nich ma bardzo praktyczny charakter. Po pierwsze, darowizna dla najbliższej rodziny jest całkowicie zwolniona z podatku. Małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, a także ojczym i macocha tworzą tak zwaną grupę zerową, która przy zachowaniu wymogów formalnych nie zapłaci ani złotówki podatku, niezależnie od wartości przekazywanej nieruchomości. Przy darowiźnie mieszkania czy domu akt notarialny jest obowiązkowy, a formalnościami podatkowymi zajmuje się notariusz, więc obdarowany nie musi nawet składać osobnego zgłoszenia w urzędzie skarbowym.

Po drugie, wysokie ceny mieszkań sprawiają, że młodym coraz trudniej kupić pierwsze lokum na własną rękę. Przekazanie mieszkania po dziadkach albo działki pod budowę domu bywa dziś realniejszą formą pomocy niż dokładanie się do wkładu własnego. Po trzecie, starsze pokolenie coraz częściej porządkuje sprawy majątkowe za życia, żeby oszczędzić rodzinie długich postępowań spadkowych. Szczegółowo opisywaliśmy ten proces w poradniku wyjaśniającym, jak przepisać mieszkanie na dziecko.

Stan prawny na 2026 rok. Nadwyżka ponad kwotę wolną podlega opodatkowaniu według skali właściwej dla danej grupy.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 29.07.2026Fiskus bierze na celownik flipperów. Ulga mieszkaniowa czeka na cięcie, w grze podatek od szybkiej sprzedaży

O czym pamiętać, zanim podpiszesz akt

Choć darowizna w najbliższej rodzinie jest wolna od podatku, nie oznacza to, że jest całkowicie darmowa. Trzeba zapłacić za sporządzenie aktu notarialnego, a wysokość opłaty zależy od wartości nieruchomości. Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz koszty wypisów. Aktualne stawki zebraliśmy w tekście o tym, ile kosztuje notariusz.

Druga sprawa to zachowek. Darowizna nie znika z rodzinnych rozliczeń w momencie podpisania aktu. Jeśli darczyńca pominie któreś z dzieci, po jego śmierci pominięty spadkobierca może domagać się zachowku, a wartość przekazanej wcześniej nieruchomości co do zasady dolicza się do masy spadkowej. W praktyce oznacza to, że obdarowany może po latach zostać zobowiązany do spłaty rodzeństwa. Warto też rozważyć alternatywy, takie jak umowa dożywocia, która w zamian za przeniesienie własności gwarantuje seniorowi opiekę i prawo zamieszkiwania, a przy tym nie podlega doliczeniu do zachowku. O wszystkich formalnościach, kosztach i ryzykach piszemy szerzej w poradniku o tym, jak przebiega darowizna mieszkania krok po kroku.

Co dalej z falą darowizn

Nic nie wskazuje na to, żeby zjawisko miało wyhamować. Społeczeństwo się starzeje, a pokolenie, które kupowało lub wykupywało mieszkania w latach dziewięćdziesiątych, właśnie przekazuje je dzieciom i wnukom. Jednocześnie wysokie ceny na rynku sprawiają, że odziedziczone lub podarowane mieszkanie często jest dla młodych jedyną szansą na własne cztery kąty bez wieloletniego kredytu.

Dla rynku nieruchomości oznacza to stały, trudny do zmierzenia strumień lokali zmieniających właścicieli poza klasycznym obrotem. Część z nich trafia potem do sprzedaży, część na rynek najmu, a część po prostu zostaje w rodzinie na kolejne dekady. Właśnie dlatego eksperci tak mocno dopominają się o bardziej szczegółowe statystyki. Bez nich trudno ocenić, jak duży wpływ na podaż mieszkań ma majątek krążący w rodzinach.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy od darowizny mieszkania od rodziców trzeba zapłacić podatek?

Nie. Rodzice i dzieci należą do grupy zerowej, która jest w pełni zwolniona z podatku od spadków i darowizn, bez względu na wartość nieruchomości. Warunkiem jest zachowanie formy aktu notarialnego, co przy nieruchomościach jest i tak obowiązkowe.

Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza?

Koszt zależy od wartości nieruchomości. Na całość składają się taksa notarialna, opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej oraz koszty wypisów aktu. Przy mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu dwóch, trzech tysięcy złotych.

Czym różni się darowizna od umowy dożywocia?

Darowizna jest nieodpłatna i podlega doliczeniu do spadku przy obliczaniu zachowku. Umowa dożywocia to umowa wzajemna: senior przenosi własność w zamian za utrzymanie i opiekę, dzięki czemu nieruchomość nie jest brana pod uwagę przy zachowku. Dożywocie wiąże się jednak z podatkiem PCC.

Czy rodzeństwo może się upomnieć o zachowek po darowiźnie?

Tak. Jeżeli rodzic przekazał nieruchomość jednemu dziecku, pozostałe dzieci mogą po jego śmierci wystąpić o zachowek, a wartość darowizny co do zasady dolicza się do masy spadkowej. Roszczenie o zachowek przedawnia się po pięciu latach od ogłoszenia testamentu lub otwarcia spadku.

Powiązane artykuły:

• Darowizna mieszkania: podatki, procedury i pułapki w 2026 roku
• Jak przepisać mieszkanie na dziecko? Koszty, procedura, umowa dożywotnia
• Ile kosztuje notariusz w 2026? Pełen cennik usług notarialnych

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Podstawą są dane Ministerstwa Sprawiedliwości oraz analiza portalu GetHome.pl opublikowana w serwisie PropertyNews.pl. Zdjęcie: Unsplash.