Rynek najmu się równoważy. Najemcy zyskali kartę przetargową, ale stawki nie odpuszczają

Na rynku najmu dzieje się coś, czego nie widzieliśmy od lat. Większość osób szukających mieszkania nie dostrzega już wyraźnego deficytu ofert, a właściciele lokali coraz częściej muszą zabiegać o najemców i godzić się na negocjacje. Tak wynika z pierwszej edycji Barometru Nastrojów Konsumenckich Rynku Nieruchomości Grupy Morizon-Gratka. Jest jednak druga strona medalu: punktem wyjścia do rozmów pozostają stawki, które po wystrzale z 2022 roku wciąż utrzymują się na rekordowych poziomach. Większy wybór nie oznacza więc taniego najmu, a jedynie koniec dyktatu wynajmujących.

Koniec deficytu, początek wyboru

Przez ostatnie lata rynek najmu w Polsce działał w trybie ciągłego niedoboru. Po 2022 roku, gdy popyt gwałtownie wzrósł, mieszkania znikały z portali w kilka godzin, a oglądający ustawiali się w kolejkach. Dane z pierwszej edycji Barometru Nastrojów Konsumenckich Rynku Nieruchomości, przeprowadzonego przez Grupę Morizon-Gratka pod koniec drugiego kwartału 2026 roku, pokazują zupełnie inny obraz.

Ponad połowa badanych, dokładnie 56,4 proc., ocenia liczbę dostępnych ofert jako zrównoważoną lub wysoką. W tej grupie 31,1 proc. uważa, że wolumen lokali nie jest ani wysoki, ani niski, a 25,3 proc. określa go wprost jako wysoki lub bardzo wysoki. O rynkowej równowadze świadczy też struktura stażu poszukujących. Blisko 40 proc. respondentów dopiero zaczyna szukać mieszkania, a co piąty robi to krócej niż miesiąc. Osoby, które bezskutecznie przeszukują oferty od ponad pół roku, stanowią zaledwie 11,3 proc. badanych.

Źródło: Barometr Nastrojów Konsumenckich Rynku Nieruchomości, Grupa Morizon-Gratka, koniec II kwartału 2026 roku.

Skąd wzięło się tyle mieszkań na wynajem

Za rosnącą dostępnością lokali stoją dwa zjawiska. Pierwsze to efekt inwestycji z ostatnich lat. Część mieszkań kupowanych przez nabywców indywidualnych z myślą o ochronie kapitału przed inflacją albo o dochodzie pasywnym trafia teraz na rynek najmu, zasilając pulę dostępnych ofert.

Drugie zjawisko to odpływ części popytu w stronę zakupów. Po obniżkach stóp procentowych rata kredytu bywa już niższa od czynszu, więc najemcy o wyższych i stabilnych dochodach coraz częściej decydują się na własne mieszkanie. Ich przejście na rynek własnościowy ograniczyło konkurencję o wolne lokale. W efekcie to właściciele muszą dziś zabiegać o najemców, a nie odwrotnie. Rynek zasilają za to młodsze roczniki, bo pokolenie Z znacznie częściej wybiera najem niż ich starsi koledzy na tym samym etapie życia.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 29.07.2026Fiskus bierze na celownik flipperów. Ulga mieszkaniowa czeka na cięcie, w grze podatek od szybkiej sprzedaży

Negocjacje tak, niskie czynsze nie

Lepsza pozycja najemców ma wymierne skutki. Mają oni więcej czasu na porównywanie ofert, mogą dokładniej analizować warunki umowy i częściej podejmować próbę negocjacji, a właściciele wykazują większą gotowość do rozmów. Według danych portali ogłoszeniowych stawki w miastach wojewódzkich obniżają się od początku 2026 roku średnio o około 1 proc. miesięcznie. W Warszawie spadki trwają od około pół roku i sięgnęły 3,8 proc., w Krakowie 7,2 proc., a w Gdyni 6,4 proc.

Problem w tym, że te korekty startują z bardzo wysokiego pułapu. Średnia stawka ofertowa za mieszkanie w Warszawie wciąż oscyluje wokół 4,9 tys. zł miesięcznie, a w Krakowie przekracza 3,1 tys. zł. Równoważenie się rynku nie oznacza więc, że najem stał się łatwo dostępny finansowo. Lokal może podlegać negocjacjom, a mimo to pozostawać poza zasięgiem części gospodarstw domowych. Większa liczba ofert rozwiązuje problem niedoboru mieszkań, ale nie usuwa bariery cenowej. Szczególnie odczują to studenci, którzy już za chwilę ruszą na łowy przed rokiem akademickim. Dla nich przygotowaliśmy osobne zestawienie w tekście o tym, czy mieszkanie dla studenta lepiej kupić, czy wynająć.

Co dalej z rynkiem najmu

Wiele wskazuje na to, że obecna równowaga utrzyma się przynajmniej do końca roku. Podaż mieszkań na wynajem pozostaje wysoka, a odpływ najemców do sektora kredytowego trwa. Z drugiej strony jesień to tradycyjnie najgorętszy okres na tym rynku, gdy do miast akademickich wracają studenci, co lokalnie może chwilowo podbić stawki i ograniczyć pole do negocjacji.

W dłuższej perspektywie kluczowe będzie tempo, w jakim rynek wchłonie mieszkania kupione inwestycyjnie w ostatnich latach, oraz to, czy tańsze kredyty nadal będą wysysać z najmu osoby o najwyższych dochodach. Dla najemców scenariusz jest umiarkowanie optymistyczny: dyktat właścicieli się skończył, ale na wyraźnie tańszy najem trzeba będzie jeszcze poczekać.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy czynsze najmu w 2026 roku spadają?

Tak, choć powoli. W miastach wojewódzkich stawki obniżają się od początku roku średnio o około 1 proc. miesięcznie. W Warszawie spadki od jesieni sięgnęły 3,8 proc., w Krakowie 7,2 proc., a w Gdyni 6,4 proc. Wciąż są to jednak poziomy znacznie wyższe niż przed 2022 rokiem.

Czy da się dziś wynegocjować niższy czynsz?

Coraz częściej tak. Właściciele mieszkań muszą konkurować o najemców, więc wykazują większą gotowość do rozmów o stawce, kaucji czy warunkach umowy. Pomaga rzeczowe porównanie podobnych ofert z okolicy i propozycja dłuższej umowy.

Dlaczego ofert najmu jest więcej niż rok temu?

Na rynek trafiają mieszkania kupione w ostatnich latach w celach inwestycyjnych, a jednocześnie część najemców o stabilnych dochodach przeszła na rynek własnościowy dzięki tańszym kredytom. Mniejsza konkurencja o lokale i większa podaż działają na korzyść szukających.

Kiedy najlepiej szukać mieszkania na wynajem?

Najwięcej ofert w najspokojniejszej atmosferze znajdziesz późną jesienią i zimą, po zakończeniu studenckiego szczytu. Latem i wczesną jesienią konkurencja jest największa, zwłaszcza w miastach akademickich.

Powiązane artykuły:

• Kredyt czy najem w 2026 roku? Rata bywa już niższa od czynszu nawet o kilkaset złotych
• Pokolenie Z wywraca rynek mieszkań. Młodzi nie kupują, tylko wynajmują
• Mieszkanie dla studenta. Kupić czy wynająć przed rokiem akademickim?

Artykuł ma charakter informacyjny. Podstawą są wyniki Barometru Nastrojów Konsumenckich Rynku Nieruchomości Grupy Morizon-Gratka oraz dane portali ogłoszeniowych o stawkach najmu. Zdjęcie: Pexels.