Schrony wracają do polskich bloków. Nowe przepisy podniosą koszty budowy mieszkań

Od 1 stycznia 2026 roku każdy nowy blok z podziemną kondygnacją musi być projektowany tak, aby w razie zagrożenia dało się w nim szybko urządzić miejsca doraźnego schronienia. To efekt ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, która po latach dyskusji wprowadziła budowle ochronne z powrotem do polskiego prawa budowlanego. Branża deweloperska nie ma wątpliwości, że nowe wymogi podniosą koszty budowy, a przynajmniej część tego rachunku trafi ostatecznie do kupujących. Sprawdzamy, co dokładnie się zmienia, o ile mogą wzrosnąć ceny i czy jest się czego obawiać.

Skąd się wziął nowy obowiązek

Przez dziesięciolecia temat schronów w budownictwie mieszkaniowym praktycznie nie istniał. Obiekty budowane w czasach zimnej wojny stopniowo niszczały albo zmieniały funkcję, a nowe przepisy nie wymagały ich zastępowania. Wojna za wschodnią granicą brutalnie przypomniała, że ochrona ludności to nie relikt przeszłości, tylko realna potrzeba.

Odpowiedzią jest ustawa z 5 grudnia 2024 roku o ochronie ludności i obronie cywilnej. To ona uporządkowała pojęcia budowli ochronnych, dzieląc je na schrony, ukrycia oraz miejsca doraźnego schronienia, i wskazała, kto oraz kiedy musi je zapewnić. Kluczowa dla rynku mieszkaniowego część przepisów zaczęła obowiązywać z początkiem 2026 roku.

Co dokładnie zmienia się od 1 stycznia 2026 roku

Nowe wymogi dotyczą inwestorów, którzy od 1 stycznia 2026 roku składają wniosek o pozwolenie na budowę budynku użyteczności publicznej albo wielorodzinnego budynku mieszkalnego z kondygnacją podziemną. Takie obiekty muszą być zaprojektowane i wybudowane w sposób, który pozwoli w przyszłości sprawnie zorganizować w nich miejsca doraźnego schronienia dla mieszkańców.

W praktyce nie chodzi o klasyczny schron z hermetycznymi drzwiami, tylko o odpowiednio przygotowaną część podziemną budynku, najczęściej garaż lub piwnicę. Projektant musi przewidzieć między innymi:

• wzmocnioną konstrukcję kondygnacji podziemnej,
• możliwość zapewnienia wentylacji oraz oświetlenia awaryjnego,
• zapasowe źródła zasilania,
• odpowiedni układ komunikacyjny i oznakowanie,
• minimalną pojemność liczoną względem liczby mieszkańców.

Ważny szczegół: decyduje data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Inwestycje, dla których wnioski trafiły do urzędów przed 1 stycznia 2026 roku, realizowane są jeszcze na starych zasadach. Efekty nowych przepisów zobaczymy więc w budynkach, które wejdą do sprzedaży w najbliższych kwartałach i latach.

Ile to kosztuje i o ile mogą podrożeć mieszkania

Wzmocnienie stropów i ścian, dodatkowe instalacje oraz dłuższy proces projektowy oznaczają konkretne pieniądze. Szacunki różnią się w zależności od źródła, ale układają się w dość spójny obraz.

Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów kwadratowych dodatkowe 300 zł na metrze oznacza około 15 tys. zł wyższy koszt budowy. Czy deweloper przerzuci całość na klienta, zależy od konkurencji w danym mieście. Na rynku, na którym oferta jest rekordowo duża, a prognozy cen na jesień mówią raczej o stabilizacji niż o dynamicznych wzrostach, pole do prostego podnoszenia cenników jest ograniczone.

Branża czeka na szczegóły techniczne

Największym problemem pozostaje niepewność. Projektanci i deweloperzy od miesięcy sygnalizują, że przepisy wykonawcze dotyczące budowli ochronnych są ogólnikowe i nie zawsze wiadomo, jak dokładnie projektować miejsca doraźnego schronienia, aby urząd nie zakwestionował dokumentacji. Część inwestorów zdążyła zresztą złożyć wnioski o pozwolenia jeszcze przed końcem 2025 roku, właśnie po to, aby uniknąć niejasnych wymogów.

To zjawisko ma swoje konsekwencje. Skumulowanie wniosków pod koniec 2025 roku oznacza, że nowe inwestycje mieszkaniowe jeszcze przez jakiś czas będą realizowane według starych zasad, a budynki z pełnym pakietem rozwiązań ochronnych zaczną trafiać do oferty stopniowo.

Co to oznacza dla kupujących

Dla nabywcy nowe przepisy to dwie strony medalu. Z jednej strony mieszkania w budynkach projektowanych po 2025 roku będą po prostu bezpieczniejsze, a wzmocniona konstrukcja i dodatkowe instalacje podnoszą standard całego obiektu. Z drugiej strony trzeba się liczyć z tym, że część dodatkowych kosztów znajdzie odbicie w cennikach.

Dobra wiadomość jest taka, że w 2026 roku kupujący ma mocną pozycję. Duża oferta i wolniejsza sprzedaż sprawiają, że da się skutecznie negocjować cenę u dewelopera, a różnica wynikająca z nowych wymogów bywa mniejsza niż rabat możliwy do uzyskania przy dobrze poprowadzonej rozmowie.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy każdy nowy blok będzie miał schron?

Nie. Obowiązek dotyczy budynków wielorodzinnych i użyteczności publicznej z kondygnacją podziemną i mówi o miejscach doraźnego schronienia, a nie o klasycznych schronach. Chodzi o takie zaprojektowanie części podziemnej, aby w razie zagrożenia dało się ją szybko przystosować do ochrony mieszkańców.

Od kiedy obowiązują nowe przepisy?

Wymogi obejmują inwestycje, dla których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony od 1 stycznia 2026 roku. Projekty zgłoszone wcześniej realizowane są na dotychczasowych zasadach.

O ile podrożeją mieszkania przez nowe wymogi?

Szacunki mówią o dodatkowych kosztach rzędu 300 zł na metrze kwadratowym i wzroście cen mieszkań o 2 do 5 procent. Ostateczny efekt zależy od konkurencji na lokalnym rynku i od tego, jaką część kosztów deweloperzy wezmą na siebie.

Czy istniejące bloki trzeba będzie przebudowywać?

Nie. Nowe przepisy dotyczą wyłącznie nowo projektowanych budynków. Właściciele istniejących obiektów nie mają obowiązku tworzenia w nich miejsc doraźnego schronienia.

Powiązane artykuły:

• Co z cenami mieszkań jesienią? Eksperci kreślą dwa scenariusze dla rynku
• Nowe inwestycje mieszkaniowe 2026. Gdzie i co budują deweloperzy
• Jak negocjować cenę mieszkania u dewelopera w 2026 roku

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Informacje o przepisach i szacunkach kosztów pochodzą z publikacji branżowych i wypowiedzi ekspertów (stan na lipiec 2026). Zdjęcie: Pexels.