Co z cenami mieszkań jesienią? Eksperci kreślą dwa scenariusze dla rynku

Wakacje to na rynku mieszkaniowym tradycyjnie czas zawieszenia broni. Prawdziwe rozstrzygnięcia przyjdą jesienią, gdy kupujący wrócą z urlopów, a deweloperzy zaczną walczyć o wyniki na koniec roku. Analitycy Otodom przedstawili właśnie dwa scenariusze tego, co może się wtedy wydarzyć z cenami. Bardziej prawdopodobny zakłada spokojną stabilizację, drugi oznaczałby szybsze podwyżki i topniejący wybór tańszych mieszkań. O tym, który wariant się zrealizuje, zdecyduje w dużej mierze to, kto konkretnie będzie jesienią kupował.

Gdzie jesteśmy po pierwszym półroczu

Punkt startowy wygląda następująco. Według danych Otodom średnia cena ofertowa mieszkań od deweloperów w siedmiu największych miastach przekroczyła w drugim kwartale 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy, o 7 procent więcej niż rok wcześniej. Na rynku wtórnym średnia wyniosła około 15,5 tysiąca złotych za metr, a roczny wzrost w okolicach 3 procent był zbliżony do inflacji. Realnie mieszkania używane praktycznie więc nie drożeją, a oferta deweloperów jest rekordowo szeroka.

Popyt w drugim kwartale osłabł, do czego przyłożyły się gorsze nastroje kupujących, o których pisaliśmy przy okazji rekordowo złych nastrojów na rynku mieszkań. To mieszanka niepewności geopolitycznej, wolniejszego wzrostu płac i nieufności wobec deweloperów. Jesień zweryfikuje, czy była to chwilowa zadyszka, czy trwalsza zmiana.

Scenariusz pierwszy: stabilizacja i duży wybór

Wariant, który analitycy Otodom uznają za najbardziej prawdopodobny, zakłada spokojną jesień. Ceny nowych ofert rosłyby w tempie około 2 do 4 procent rocznie, czyli mniej więcej zgodnie z inflacją, a korekty cen mieszkań już wystawionych na sprzedaż byłyby minimalne, rzędu 1 do 2 procent. Oferta pozostałaby szeroka, więc kupujący, którzy według prognoz masowo wrócą na rynek we wrześniu i październiku, mieliby w czym wybierać i o co negocjować.

Scenariusz drugi: podwyżki i topniejący wybór

W drugim, mniej prawdopodobnym wariancie podaż wciąż byłaby wysoka, ale ceny zaczęłyby rosnąć szybciej niż inflacja. Najszybciej kurczyłaby się przy tym pula mieszkań najtańszych, z podstawowego segmentu popularnego. To o tyle groźne, że właśnie o te lokale toczy się największa konkurencja wśród osób kupujących pierwsze mieszkanie. Mniejszy wybór tanich lokali oznaczałby dla nich konieczność dopłacania albo odkładania zakupu.

Źródło: opracowanie własne na podstawie analiz Otodom, lipiec 2026

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 25.07.2026Średnia cena mieszkania potrafi zmylić. Mediana pokazuje, ile naprawdę kosztują lokale

Kto kupi, ten ustali ceny

Najciekawszy wątek analizy dotyczy tego, od czego zależy wybór scenariusza. Zdaniem ekspertów Otodom o kierunku cen przesądzi struktura popytu, czyli to, kto będzie jesienią podpisywał umowy. Jeżeli na rynek wrócą przede wszystkim osoby w wieku 30 do 40 lat, kupujące pierwsze lub większe mieszkanie na kredyt, ceny powinny się stabilizować, bo ich budżety są ograniczone zdolnością kredytową. Jeżeli jednak na zakupach dominować będą zamożniejsi klienci po pięćdziesiątce, często płacący gotówką i traktujący mieszkania jako lokatę kapitału, stawki mogą rosnąć szybciej niż inflacja.

Co może przechylić szalę

Na jesienny bilans wpłynie także kilka czynników spoza samego rynku. Pierwszym są stopy procentowe. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent, a rynek wycenia kolejne obniżki jeszcze w tym roku, co poprawiłoby zdolność kredytową i dolało paliwa popytowi. Drugim jest podaż. Choć bieżąca oferta jest rekordowa, pozwolenia na budowę wyraźnie spadają, a deweloperzy wprowadzają mniej lokali, niż sprzedają. O tym, dlaczego kurcząca się podaż może wypchnąć ceny w górę, pisaliśmy w analizie prognoz dla cen mieszkań.

Trzecim czynnikiem jest przejrzystość rynku. Uchwalona właśnie jawność cen mieszkań sprawi, że deweloperzy będą publikować ceny w jednym formacie na państwowym portalu. Łatwiejsze porównywanie ofert wzmocni pozycję kupujących i utrudni ciche podnoszenie stawek, co działa raczej na rzecz scenariusza stabilizacji.

Podsumowanie

Jesień 2026 roku zapowiada się jako test siły obu stron rynku. Argumenty przemawiają dziś za stabilizacją: oferta jest rekordowa, mieszkania używane realnie nie drożeją, a nowe przepisy grają na korzyść kupujących. Ryzykiem pozostaje struktura popytu, bo powrót zamożnych nabywców gotówkowych mógłby szybko podgrzać stawki, zwłaszcza w segmencie tańszych lokali. Dla osób planujących zakup wniosek jest praktyczny: warto obserwować rynek już od września i mieć przygotowany budżet, bo obecne okno szerokiego wyboru i spokojnych cen nie musi być otwarte wiecznie.

Zdjęcie: Pexels