Polacy nie ufają deweloperom jak nigdy. Rekordowo złe nastroje na rynku mieszkań

Zaufanie Polaków do firm deweloperskich spadło do najniższego poziomu w historii badań. Pozytywnie ocenia je już tylko 14 procent ankietowanych, a aż 72 procent uważa patodeweloperkę za zjawisko powszechne. Tak wynika z piątej edycji raportu Otodom o nastrojach na rynku nieruchomości. Najciekawsze jest jednak to, że fatalne opinie wcale nie hamują zakupów, bo sprzedaż nowych mieszkań w czerwcu była o blisko połowę wyższa niż rok wcześniej. Sprawdzamy, skąd ten rozdźwięk i co z niego wynika dla kupujących.

Zaufanie do deweloperów runęło

Piąta edycja badania nastrojów przygotowanego dla Otodom przynosi wyniki, których branża na pewno nie powiesi sobie w ramce na ścianie. Działalność firm deweloperskich pozytywnie ocenia zaledwie 14 procent respondentów i jest to najniższy odczyt od początku pomiarów. W tym samym czasie odsetek ocen negatywnych urósł do 44 procent, czyli o 8 punktów procentowych więcej niż przed rokiem.

Równie wymowna jest odpowiedź na pytanie o wiarygodność. Deweloperów za godnych zaufania uważa dziś jedynie 17 procent badanych. Innymi słowy, ponad czterech na pięciu potencjalnych klientów podchodzi do tej branży z rezerwą, a nierzadko z otwartą nieufnością. Dla firm, które sprzedają produkt za kilkaset tysięcy lub kilka milionów złotych, to sygnał alarmowy.

Patodeweloperka zdaniem Polaków jest wszędzie

Rekordowe 72 procent ankietowanych uznaje patodeweloperkę za zjawisko powszechne. Pod tym pojęciem kryją się praktyki, które od lat rozgrzewają dyskusje o polskim budownictwie: mikrokawalerki o powierzchni kilkunastu metrów, pokoje doświetlane oknem z aneksu, ciasne klatki schodowe, betonowe place zamiast zieleni czy osiedla stawiane bez szkoły i przychodni w zasięgu spaceru.

Co istotne, krytyka nie płynie wyłącznie od niezadowolonych klientów. O tym, jak bardzo oszczędnościowe projektowanie może się zemścić, mówią otwarcie sami projektanci. Przykłady patodeweloperki ostro punktował architekt Szymon Wojciechowski, ostrzegając, że część dzisiejszych inwestycji za dwadzieścia lub trzydzieści lat może zamienić się w slumsy. Skoro takie głosy padają z wnętrza branży, trudno się dziwić, że przekonanie o powszechności problemu utrwala się także wśród kupujących.

Kupujący coraz częściej omijają rynek pierwotny

Nieufność widać czarno na białym w deklaracjach zakupowych. Chęć zakupu mieszkania z drugiej ręki zgłasza 49 procent ankietowanych, dokładnie tyle samo co rok temu. Ofertę dewelopera wybrałoby natomiast 18 procent badanych, o 3 punkty procentowe mniej niż przed rokiem. Rynek wtórny kusi zresztą nie tylko zaufaniem do tego, co już stoi i da się obejrzeć. Jak pisaliśmy niedawno, na rynku wtórnym ceny transakcyjne spadły pierwszy raz od 12 lat, a pole do negocjacji jest największe od dawna.

Źródło: badanie nastrojów na rynku nieruchomości Otodom, lipiec 2026

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.07.2026Miasto na M – polskie miasta na literę M (lista do gry Państwa-Miasta)

Paradoks rynku: narzekamy, ale kupujemy

Najbardziej zaskakujący wniosek z raportu brzmi jednak zupełnie inaczej, niż sugerowałyby powyższe liczby. Słabe nastroje w ogóle nie przekładają się na wyniki sprzedaży. W czerwcu deweloperzy sprzedali o 48 procent więcej nowych mieszkań niż rok wcześniej, a liczba rezerwacji sięgnęła około 7 tysięcy. Klienci wybrzydzają, ale ostatecznie podpisują umowy.

Skąd ten rozdźwięk? Po pierwsze, tańszy kredyt. Po serii obniżek stóp procentowych zdolność kredytowa Polaków wyraźnie urosła i część osób, które przez dwa lata odkładały decyzję, właśnie wraca do biur sprzedaży. Po drugie, oczekiwania cenowe. Aż 55 procent badanych spodziewa się dalszych wzrostów cen, więc odkładanie zakupu wydaje się im droższe niż zakup u dewelopera, do którego nie mają pełnego zaufania. Po trzecie wreszcie, rekordowa oferta daje kupującym realną władzę. Klienci porównują, sprawdzają historię cen i twardo negocjują, o czym pisaliśmy w tekście o tym, jak kupujący stawiają deweloperom nowe wymagania.

Co z tego wynika dla kupujących

Rekordowo niskie zaufanie do branży to paradoksalnie dobra wiadomość dla klientów. Deweloperzy widzą te same badania i wiedzą, że walka o kupującego przeniosła się na pole jakości, przejrzystości i ceny. Firmy, które chcą się odróżnić od łatki patodeweloperki, muszą pokazywać konkretne standardy: pełne cenniki, klasy energetyczne, sensowne rzuty mieszkań i zagospodarowanie terenu wokół inwestycji.

Dla kupującego płynie z tego prosta lekcja. Warto korzystać z narzędzi, które ograniczają ryzyko: sprawdzać opinie o deweloperze i jego wcześniejsze realizacje, czytać prospekt informacyjny, porównywać ceny w okolicy i nie traktować wizualizacji jak obietnicy. Nieufność, którą pokazuje raport, nie musi oznaczać rezygnacji z rynku pierwotnego. Wystarczy, że zamieni się w zdrową czujność.

Podsumowanie

Piąta edycja badania nastrojów Otodom pokazuje rynek pełen sprzeczności. Zaufanie do deweloperów jest najniższe w historii pomiarów, 72 procent Polaków uważa patodeweloperkę za powszechną, a mimo to sprzedaż nowych mieszkań dynamicznie rośnie. Portfel wygrywa z emocjami, bo tańszy kredyt i strach przed dalszymi podwyżkami cen skutecznie popychają klientów do biur sprzedaży. Branża dostała jednak wyraźne ostrzeżenie. Jeśli nie odbuduje wiarygodności, kupujący będą jej patrzeć na ręce coraz uważniej, a przewagę zyskają firmy grające w pełni otwartymi kartami.

Zdjęcie: Pexels