Czytasz: Oferta rośnie, a singiel ma coraz mniej do wyboru. W Krakowie w jego budżecie mieszczą się 382 mieszkania
- 01
Oferta rośnie, a singiel ma coraz mniej do wyboru. W Krakowie w jego budżecie mieszczą się 382 mieszkania
Oferta rośnie, a singiel ma coraz mniej do wyboru. W Krakowie w jego budżecie mieszczą się 382 mieszkania
Deweloperzy mają dziś w ofercie więcej mieszkań niż miesiąc temu, a mimo to przeciętnie zarabiający singiel ma z czego wybierać coraz mniej. We wrześniu liczba nowych lokali mieszczących się w jego budżecie spadła w sześciu z siedmiu największych metropolii. W Warszawie zostało ich 938, w Krakowie zaledwie 382. Z tych samych danych wynika, że rodzina z dzieckiem zyskała w każdym mieście. Rynek coraz wyraźniej dzieli kupujących na tych, którzy liczą na jedną pensję, i tych, którzy mają dwie.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Singiel z dochodem około 6 tys. zł netto mógł we wrześniu pożyczyć średnio 432,9 tys. zł, praktycznie tyle samo co w sierpniu.
- Para bez dzieci (8 tys. zł netto) mogła liczyć na 541,7 tys. zł, a rodzina z dzieckiem (10 tys. zł netto) na 611,6 tys. zł, o 2 procent więcej niż miesiąc wcześniej.
- Oferta deweloperów urosła w pięciu z siedmiu metropolii, ale mieszkań w zasięgu singla ubyło wszędzie poza Wrocławiem.
- W Warszawie i Krakowie wybór singli skurczył się o 9 procent, do 938 i 382 lokali.
- Rodziny z dzieckiem zyskały we wszystkich miastach, najmocniej we Wrocławiu (o 11 procent) i w Trójmieście (o 8 procent).
- Przy średnich cenach transakcyjnych budżet singla wystarcza w Warszawie na około 29 metrów, a w Katowicach na prawie 48.
Zdolność stoi w miejscu, a wybór topnieje
Najnowsza analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl, przygotowana na podstawie wyliczeń zdolności kredytowej z porównywarki Rankomat.pl, bierze pod lupę trzy modelowe gospodarstwa domowe. Pierwsze to singiel zarabiający około 6 tys. zł na rękę. Drugie to para bez dzieci z dochodem 8 tys. zł netto. Trzecie to rodzina z jednym dzieckiem, która ma do dyspozycji 10 tys. zł miesięcznie. Dla każdego z nich analitycy liczą, ile nowych mieszkań w ofercie deweloperów mieści się w budżecie złożonym z maksymalnego kredytu i 20-procentowego wkładu własnego.
Po sierpniowej huśtawce wrzesień przyniósł uspokojenie. Zdolność kredytowa singla zatrzymała się na poziomie 432,9 tys. zł, pary drgnęła do 541,7 tys. zł, a rodziny wzrosła z 599,4 do 611,6 tys. zł. Stabilizacja przyszła mimo tego, że część banków w ostatnich tygodniach zaostrzyła zasady liczenia zdolności. Pisaliśmy o tym w tekście o tym, że pięć banków ścięło zdolność kredytową, w skrajnym przypadku o 70 tysięcy.
Rankomat.pl, wrzesień 2026
Ile pożyczy bank i na jakie mieszkanie to wystarczy
| Gospodarstwo | Dochód netto | Średnia zdolność | Potrzebny wkład 20% | Maksymalna cena mieszkania |
|---|---|---|---|---|
| Singiel | ok. 6 tys. zł | 432,9 tys. zł | ok. 108 tys. zł | ok. 541 tys. zł |
| Para bez dzieci | ok. 8 tys. zł | 541,7 tys. zł | ok. 135 tys. zł | ok. 677 tys. zł |
| Rodzina 2+1 | ok. 10 tys. zł | 611,6 tys. zł | ok. 153 tys. zł | ok. 765 tys. zł |
Maksymalna cena to kwota kredytu powiększona o wkład własny, który stanowi 20 procent ceny mieszkania. Do tej kwoty trzeba jeszcze doliczyć koszty notarialne, prowizje i wykończenie lokalu.
Kluczowy wniosek z wrześniowych danych jest jednak inny. Choć zdolność singla praktycznie się nie zmieniła, a deweloperzy zwiększyli ofertę w pięciu z siedmiu analizowanych metropolii, liczba mieszkań na jego kieszeń spadła. Skurczyła się tylko oferta w Poznaniu, w Łodzi pozostała bez większych zmian. Wszędzie indziej mieszkań przybyło, ale nie tych, których szukają osoby z jedną pensją.
Wzrost całkowitej oferty nie musi oznaczać poprawy sytuacji osób z ograniczonym budżetem. Deweloperzy wprowadzają na rynek różne typy mieszkań, a dla singli kluczowe znaczenie ma liczba najtańszych lokali. We wrześniu ich udział w wielu miastach okazał się zbyt mały, by zrekompensować nawet niewielki spadek zdolności kredytowej.
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Sześć miast na minusie, Wrocław jako wyjątek
Najmocniej wybór singli skurczył się w dwóch najdroższych miastach. W Warszawie liczba dostępnych dla nich mieszkań spadła z 1028 do 938, w Krakowie z 418 do 382. W obu przypadkach to spadek o 9 procent. W Trójmieście ubyło 5 procent, w Poznaniu 4, w Łodzi 2, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 1 procent. Jedynym rynkiem, na którym singlom przybyło opcji, był Wrocław, gdzie w ich budżecie mieściło się 1162 mieszkania zamiast 1134.
Liczba mieszkań w zasięgu singla, wrzesień 2026
Gdzie singiel z 6 tys. zł netto ma największy wybór
Długość paska odpowiada liczbie nowych mieszkań, których cena mieści się w budżecie singla (kredyt plus 20 procent wkładu własnego). GZM to Katowice i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii.
Liczby bezwzględne nie mówią wszystkiego, więc warto zestawić je z wielkością całego rynku. Według JLL na koniec września w ofercie warszawskich deweloperów było 16,8 tys. mieszkań, a w krakowskich 11,5 tys. Bazy danych obu firm różnią się metodologią, więc to tylko przybliżenie, ale skala jest wymowna. W stolicy w zasięgu singla jest mniej więcej co osiemnaste nowe mieszkanie, w Krakowie co trzydzieste. Jeszcze latem sytuacja wyglądała lepiej. W lipcu, gdy banki łagodniej liczyły zdolność, krakowska oferta dla singli urosła o 75 procent, do około 700 lokali. Opisywaliśmy to w tekście o tym, że bank pożyczy singlowi więcej, a rodzinie mniej. Dwa miesiące później z tamtego wzrostu nie zostało nic.
| Metropolia | Singiel | Para bez dzieci | Rodzina 2+1 |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 938 (-9%) | 3734 (bez zmian) | 5842 (+2%) |
| Kraków | 382 (-9%) | 2748 (bez zmian) | 4564 (+9%) |
| Wrocław | 1162 (+2%) | 3722 (+9%) | 5277 (+11%) |
| Trójmiasto | 1108 (-5%) | 2549 (+7%) | 3695 (+8%) |
| Poznań | 1753 (-4%) | 3686 (bez zmian) | 4804 (+2%) |
| Łódź | 5331 (-2%) | 7777 (+2%) | 8528 (+3%) |
| GZM | 5091 (-1%) | 7422 (-1%) | 8543 (+1%) |
Liczba nowych mieszkań w zasięgu modelowych gospodarstw we wrześniu 2026 roku, w nawiasie zmiana wobec sierpnia. Źródło: BIG DATA RynekPierwotny.pl, Rankomat.pl. Opracowanie ilezametr.pl.
Para stoi w miejscu, rodzina zyskuje wszędzie
U par bez dzieci obraz był mieszany. Wyraźną poprawę odczuły tylko we Wrocławiu, gdzie liczba dostępnych dla nich lokali wzrosła z 3425 do 3722, i w Trójmieście, gdzie przybyło ich 7 procent. W Krakowie przybyło dokładnie dziesięć mieszkań, w Warszawie ubyło czternaście, a w Poznaniu wynik nie drgnął. Największy wybór mają pary w Łodzi (7,8 tys. lokali) i w aglomeracji katowickiej (7,4 tys.).
Prawdziwym wygranym września okazały się rodziny z dzieckiem. Ich zdolność wzrosła o 2 procent, a to wystarczyło, by w każdym z siedmiu miast miały w czym wybierać bardziej niż miesiąc wcześniej. We Wrocławiu dostępnych dla nich mieszkań przybyło ponad 500, w Krakowie prawie 400, w Trójmieście blisko 300. Pomogło to, że deweloperzy wprowadzają do sprzedaży sporo lokali dwu i trzypokojowych w średnim przedziale cenowym, a ten segment mieści się w budżecie około 765 tys. zł.
Warszawa, wrzesień 2026
Ten sam rynek, trzy zupełnie różne wybory
Ile metrów kupi singiel za swój budżet
Żeby przełożyć te liczby na coś bardziej namacalnego, zestawiliśmy budżety modelowych gospodarstw ze średnimi cenami mieszkań faktycznie sprzedanych przez deweloperów w III kwartale. JLL podaje je dla trzech rynków: Warszawy (około 18,4 tys. zł za metr), Trójmiasta (16,2 tys. zł) i Katowic (11,3 tys. zł). Wynik pokazuje, dlaczego single w stolicy szukają głównie kawalerek, a w aglomeracji katowickiej mogą myśleć o dwóch pokojach.
Budżet singla to około 541 tys. zł
Na ile metrów wystarczy przy średniej cenie transakcyjnej
Dla porównania rodzina 2+1 z budżetem około 765 tys. zł kupi przy tych samych cenach około 42 metrów w Warszawie, 47 w Trójmieście i 68 w Katowicach. Para bez dzieci odpowiednio 37, 42 i 60 metrów.
Trzeba pamiętać, że to średnie. W Warszawie metr na Białołęce kosztuje zupełnie co innego niż w Śródmieściu, więc singiel może szukać większego mieszkania na obrzeżach. Problem w tym, że właśnie najtańszych lokali deweloperzy wprowadzają dziś za mało. Kawalerki od dawna sprzedają się wolniej niż większe mieszkania, więc firmy nie mają powodu, by budować ich więcej. Dla kupujących z jedną pensją to błędne koło: popyt na małe i tanie mieszkania jest, ale nie przekłada się na sprzedaż, bo kredyt na nie wystarcza tylko w części miast.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Tomasz Lewandowski, wiceminister od mieszkań: wiek, majątek i programyWkład własny to drugi próg
Zdolność kredytowa to tylko połowa równania. Żeby kupić mieszkanie za 541 tys. zł, singiel musi mieć odłożone około 108 tys. zł wkładu własnego, a do tego kilka, kilkanaście tysięcy na notariusza, prowizje i wykończenie. Przy dochodzie 6 tys. zł netto i odkładaniu tysiąca złotych miesięcznie zebranie takiej kwoty zajmuje ponad dziewięć lat. Dlatego tak duże znaczenie mają programy, które pozwalają zastąpić wkład gwarancją. Ich zasięg jest jednak ograniczony przez limity cen. Jak pokazaliśmy niedawno, w Krakowie do programu kwalifikuje się 46 mieszkań, a w Łodzi ponad tysiąc.
Droga singla do własnego M
Trzy progi, które trzeba pokonać
Zdolność kredytowa
Około 433 tys. zł przy 6 tys. zł netto. Rozrzut między bankami bywa duży, więc warto porównać kilka ofert.
Wkład własny
Około 108 tys. zł przy 20 procentach. Przy 10 procentach wkładu bank zwykle wymaga ubezpieczenia lub gwarancji.
Dostępna oferta
Od 382 mieszkań w Krakowie do ponad 5,3 tys. w Łodzi. W dużych miastach decyduje liczba najtańszych lokali.
Co dalej z kredytami
Wrzesień przyniósł też wyraźne ożywienie popytu. Według BIK o kredyt mieszkaniowy wnioskowało o 10 procent więcej osób niż w słabym sierpniu, przy czym znaczną część tego ruchu wciąż stanowią osoby refinansujące stare zobowiązania. Perspektywy dla zdolności kredytowej nie są jednak różowe. Rada Polityki Pieniężnej w październiku utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75 procent, ale wrześniowa inflacja podskoczyła do 4 procent i coraz więcej ekonomistów zamiast obniżek wymienia podwyżkę. Każdy wzrost oprocentowania obniża zdolność, a single, którzy nie mają drugiego dochodu w zapasie, odczuwają to najszybciej.
CO MOŻE ZROBIĆ SINGIEL, KTÓRY CHCE KUPIĆ MIESZKANIE
- Sprawdź zdolność w kilku bankach. Różnice między nimi potrafią sięgać kilkudziesięciu, a przy wyższych dochodach nawet kilkuset tysięcy złotych.
- Rozważ kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem. Przy perspektywie podwyżek stóp daje przewidywalną ratę na pięć lat.
- Patrz szerzej niż na centrum. Ta sama kwota w tańszej dzielnicy albo w mieście satelickim daje kilka, kilkanaście metrów więcej.
- Szukaj gotowych mieszkań na rynkach z dużym zapasem, bo tam łatwiej o rabat lub dodatki w cenie.
- Policz koszt najmu. W części miast rata kredytu na kawalerkę jest zbliżona do czynszu, ale tylko jeśli masz już odłożony wkład własny.
Wrześniowe dane dobrze pokazują, że sama liczba mieszkań w ofercie niewiele mówi o tym, czy przeciętnemu kupującemu łatwiej znaleźć coś dla siebie. Liczy się to, jakie lokale budują deweloperzy i w jakich cenach. Dopóki najtańszych mieszkań nie będzie przybywać szybciej, single w dużych miastach będą mieli coraz mniej opcji, nawet jeśli banki zaczną pożyczać im więcej.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kredytu dostanie singiel zarabiający 6 tys. zł netto?
Według Rankomat.pl we wrześniu 2026 roku przeciętna zdolność kredytowa singla z dochodem około 6 tys. zł netto wynosiła 432,9 tys. zł. Z 20-procentowym wkładem własnym pozwala to kupić mieszkanie za około 541 tys. zł.
W którym mieście singiel ma największy wybór mieszkań?
W Łodzi, gdzie w budżecie singla mieściło się we wrześniu 5331 nowych mieszkań, oraz w Katowicach i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (5091 lokali). Najmniejszy wybór jest w Krakowie (382 mieszkania) i w Warszawie (938).
Dlaczego oferta rośnie, a singlom jest trudniej?
Bo deweloperzy wprowadzają do sprzedaży głównie mieszkania średnie i droższe. Dla singla liczy się liczba najtańszych lokali, a ich przybywa za mało, by zrównoważyć nawet niewielkie zmiany zdolności kredytowej.
Ile metrów kupi singiel w Warszawie?
Przy średniej cenie mieszkań sprzedanych przez deweloperów w III kwartale 2026 roku, około 18,4 tys. zł za metr, budżet 541 tys. zł wystarcza na około 29 metrów. W Trójmieście to około 33 metrów, a w Katowicach prawie 48.
Jaki wkład własny musi mieć singiel?
Przy 20 procentach ceny mieszkania za 541 tys. zł wkład wynosi około 108 tys. zł. Część banków akceptuje 10 procent wkładu, zwykle za cenę ubezpieczenia niskiego wkładu albo gwarancji w ramach programu rządowego.
Czy zdolność kredytowa wzrośnie w najbliższych miesiącach?
Raczej nie należy na to liczyć. RPP utrzymała w październiku stopę referencyjną na poziomie 3,75 procent, a inflacja we wrześniu wzrosła do 4 procent. Ekonomiści coraz częściej mówią o możliwej podwyżce stóp, która obniżyłaby zdolność kredytową.
Źródła
- PropertyNews.pl, Kredyt nie wystarcza na każde mieszkanie. Singiel ma u deweloperów coraz mniejszy wybór
- Rzeczpospolita, Większa oferta nowych mieszkań. Ale nie dla wszystkich klientów
- BIG DATA RynekPierwotny.pl, analizy kredytowej dostępności mieszkań
- JLL Polska, rynek mieszkaniowy w III kwartale 2026 roku
Artykuł opublikowany 15 października 2026 roku. Oparty na danych BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl za wrzesień 2026 roku oraz danych JLL za III kwartał 2026 roku. Wyliczenia budżetów, wkładu własnego i metrażu są obliczeniami własnymi redakcji. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej.
