Kupiła za 322 mln zł, tego samego dnia sprzedała za 421 mln zł. Kulisy sprzedaży osiedla Maltańskiego

Ponad 12 hektarów przy ulicy Warszawskiej w Poznaniu, kilkaset osób mieszkających tam od pokoleń i dwie umowy podpisane 29 stycznia 2026 roku. Najpierw parafia św. Jana Jerozolimskiego za Murami sprzedała teren osiedla Maltańskiego Archidiecezji Poznańskiej za 322,5 mln zł netto. Tego samego dnia archidiecezja odsprzedała go spółce JHM Development z grupy Mirbud za 421,18 mln zł netto. Różnica to 98,68 mln zł. Jak ustaliła poznańska „Gazeta Wyborcza”, która dotarła do aktów notarialnych, szczegółowego rozliczenia tej kwoty nikt dotąd nie pokazał. Tymczasem na sprzedanym gruncie wciąż stoją domy, a część mieszkańców nie ma dokąd się wyprowadzić.

Jedna działka, dwie umowy, prawie 100 mln zł różnicy

Na pierwszy rzut oka konstrukcja transakcji wygląda dziwnie. Właścicielem gruntu od co najmniej 1883 roku była parafia. To ona miała tytuł prawny i to ona przez dekady podpisywała z mieszkańcami umowy dzierżawy. Mimo to deweloper nie kupił ziemi bezpośrednio od parafii. Teren najpierw trafił do archidiecezji, a dopiero potem do JHM Development.

Ekonom archidiecezji ks. Waldemar Hanas tłumaczy, że parafia nie miała możliwości samodzielnego przygotowania tak dużej operacji. Archidiecezja przejęła więc obowiązki związane ze sprzedażą: analizy prawne, badania geologiczne, negocjacje z inwestorami, współpracę z miastem, a także koszty postępowań sądowych i wyprowadzek mieszkańców. Różnica w cenie ma pokryć zarówno wydatki już poniesione, jak i te, które dopiero nastąpią.

Problem w tym, że dziennikarze nie dostali szczegółowych wyliczeń. Nie wiadomo więc, jaka część z prawie 100 mln zł faktycznie pójdzie na koszty, a jaka zostanie w kasie archidiecezji. Umowa między kościelnymi podmiotami zawiera przy tym zapis, który pozwala pomniejszyć ostatnią ratę należną parafii o koszty uregulowania sytuacji prawnej i faktycznej nieruchomości. Ostateczna kwota, jaką dostanie właściwy sprzedawca, może więc jeszcze spaść.

Ile naprawdę kosztuje ta ziemia

Kwota 421 mln zł robi wrażenie, bo to zdecydowanie najdroższa transakcja gruntowa w historii Poznania. Poprzedni rekord, 114,5 mln zł za grunty na Łazarzu, był prawie cztery razy niższy. Gdy przeliczy się ją na metry, przestaje jednak szokować. Przy powierzchni około 12 hektarów wychodzi mniej więcej 3,5 tys. zł za metr kwadratowy gruntu. To stawka porównywalna z tym, co deweloperzy płacą dziś w dobrych lokalizacjach dużych miast. Dla porównania Develia zapłaciła niedawno 3859 zł za metr ziemi na krakowskim Podgórzu.

Około 210 tys. zł za grunt pod jedno mieszkanie to dużo, ale lokalizacja tłumaczy sporo. Osiedle leży około 3,5 km od Starego Rynku, tuż przy Jeziorze Maltańskim, jednym z najpopularniejszych terenów rekreacyjnych w mieście. Plan miejscowy z 2004 roku dopuszcza tu zabudowę wielorodzinną. Przy cenach nowych mieszkań w tej części miasta deweloper ma z czego odrobić koszt ziemi. Jak kształtują się stawki w poszczególnych dzielnicach, pokazujemy w zestawieniu cen mieszkań w Poznaniu w 2026 roku.

Prawie sto lat historii osiedla

Żeby zrozumieć, dlaczego mieszkańcy znaleźli się w tak trudnym położeniu, trzeba cofnąć się o prawie sto lat.

Szczególnie dużo emocji budzi opis przesłany do Watykanu. Archidiecezja zaprzecza, że użyła sformułowania o „kilku obiektach i altanach”, i twierdzi, że pochodziło ono z operatu szacunkowego. Nie zgodziła się jednak upublicznić dokumentów. Adwokat mieszkańców Marcin Czachor próbuje podważyć okoliczności, w jakich uzyskano zgodę Stolicy Apostolskiej, wskazując na niepełne informacje przekazane z Poznania.

Dlaczego dzierżawa odebrała mieszkańcom szansę

Wiele osób pyta, jak to możliwe, że ktoś mieszka w domu od kilkudziesięciu lat i nie może się w nim zasiedzieć. Odpowiedź jest prawnie prosta, choć życiowo bolesna. Według pełnomocnika stowarzyszenia mieszkańców około 90 procent z nich podpisało z parafią umowy dzierżawy. Dzierżawca jest w świetle prawa tak zwanym posiadaczem zależnym, czyli korzysta z cudzej rzeczy za zgodą właściciela. Zasiedzenie wymaga natomiast posiadania samoistnego, czyli zachowywania się jak właściciel. Płacąc czynsz dzierżawny, mieszkańcy przez lata sami potwierdzali, że właścicielem jest ktoś inny.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 15.10.2026Oferta rośnie, a singiel ma coraz mniej do wyboru. W Krakowie w jego budżecie mieszczą się 382 mieszkania

Co dalej z mieszkańcami

Po sprzedaży archidiecezja pozostała użytkownikiem terenu na podstawie umowy z nabywcą i to ona nadal prowadzi rozmowy o wyprowadzkach. Deweloper kupił grunt ze świadomością, że jest zamieszkany. W umowie znalazły się zobowiązania do etycznego i humanitarnego postępowania wobec mieszkańców oraz, co charakterystyczne, do ochrony dobrego imienia archidiecezji i Kościoła.

Mieszkańcom, którzy się wyprowadzają, proponowane są lokale należące do Kościoła, mieszkania komunalne albo pieniądze. Według wcześniejszych ustaleń „Wyborczej” 48 rodzin przeniosło się do mieszkań komunalnych. Nie wszyscy jednak przyjmują oferty. Jeden z mieszkańców, który żyje z zasiłku, miał usłyszeć propozycję 12 tys. zł za opuszczenie domu, w którym mieszkał ponad 30 lat. Pierwsza eksmisja, 12 sierpnia 2026 roku, zakończyła się wyważeniem drzwi i wezwaniem karetki.

Najbliższe miesiące mogą przynieść pewną przerwę. Od 1 listopada do 31 marca trwa tak zwany okres ochronny, w którym co do zasady nie wykonuje się eksmisji z lokali mieszkalnych, chyba że dłużnikowi wskazano lokal, do którego ma się przenieść. Czy i w jakim zakresie obejmie on mieszkańców Maltańskiego, zależy od treści konkretnych wyroków i od tego, czy dostali propozycje lokali. Szczegółowo opisaliśmy te zasady w tekście o okresie ochronnym przed eksmisją.

Na co pójdą pieniądze

Archidiecezja zapowiada, że pieniądze ze sprzedaży przeznaczy między innymi na edukację, stypendia, remonty kościołów i działalność charytatywną. Wśród zapowiadanych przedsięwzięć są placówka dla seniorów i pomoc osobom w kryzysie bezdomności. Deklaracjom nie towarzyszy jednak podział kwot. Nie wiadomo też, ile ostatecznie pochłoną wyprowadzki i pozostałe prace przy przygotowaniu terenu dla dewelopera.

Dla rynku nieruchomości ta historia ma dwa oblicza. Z jednej strony to jeden z największych projektów mieszkaniowych w Poznaniu od lat, który może dać miastu około 2 tys. nowych lokali w świetnej lokalizacji. Z drugiej pokazuje, jak kosztowne, długie i społecznie bolesne bywa uwalnianie zamieszkanych gruntów pod nową zabudowę. Deweloper ma czas, bo płatności rozłożono do końca 2031 roku. Mieszkańcy, którzy nie podpisali porozumień, tego czasu mają znacznie mniej.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, Osiedle sprzedane dwa razy w jeden dzień. Niemal 100 mln zł różnicy, a ludzie nadal tam mieszkają
• INNPoland.pl, Watykan sprzedał osiedle z ludźmi. Kulisy transakcji w Poznaniu za 421 mln zł
• Bankier.pl, 300 domów to „altany i grunty orne”
• OnGeo.pl, Osiedle Maltańskie Poznań: pierwsza eksmisja siłą

Artykuł opublikowany 21 października 2026 roku. Oparty na ustaleniach „Gazety Wyborczej” w relacji PropertyNews.pl, INNPoland.pl, Bankier.pl i OnGeo.pl. Cena za metr gruntu i koszt ziemi na jedno mieszkanie to szacunki redakcji.