Lawina mieszkań na wynajem. Takiego wyboru najemcy nie mieli od lat

Na rynku najmu dzieje się coś, czego nie widzieliśmy od dobrych kilku lat. W czerwcu w 17 największych miastach pojawiło się 33,1 tysiąca nowych, unikalnych ofert wynajmu mieszkań, o 4,5 procent więcej niż w maju i aż o 30,1 procent więcej niż rok wcześniej. Pula wszystkich aktywnych ogłoszeń urosła do 66,7 tysiąca. Do gry wchodzą przy tym lokale, które jeszcze niedawno zarabiały na turystach, bo część właścicieli przenosi je z najmu na doby do najmu na miesiące. Efekt jest taki, że najemca pierwszy raz od dawna może przebierać w ofertach, a właściciele muszą walczyć o lokatora.

Skąd nagle tyle mieszkań na wynajem

Za lawiną ogłoszeń stoi kilka nakładających się zjawisk. Pierwszym jest zwyczajna arytmetyka rynku pierwotnego. W ostatnich dwóch latach deweloperzy oddawali rekordowe liczby mieszkań, a spora część z nich trafiła do inwestorów, którzy kupowali z myślą o wynajmie. Te lokale właśnie wchodzą do oferty, często w tych samych dzielnicach i o zbliżonym standardzie, więc konkurują ze sobą nawzajem.

Drugim źródłem podaży są fundusze. Sektor najmu instytucjonalnego oddaje kolejne budynki w największych miastach, a każda taka inwestycja to od kilkudziesięciu do kilkuset mieszkań wrzucanych na rynek w jednym momencie. Trzeci strumień płynie z rynku najmu krótkoterminowego, o czym szerzej za chwilę, bo to zjawisko stosunkowo nowe i wyjątkowo ciekawe.

Jednocześnie popyt wcale nie rośnie w tym samym tempie. Część dotychczasowych najemców korzysta z tańszych kredytów i po prostu kupuje własne mieszkanie. Jak pokazywaliśmy w analizie porównującej ratę kredytu z czynszem najmu, w 14 z 17 największych miast miesięczna rata jest już niższa niż czynsz porównywalnego lokalu. Trudno o mocniejszy argument za wyprowadzką z wynajmu.

Czerwiec w liczbach

Źródło: dane z 17 największych miast za czerwiec 2026, analizy portali ogłoszeniowych i Otodom Analytics

Czynsze stanęły, a miejscami zaczynają się cofać

Rosnąca podaż robi dokładnie to, co powinna. Od początku roku stawki w miastach wojewódzkich obniżają się średnio o około 1 procent miesięcznie, a przeciętny czynsz ustabilizował się w okolicach 3,5 tysiąca złotych. W Warszawie za przeciętne mieszkanie trzeba dziś zapłacić około 4,9 tysiąca złotych miesięcznie, w Krakowie nieco ponad 3,1 tysiąca, a we Wrocławiu i Trójmieście stawki krążą wokół 3,1 do 3,2 tysiąca złotych.

Za suchymi średnimi kryje się jednak coś ważniejszego. Mieszkania wynajmują się dziś wyraźnie wolniej, przeciętnie w 50 do 60 dni, podczas gdy dwa lata temu znikały z rynku w miesiąc. Właściciel, któremu lokal stoi pusty drugi miesiąc, zupełnie inaczej podchodzi do rozmowy o cenie. O tym, że na rachunek najemcy coraz mocniej wpływają też media i opłaty administracyjne, pisaliśmy szerzej w analizie rynku najmu w 2026 roku.

Mieszkania z dób przechodzą na miesiące

Nowością tego sezonu jest strumień lokali płynący z najmu krótkoterminowego. Od 20 maja 2026 roku obowiązuje unijne rozporządzenie w sprawie najmu krótkoterminowego, które nakłada obowiązek rejestracji każdego lokalu oferowanego na doby i nadania mu indywidualnego numeru identyfikacyjnego. Do tego dochodzą krajowe prace nad przepisami, które mają dać wspólnotom mieszkaniowym realny wpływ na to, czy w budynku może działać apartament na doby, a za działalność bez wpisu do ewidencji grożą kary sięgające 50 tysięcy złotych.

Dla części właścicieli to moment na przeliczenie biznesu od nowa. Obsługa najmu na doby jest droga i pracochłonna, a nowe obowiązki dokładają kolejne koszty. Skoro jednocześnie konkurencja w miastach turystycznych urosła, część apartamentów przestaje się spinać i trafia do najmu długoterminowego. To dodatkowe tysiące mieszkań, zwykle dobrze wyposażonych i położonych w centrach miast, które jeszcze rok temu w ogóle nie istniały z punktu widzenia zwykłego najemcy.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.07.2026Miasto na V – czy istnieje polskie miasto na literę V? (lista do gry Państwa-Miasta)

Jak wykorzystać moment. Ściąga dla najemcy

Właściciele mają twardszy orzech do zgryzienia

Dla drugiej strony rynku ta sama statystyka wygląda znacznie mniej różowo. Dłuższe pustostany i presja na stawki oznaczają, że realny zysk z wynajmu topnieje. Po odliczeniu okresów bez lokatora, kosztów utrzymania i podatku rentowność wielu mieszkań spada do poziomów porównywalnych z lokatą, tylko przy znacznie większym wysiłku. Policzyliśmy to dokładnie w tekście o rentowności najmu w 2026 roku.

Do tego dochodzi konkurencja ze strony profesjonalnych graczy. Fundusze oferują nowe budynki, przejrzyste umowy i obsługę na poziomie, z którym prywatny właściciel jednej kawalerki trudno konkuruje. W tej sytuacji wygrywają ci, którzy dbają o standard lokalu i traktują najemcę jak klienta, a nie jak zło konieczne.

Czy to trwała zmiana

Najbliższym testem będzie jesień, gdy na rynek wrócą studenci i osoby zmieniające pracę. Sezonowy popyt zwykle podbija stawki o kilka procent i część nadwyżki ofert z pewnością wchłonie. Trudno jednak oczekiwać powrotu do rynku właściciela z lat 2022 i 2023. Podaż wciąż rośnie szybciej niż popyt, kredyty tanieją, a kolejne mieszkania inwestycyjne i lokale z najmu na doby dopiero szukają swojego miejsca na rynku długoterminowym.

Jeśli ten układ się utrzyma, realny jest scenariusz, w którym czynsze przez kolejne kwartały będą nominalnie stać w miejscu albo lekko się osuwać, co przy wciąż rosnących pensjach oznacza, że najem będzie relatywnie tanieć. Ostatni raz taka sytuacja zdarzyła się na polskim rynku na krótko w pandemii.

Podsumowanie

Rynek najmu przeszedł w 2026 roku na stronę lokatora. Rekordowe 33,1 tysiąca nowych ofert w miesiąc, prawie 67 tysięcy aktywnych ogłoszeń i mieszkania z najmu krótkoterminowego zasilające zwykły rynek sprawiają, że najemcy mogą wybrzydzać, negocjować i nie godzić się na byle co. Właścicielom zostaje konkurowanie jakością i ceną. Dla jednych to kłopot, dla drugich najlepszy moment od lat, żeby znaleźć dobre mieszkanie w rozsądnej cenie albo wynegocjować obniżkę tam, gdzie się już mieszka.

Zdjęcie: Pexels