Czytasz: Ziemia pod mieszkania jest, planów brakuje. Zanim ruszy budowa, mija nawet siedem lat
- 01
Ziemia pod mieszkania jest, planów brakuje. Zanim ruszy budowa, mija nawet siedem lat
Ziemia pod mieszkania jest, planów brakuje. Zanim ruszy budowa, mija nawet siedem lat
Kiedy słyszymy, że mieszkania drożeją, bo nie ma gdzie budować, łatwo w to uwierzyć. Jarosław Bator, prezes NDI Development, mówi jednak coś innego: ziemi w polskich miastach nie brakuje. Są tereny poprzemysłowe, kolejowe i wolne działki w środku miast. Problem zaczyna się później, gdy trzeba ten grunt przygotować. Brakuje planów miejscowych, gminy z trudem uchwalają plany ogólne, a drogi, wodociągi i prąd kosztują fortunę. Według Batora od zakupu terenu do wbicia łopaty mija czasem pięć, a nawet siedem lat. Sprawdzamy, ile w tym prawdy i jak to wygląda na przykładzie dwóch dużych projektów na Pomorzu.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Według prezesa NDI Development przygotowanie niektórych terenów do budowy trwa od pięciu do siedmiu lat. Główne bariery to procedury planistyczne i koszt infrastruktury.
- Do 31 sierpnia 2026 roku plan ogólny uchwaliło i opublikowało 877 gmin, czyli około 35 procent. Nie zdążyły między innymi Warszawa i Gdańsk.
- Miejscowe plany zagospodarowania obejmują około 32,5 procent powierzchni Polski. W Warszawie to około 44 procent, w Krakowie ponad 80 procent.
- Gdynia Międzytorze to 14,4 ha przy torach w centrum miasta i plan na około 4730 mieszkań, budowanych etapami do 2038 roku. Pierwszy wniosek o pozwolenie na budowę złożono w grudniu 2025 roku.
- Od stycznia do sierpnia 2026 roku deweloperzy dostali pozwolenia na 127,4 tys. mieszkań, o 20,6 procent więcej niż rok wcześniej. Pozwolenia rosną szybciej niż budowy.
Grunty są, tylko nie da się na nich od razu budować
Bator mówił o tym podczas XVI Property Forum, a jego wypowiedzi opisał portal PropertyNews.pl. Jego zdaniem potencjał mają zarówno tereny poprzemysłowe, jak i niezabudowane działki w istniejącej tkance miejskiej. Sama dostępność ziemi nie oznacza jednak, że można szybko zacząć budowę.
Problem pojawia się na etapie planistyki miejskiej. Z mozołem wchodzą plany ogólne miast, które co do zasady są dobrym kierunkiem, bo dzięki temu uporządkują miasto w większym zakresie niż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Tyle, że tych planów miejscowych brakuje.
Jarosław Bator, prezes zarządu NDI Development, za PropertyNews.pl
Do planów dochodzą pieniądze. Zanim na terenie po fabryce czy bocznicy kolejowej stanie pierwszy blok, trzeba zbudować układ drogowy, sieć wodociągową, kanalizację i przyłącza energetyczne. Na dużych terenach to inwestycje liczone w dziesiątkach milionów złotych, które deweloper często finansuje sam albo dzieli się nimi z miastem w ramach umowy urbanistycznej. Właśnie dlatego przygotowanie niektórych terenów może według Batora trwać pięć, a nawet siedem lat.
Duży teren poprzemysłowy w mieście
Od zakupu gruntu do pierwszej łopaty
Plan ogólny
Gmina musi mieć plan ogólny. Bez niego od września 2026 roku nie wyda nowych warunków zabudowy.
Plan miejscowy
Plan miejscowy albo zintegrowany plan inwestycyjny przesądza, co i jak wysoko można zbudować.
Infrastruktura
Drogi, wodociągi, kanalizacja i prąd. Często w ramach umowy urbanistycznej z miastem.
Pozwolenie
Projekt, uzgodnienia i decyzja urzędu. Dopiero potem rusza budowa, która trwa kolejne 2 do 3 lat.
Etapy częściowo się nakładają, a czas zależy od gminy i wielkości terenu. Na dużych terenach poprzemysłowych suma przygotowań sięga według NDI Development od 5 do 7 lat.
Ostatni etap to osobna historia. W Warszawie na pozwolenie na budowę czeka się średnio około półtora roku, co opisywaliśmy w tekście o tym, że na pozwolenie w stolicy czeka się 531 dni. Dopiero po nim rusza właściwa budowa.
Plany ogólne: zdążyła co trzecia gmina
Najważniejszą zmianą ostatnich miesięcy jest reforma planowania przestrzennego. Każda gmina musi zastąpić dawne studium uwarunkowań nowym dokumentem, czyli planem ogólnym. Termin przesuwano dwukrotnie, a ostatecznie minął 31 sierpnia 2026 roku. Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii do tego dnia plan ogólny uchwaliło i opublikowało 877 z około 2,48 tys. gmin, czyli 35,4 procent. Obowiązywał on w 831 z nich.
Plany ogólne gmin, stan na 31 sierpnia 2026 roku
Zdążyła nieco ponad jedna trzecia gmin
Zielony: gminy, które uchwaliły i opublikowały plan ogólny w terminie, 35,4 procent. Złoty: gminy, które nie zdążyły. Wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski szacuje, że do końca 2026 roku plan ogólny będzie miało około 75 procent gmin.
| Miasto | Plan ogólny |
|---|---|
| Poznań | uchwalony w grudniu 2025 roku, jako pierwszy z dużych miast |
| Gdynia | uchwalony 29 kwietnia 2026 roku |
| Sopot | uchwalony w lipcu 2026 roku |
| Wrocław | uchwalony 26 sierpnia 2026 roku, tuż przed terminem |
| Gdańsk | nie zdążył, projekt w ponownych uzgodnieniach |
| Warszawa | nie zdążyła, projekt ma trafić do rady miasta do końca 2026 roku |
Skutki są bardzo konkretne. Od 1 września gmina, w której plan ogólny nie obowiązuje, nie może wydać decyzji o warunkach zabudowy na podstawie nowych wniosków. Wcześniej wydane decyzje, pozwolenia i plany miejscowe zostają w mocy, ale nowe projekty na terenach bez planu miejscowego stają w miejscu. Opisywaliśmy to na przykładzie Trójmiasta, gdzie Gdańsk nie zdążył z planem ogólnym i nowe wnioski o warunki zabudowy utknęły, a sąsiednie Gdynia i Sopot zmieściły się w terminie. Także tam, gdzie plan ogólny już obowiązuje, warunki zabudowy można dostać tylko w wyznaczonych obszarach uzupełnienia zabudowy, a nowe decyzje wygasają po pięciu latach.
Bator ocenia plany ogólne jako dobry kierunek, bo porządkują miasto szerzej niż pojedyncze plany miejscowe. Ale plan ogólny to dopiero ramy. Budować można na podstawie planu miejscowego, a tych, jak mówi, wciąż brakuje.
Ile Polski ma plany miejscowe
Według GUS miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmowały w 2024 roku około 32,5 procent powierzchni kraju. To oznacza, że na dwóch trzecich terytorium o tym, co można zbudować, decydowały dotąd warunki zabudowy wydawane dla pojedynczych działek. W dużych miastach jest lepiej, ale różnice między nimi są ogromne.
Pokrycie miejscowymi planami zagospodarowania
Kraków ma plany na 80 procentach, Warszawa na 44
Udział powierzchni objętej obowiązującymi planami miejscowymi. Dane dla miast według zestawienia OnGeo za 2025 rok, dla Warszawy według danych miasta z 2026 roku, dla całej Polski według GUS za 2024 rok.
Wysokie pokrycie planami nie gwarantuje jednak, że plan pasuje do potrzeb. Wiele starszych planów przeznacza tereny poprzemysłowe pod usługi czy przemysł, a zmiana planu to kolejne miesiące, a często lata procedur. Dlatego deweloperzy chętnie sięgali po specustawę mieszkaniową, czyli tak zwaną lex deweloper. Pozwalała budować z pominięciem planu, ale przeszła do historii razem z wejściem w życie reformy planistycznej. Jej następcą ma być zintegrowany plan inwestycyjny, czyli specjalny plan miejscowy uchwalany na wniosek inwestora i połączony z umową urbanistyczną. Inwestor może w nim zobowiązać się na przykład do budowy drogi czy szkoły.
Gdynia Międzytorze: czternaście hektarów w środku miasta
Najlepszym przykładem tego, o czym mówi Bator, jest projekt, w którym jego firma uczestniczy. Gdynia Międzytorze to około 14,4 ha między ulicą Jana z Kolna a stacją Gdynia Port, kilkaset metrów od centrum miasta. Teren należy do grupy PKP, a projekt realizuje spółka Xcity Investment z partnerem, firmą Semeko, która jest w nim od 2015 roku. W grudniu 2024 roku do przedsięwzięcia dołączyła NDI Development.
Gdynia Międzytorze, PKP, Semeko i NDI Development
Nowa dzielnica przy torach w liczbach
Historia tego terenu dobrze pokazuje skalę opóźnień. Partnerstwo PKP i Semeko zawiązano ponad dziesięć lat temu, a pierwszy wniosek o pozwolenie na budowę złożono dopiero 23 grudnia 2025 roku. Projekt pierwszego etapu przygotowała pracownia Emkaa Architekci. Według informacji z lipca 2026 roku pozwolenia jeszcze nie wydano, a inwestor liczył, że uda się je uzyskać w tym roku. Teren ma plan miejscowy, więc w tym przypadku barierą nie był brak planu, tylko skala przedsięwzięcia, wyburzenia dawnej zabudowy kolejowej i przygotowanie infrastruktury dla tysięcy przyszłych mieszkańców.
Grupa PKP ma takich terenów więcej. W Warszawie wystawiła na rynek 22 ha przy Odolanach, a z PFR Nieruchomości realizuje projekty mieszkań na wynajem między innymi we Wrocławiu i Szczecinie. Bator zwraca uwagę, że tempo uruchamiania inwestycji na takich gruntach zależy w dużej mierze od instytucji, które nimi zarządzają.
Zobacz również:
INWESTYCJE · 05.10.2026Folwark Scheiblera w Łodzi: ceny apartamentów, metraże i termin oddaniaCukrownia w Pruszczu Gdańskim: osiem etapów i dziesięć lat
Drugi projekt NDI to teren dawnej cukrowni w Pruszczu Gdańskim, położony blisko dworca kolejowego. Na około 19,5 ha ma powstać ponad 1,7 tys. mieszkań, około 15 tys. metrów kwadratowych powierzchni usługowej i 2,4 ha zieleni. Inwestor zachowa 29 historycznych budynków, w tym komin. Budowa została rozłożona na osiem etapów i około dziesięć lat.
Dwa duże projekty NDI Development na Pomorzu
Międzytorze i Cukrownia obok siebie
| Projekt | Gdynia Międzytorze | Cukrownia, Pruszcz Gdański |
|---|---|---|
| Teren | ok. 14,4 ha, dawne tereny kolejowe | ok. 19,5 ha, dawna cukrownia |
| Mieszkania | ok. 4730 | ponad 1700 |
| Partnerzy | PKP i Xcity Investment, Semeko, NDI | NDI Development |
| Harmonogram | etapami do 2038 roku | 8 etapów, ok. 10 lat |
| Stan | wniosek o pozwolenie z grudnia 2025 roku | I etap w budowie od końca 2025 roku, odbiory w I kwartale 2028 roku |
| Dziedzictwo | rozbiórka części dawnej zabudowy | 29 zabytkowych budynków do zachowania |
Pierwszy etap Cukrowni to około stu mieszkań. Według informacji dewelopera ponad połowę sprzedano jeszcze przed rozpoczęciem budowy w czwartym kwartale 2025 roku, a przekazanie kluczy zaplanowano na pierwszy kwartał 2028 roku. Wcześniejsze zapowiedzi mówiły o ponad tysiącu mieszkań na całym terenie, dziś o ponad 1,7 tys. To typowe dla dużych terenów poprzemysłowych: koncepcja ewoluuje razem z planami, rynkiem i kosztami infrastruktury.
Pozwoleń przybywa szybciej niż budów
Czy problem z przygotowaniem terenów widać w statystykach? Częściowo tak. Dane GUS za pierwsze osiem miesięcy 2026 roku pokazują, że liczba mieszkań, na które deweloperzy dostali pozwolenia lub dokonali zgłoszeń, rośnie wyraźnie szybciej niż liczba rozpoczynanych budów. Część firm zabezpieczała pozwolenia przed zmianą przepisów, a część projektów czeka na lepszy moment albo na infrastrukturę.
Budownictwo mieszkaniowe, styczeń do sierpnia 2026 roku
Pozwolenia rosną cztery razy szybciej niż budowy
| Wskaźnik | Ogółem | Zmiana rok do roku | Deweloperzy | Zmiana rok do roku |
|---|---|---|---|---|
| Mieszkania oddane | 132,2 tys. | +4,5% | 81,5 tys. | +2,5% |
| Budowy rozpoczęte | 153,5 tys. | +4,8% | 91,6 tys. | +3,5% |
| Pozwolenia i zgłoszenia | 193,3 tys. | +14,9% | 127,4 tys. | +20,6% |
Dane wstępne GUS. W samym sierpniu deweloperzy rozpoczęli budowę 10,5 tys. mieszkań, o 25,6 procent więcej niż rok wcześniej. Dane za wrzesień GUS opublikuje w drugiej połowie października.
Do tego dochodzą rosnące ceny samej ziemi. Działki budowlane w Warszawie kosztowały w pierwszym kwartale 2026 roku średnio ponad 1000 zł za metr, o czym pisaliśmy w tekście o tym, że dziesięć arów w stolicy kosztuje już ponad milion złotych. Jeśli przygotowanie terenu trwa latami, koszt kapitału zamrożonego w gruncie rośnie, a w końcu trafia do ceny mieszkania.
Duże miasta pozostaną magnesem
Bator ma też jasną opinię o tym, gdzie warto budować. Mniejsze miejscowości, zwłaszcza kurorty nad morzem i w górach, przyciągają wyspecjalizowanych deweloperów. Duzi inwestorzy będą jednak jego zdaniem nadal skupiać się na największych ośrodkach, bo to one najlepiej zniosą zmiany demograficzne, które już następują.
Dane GUS w dużej mierze to potwierdzają. Według prognozy ludności na lata 2023 do 2060 liczba mieszkańców Polski spadnie do około 32,9 mln. Najmniej stracą województwa mazowieckie i pomorskie, a najszybciej rosnąć będą powiaty podmiejskie wokół dużych miast, takie jak poznański czy wrocławski. Warszawa ma być jednym z nielicznych dużych miast, które w 2060 roku będą większe niż dziś. Wzrost koncentruje się jednak w całych aglomeracjach, nie tylko w granicach miast, co oznacza, że teren przy dobrej kolei, jak Międzytorze czy dawna cukrownia przy dworcu w Pruszczu, ma szansę zyskać podwójnie.
Bator zauważa jeszcze jedną rzecz, która tłumaczy, dlaczego miasta łączą dziś funkcje mieszkaniowe, usługowe i biurowe w jednej dzielnicy. Ludzie nie chcą tracić czasu na wielogodzinne dojazdy, a jak mówi, często wręcz lubią wielkomiejski gwar. Dla planistów to argument za zabudową terenów wewnątrz miast, a nie na ich obrzeżach. Problem w tym, że właśnie te tereny wymagają najdłuższych przygotowań.
CO TO OZNACZA DLA KUPUJĄCYCH
- Nowa podaż mieszkań na dużych terenach poprzemysłowych pojawia się z kilkuletnim opóźnieniem. Projekty zapowiadane dziś trafią do sprzedaży w większości dopiero za kilka lat.
- W gminach bez planu ogólnego, takich jak Warszawa czy Gdańsk, nowe inwestycje na podstawie warunków zabudowy na razie nie ruszą. To może ograniczyć podaż w kolejnych latach.
- Kupując na dużym, wieloetapowym osiedlu, sprawdź plan miejscowy i harmonogram infrastruktury. Szkoła, droga czy park mogą powstać dopiero w kolejnych etapach.
- Pierwsze etapy dużych projektów bywają tańsze, ale oznaczają życie na placu budowy przez kilka lat. Warto to uwzględnić w decyzji.
Teza Batora jest więc trafna w jednym ważnym punkcie: o liczbie mieszkań w polskich miastach coraz mniej decyduje to, czy jest ziemia, a coraz bardziej to, jak szybko da się ją przygotować do budowy. Reforma planistyczna ma ten proces uporządkować, ale w pierwszych latach raczej go wydłuży. Dopóki dwie trzecie gmin, w tym największe miasto kraju, nie ma planu ogólnego, siedem lat od zakupu gruntu do pierwszej łopaty może się okazać wynikiem całkiem przyzwoitym.
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego przygotowanie gruntu pod osiedle trwa tak długo?
Na czas składają się procedury planistyczne, czyli plan ogólny gminy i plan miejscowy, budowa infrastruktury, takiej jak drogi, wodociągi, kanalizacja i przyłącza energetyczne, oraz uzyskanie pozwolenia na budowę. Według prezesa NDI Development na dużych terenach może to zająć od pięciu do siedmiu lat.
Ile gmin uchwaliło plan ogólny?
Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii do 31 sierpnia 2026 roku plan ogólny uchwaliło i opublikowało 877 gmin, czyli około 35 procent. Wiceminister Tomasz Lewandowski szacuje, że do końca 2026 roku będzie to około 75 procent gmin.
Co się dzieje w gminie, która nie ma planu ogólnego?
Od 1 września 2026 roku taka gmina nie może wydawać decyzji o warunkach zabudowy na podstawie nowych wniosków. Obowiązujące plany miejscowe, wcześniej wydane decyzje i pozwolenia na budowę pozostają w mocy.
Jaka część Polski ma miejscowe plany zagospodarowania?
Według GUS miejscowe plany obejmowały w 2024 roku około 32,5 procent powierzchni kraju. W dużych miastach odsetek jest wyższy: w Krakowie ponad 80 procent, w Gdańsku około 65 procent, w Warszawie około 44 procent.
Ile mieszkań powstanie na Gdyni Międzytorzu?
Według zapowiedzi inwestorów na około 14,4 ha między ulicą Jana z Kolna a stacją Gdynia Port ma powstać około 4730 mieszkań, a także biura, usługi i zieleń. Budowa ma trwać etapami do 2038 roku, a pierwszy wniosek o pozwolenie na budowę złożono w grudniu 2025 roku.
Co powstanie na terenie dawnej cukrowni w Pruszczu Gdańskim?
NDI Development planuje na około 19,5 ha ponad 1,7 tys. mieszkań, lokale usługowe i 2,4 ha zieleni, z zachowaniem 29 historycznych budynków. Inwestycja podzielona jest na osiem etapów, a pierwszy, liczący około stu mieszkań, ma zostać oddany w pierwszym kwartale 2028 roku.
Źródła
- PropertyNews.pl, Grunty pod mieszkania są, ale inwestycje czekają latami. Nawet siedem lat przygotowań
- PropertyNews.pl, Minął termin uchwalania planów ogólnych. Zrobiło to tylko 35 proc. gmin
- PAP Samorząd, Wiceszef MRiT: do końca roku najprawdopodobniej 75 proc. gmin uchwali plany
- OnGeo, Stan planowania przestrzennego 2025
- Xcity Investment, Gdynia Międzytorze
- PropertyNews.pl, PKP: nowy inwestor i przyspieszenie prac w dzielnicy Gdynia Międzytorze
- NDI, Rozpoczynamy realizację projektu Cukrownia w Pruszczu Gdańskim
- GUS, Prognoza ludności rezydującej dla Polski na lata 2023 do 2060
Artykuł opublikowany 17 października 2026 roku. Oparty na wypowiedziach Jarosława Batora opisanych przez PropertyNews.pl, danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii, GUS, OnGeo oraz informacjach inwestorów projektów Gdynia Międzytorze i Cukrownia. Przedziały czasu na infografice z etapami przygotowania terenu są orientacyjne i stanowią opracowanie redakcji.
