Czytasz: 121 milionów za dwa hektary na Grochowie. Develia i Grupo Lar zbudują tu 539 mieszkań
- 01
121 milionów za dwa hektary na Grochowie. Develia i Grupo Lar zbudują tu 539 mieszkań
121 milionów za dwa hektary na Grochowie. Develia i Grupo Lar zbudują tu 539 mieszkań
Develia i hiszpańska Grupo Lar zapłaciły 121,3 mln zł netto za ponad dwa hektary na warszawskim Grochowie. Na działkach przy ulicach Grochowskiej i Mglistej spółka joint venture chce zbudować około 539 mieszkań i 23 lokale usługowe, a sprzedaż ma ruszyć w pierwszym kwartale 2027 roku. Policzyliśmy, ile kosztuje grunt w przeliczeniu na jedno mieszkanie i na metr przyszłej powierzchni. To dobra ilustracja tego, dlaczego nowe mieszkania w Warszawie tak trudno tanieją.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Spółka SPV Projekt A, w której Develia jest wspólnikiem dominującym, a partnerem jest Grupo Lar Holding Polonia, kupiła grunty 12 i 13 października 2026 roku.
- Nieruchomość to 3865 m² na własność przy ul. Mglistej i 1,7031 ha w użytkowaniu wieczystym przy ul. Grochowskiej, łącznie około 2,09 ha.
- Cena wyniosła 121 262 500 zł netto, czyli 149 152 875 zł z 23 procentami VAT.
- Planowany projekt to około 539 mieszkań i 23 lokale usługowe. Start sprzedaży zaplanowano na I kwartał 2027 roku.
- Według wyliczeń ilezametr.pl grunt kosztuje około 225 tys. zł netto w przeliczeniu na jedno mieszkanie.
Dwie działki, jeden projekt
Develia poinformowała o transakcji raportem bieżącym 13 października 2026 roku. Kupującym jest SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp. k., spółka współzależna od Develii i Grupo Lar Holding Polonia. Akty notarialne podpisano w dwóch częściach, 12 i 13 października. Sprzedającymi były podmioty niepowiązane z Develią.
Nieruchomość składa się z dwóch części o różnym statusie prawnym. Działki przy ul. Mglistej o powierzchni 3865 m² przeszły na własność kupującego. Znacznie większy teren przy ul. Grochowskiej, liczący 1,7031 ha, spółka nabyła w użytkowaniu wieczystym. Oba grunty leżą w tym samym obrębie ewidencyjnym na Pradze Południe, we wschodniej części Grochowa, w rejonie Gocławka.
Raport bieżący Develii nr 73/2026
Transakcja w liczbach
Podział powierzchni gruntu. Działki przy Grochowskiej nabyto w użytkowaniu wieczystym, przy Mglistej (3865 m², 18,5 procent) na własność.
Ile kosztuje grunt pod jedno mieszkanie
Raport nie zdradza powierzchni użytkowej przyszłych mieszkań, ale nawet proste przeliczenia pokazują skalę. Metr kwadratowy działki kosztował średnio około 5,8 tys. zł netto. W przeliczeniu na jedno z 539 planowanych mieszkań daje to około 225 tys. zł netto, jeszcze zanim na placu budowy pojawi się pierwsza koparka. W tym rachunku pomijamy lokale usługowe, więc w rzeczywistości ta kwota rozłoży się na nieco większą powierzchnię.
Ciekawsze jest przeliczenie na metr kwadratowy przyszłego mieszkania, bo tak deweloperzy liczą udział gruntu w cenie. Ponieważ średni metraż nie jest znany, przygotowaliśmy trzy warianty.
| Średni metraż mieszkania | Łączna powierzchnia 539 lokali | Grunt na 1 m² mieszkania | Udział w cenie 20,85 tys. zł/m² |
|---|---|---|---|
| 45 m² | ok. 24,3 tys. m² | ok. 5000 zł | ok. 24% |
| 50 m² | ok. 27,0 tys. m² | ok. 4500 zł | ok. 22% |
| 55 m² | ok. 29,6 tys. m² | ok. 4090 zł | ok. 20% |
Wyliczenia własne ilezametr.pl na podstawie ceny netto z raportu Develii. Średnia cena ofertowa nowych mieszkań na Pradze Południe według RynekPierwotny.pl (sierpień 2026). Warianty metrażu są założeniem redakcji, a nie danymi dewelopera. Pominięto powierzchnię lokali usługowych.
W każdym wariancie grunt pochłania mniej więcej jedną piątą do jednej czwartej obecnej ceny ofertowej w dzielnicy. Do tego dochodzą koszty budowy, projektu, przyłączy, finansowania, marketingu i marża. Gdy deweloper płaci za grunt około 4,5 tys. zł na metr przyszłego mieszkania, trudno oczekiwać, że gotowy lokal będzie tańszy od tego, co dziś oferuje rynek w okolicy.
Praga Południe, ceny za metr kwadratowy
Grunt na tle cen mieszkań w dzielnicy
Koszt gruntu przeliczony na metr mieszkania przy założeniu średniego metrażu 50 m². Ceny ofertowe nowych mieszkań pochodzą z RynekPierwotny.pl, mediana z rynku wtórnego z Adresowo.pl za I kwartał 2026 roku, a średnia cena transakcyjna z Cenogram.pl za ostatnie 12 miesięcy na podstawie rejestru cen nieruchomości.
Warto zauważyć, że ceny ofertowe nowych mieszkań na Pradze Południe są wyraźnie wyższe od cen transakcyjnych w całej dzielnicy. To efekt tego, że w statystyce transakcji przeważają starsze mieszkania z rynku wtórnego. Podobną różnicę między ceną z ogłoszenia a ceną faktycznie zapłaconą widać w całej Warszawie. Jak pokazały dane z ostatniego kwartału, w stolicy metr w transakcjach podrożał w jednym kwartale o 6 procent, więc presja na ceny wciąż jest w górę, a nie w dół.
Gęsta zabudowa przy tramwajowej arterii
Na 2,09 ha ma powstać około 539 mieszkań, co daje blisko 260 lokali na hektar. To intensywność typowa dla miejskiej zabudowy wielorodzinnej w Warszawie, a nie dla kameralnych osiedli na obrzeżach. Nic dziwnego, skoro ul. Grochowska jest jedną z głównych arterii prawobrzeżnej Warszawy z linią tramwajową prowadzącą w stronę centrum. 23 lokale usługowe sugerują, że parter wzdłuż ulicy zostanie wykorzystany pod handel i usługi.
W dłuższej perspektywie znaczenie może mieć też trzecia linia metra. Jej pierwszy odcinek ma połączyć Stadion Narodowy z Gocławiem. Według wcześniejszych zapowiedzi miasta prace projektowe mają się zakończyć w 2027 roku, a budowa mogłaby ruszyć w 2028 roku. Przebieg i harmonogram tej inwestycji nie są jednak przesądzone, więc kupujący nie powinni traktować jej jako pewnika.
Zobacz również:
INWESTYCJE · 05.10.2026Klonowe Osiedle w Świdniku: ceny mieszkań w budynku B2 i termin oddaniaPiąty rok współpracy z Grupo Lar
Transakcja na Grochowie to kolejny etap współpracy, którą Develia i Grupo Lar rozpoczęły jesienią 2021 roku. Hiszpański partner wniósł wtedy do przedsięwzięcia zabezpieczone grunty i zespół zarządzający projektami, a Develia większość kapitału. Ówczesny prezes Develii Andrzej Oślizło mówił, że joint venture jest odpowiedzią na problem z dostępnością atrakcyjnych gruntów w Warszawie.
Develia i Grupo Lar
Jak rosła współpraca dwóch deweloperów
Październik 2021
Umowa joint venture na ponad 600 mieszkań w trzech projektach na Ursynowie, Saskiej Kępie i Białołęce. Zaangażowanie kapitałowe 125 mln zł, z czego 80 procent po stronie Develii.
Pierwszy efekt
Osiedle przy Lizbońskiej na Saskiej Kępie, pierwszy wspólnie oddany projekt, z blisko 200 mieszkaniami.
Lipiec 2024
Aneks rozszerzający współpracę o projekt na około 550 do 600 mieszkań na Pradze Południe. Umowę aktualizowano ponownie w kwietniu 2025 roku.
Październik 2026
Zakup gruntów przy Grochowskiej i Mglistej za 121,3 mln zł netto pod około 539 mieszkań. Start sprzedaży w I kwartale 2027 roku.
Dla Develii to ważny ruch, bo spółka ma ambitne plany sprzedażowe. W trzecim kwartale 2026 roku podpisała 954 umowy, a cel na cały rok to od 3600 do 3800 mieszkań. Szczegółowo opisywaliśmy te wyniki w tekście o tym, że deweloper sprzedał 954 mieszkania w trzy miesiące i musi sprzedać jeszcze tysiąc. Projekt na Grochowie zasili ofertę dopiero w 2027 roku, ale uzupełnia bank ziemi w najważniejszym dla spółki mieście.
Co to oznacza dla kupujących
Na razie niewiele konkretów, bo sprzedaż ruszy najwcześniej za kilka miesięcy, a deweloper nie podał cen, metraży ani nazwy inwestycji. Przy typowym cyklu budowy budynku wielorodzinnego klucze trafią do pierwszych nabywców raczej po 2028 roku. Kilka rzeczy da się jednak przewidzieć już dziś.
NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ
- Cena. Przy kosztach gruntu rzędu 4 do 5 tys. zł na metr przyszłego mieszkania trudno spodziewać się cen wyraźnie niższych niż średnia ofert w dzielnicy, która w sierpniu wynosiła około 20,85 tys. zł za metr.
- Użytkowanie wieczyste. Większa część gruntu jest w użytkowaniu wieczystym. Warto zapytać dewelopera, czy po wybudowaniu nastąpi przekształcenie we własność i jakie opłaty będą z tym związane dla właścicieli mieszkań.
- Przedsprzedaż. Kupując na etapie startu sprzedaży, zwykle można liczyć na lepszą cenę i wybór lokalu, ale trzeba czekać na odbiór kilka lat i zaakceptować ryzyko opóźnień.
- Ulica. Lokale od strony Grochowskiej będą miały świetny dojazd tramwajem, ale też większy hałas. Mieszkania w głębi działki mogą być spokojniejsze.
Najczęściej zadawane pytania
Gdzie powstanie nowa inwestycja Develii i Grupo Lar?
Na działkach przy ul. Grochowskiej i ul. Mglistej na warszawskiej Pradze Południe, we wschodniej części Grochowa. Łączna powierzchnia gruntu to około 2,09 ha.
Ile mieszkań powstanie przy Grochowskiej?
Według raportu Develii planowany jest projekt z około 539 lokalami mieszkalnymi i 23 lokalami usługowymi. Liczby mogą się jeszcze zmienić na etapie projektowania.
Kiedy ruszy sprzedaż mieszkań przy Grochowskiej?
Develia planuje rozpoczęcie sprzedaży w pierwszym kwartale 2027 roku. Ceny, metraże i nazwa inwestycji nie zostały jeszcze podane.
Ile kosztowały działki przy Grochowskiej i Mglistej?
Łączna cena wyniosła 121 262 500 zł netto, czyli 149 152 875 zł brutto z 23 procentami VAT. W przeliczeniu na jedno z 539 planowanych mieszkań daje to około 225 tys. zł netto.
Kim jest Grupo Lar?
To hiszpańska grupa deweloperska, która w Polsce działa przez spółki Grupo Lar Holding Polonia i Lar Management Polonia. Od 2021 roku współpracuje z Develią w ramach joint venture przy projektach mieszkaniowych w Warszawie.
Ile kosztują nowe mieszkania na Pradze Południe?
Według RynekPierwotny.pl średnia cena ofertowa nowych mieszkań w dzielnicy wynosiła w sierpniu 2026 roku około 20 854 zł za metr. Ceny transakcyjne w całej dzielnicy, obejmujące głównie rynek wtórny, są niższe i wynoszą około 16 do 17 tys. zł za metr.
Źródła
- PropertyNews.pl, Nowy projekt na warszawskiej Pradze. Deweloperzy wybudują ponad 500 mieszkań
- Parkiet, Develia SA, raport bieżący nr 73/2026
- Bankier.pl, Spółka współzależna Develii kupiła nieruchomości w Warszawie za ok. 121,3 mln zł netto
- Biznesradar, Develia i Grupo Lar zbudują w ramach joint venture ponad 600 mieszkań w Warszawie
- RynekPierwotny.pl, nowe mieszkania na Pradze Południe
Artykuł opublikowany 14 października 2026 roku. Oparty na raporcie bieżącym Develii nr 73/2026 oraz doniesieniach PropertyNews.pl, Bankier.pl i Biznesradar. Przeliczenia kosztu gruntu na mieszkanie i na metr powierzchni są szacunkami redakcji opartymi na przyjętych założeniach. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.
