Czytasz: 28 mln zł z funduszu wróciło do kupujących mieszkania. Najczęściej nie przez upadłość dewelopera
- 01
28 mln zł z funduszu wróciło do kupujących mieszkania. Najczęściej nie przez upadłość dewelopera
28 mln zł z funduszu wróciło do kupujących mieszkania. Najczęściej nie przez upadłość dewelopera
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oddał już kupującym mieszkania 28,2 mln zł, a niemal połowę tej kwoty wypłacił w samym pierwszym półroczu 2026 roku. Najciekawsze jest jednak to, za co płaci. Fundusz kojarzy się głównie z ochroną przed bankructwem dewelopera, a tymczasem najczęstszym powodem wypłat okazuje się zwykłe opóźnienie: deweloper nie przeniósł na klienta własności mieszkania w terminie z umowy. Wyjaśniamy, jak działa ta ochrona, kiedy można po nią sięgnąć i gdzie wciąż są w niej luki.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Od 2024 roku DFG wypłacił nabywcom 28,2 mln zł na podstawie 70 wniosków. W pierwszej połowie 2026 roku było to 14,3 mln zł z 34 wniosków.
- Zdecydowana większość wypłat dotyczyła braku przeniesienia własności lokalu w umówionym terminie, a nie upadłości dewelopera.
- Na koniec czerwca na kontach funduszu było 452 mln zł. Od początku jego działania wszczęto ponad 30 spraw sądowych na łącznie ponad 20 mln zł.
- Ochroną objętych jest prawie 219 tys. umów deweloperskich o łącznej wartości niemal 161 mld zł.
- Część deweloperów niechętnie obejmuje rachunkiem powierniczym i funduszem mieszkania gotowe, choć ustawa tego wymaga.
Wypłaty rosną z roku na rok
Dane przekazał Damian Ziąber, rzecznik Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, który prowadzi DFG. Pierwsze wypłaty ruszyły w 2024 roku i wyniosły 2,3 mln zł na podstawie czterech wniosków. W 2025 roku kwota wzrosła do blisko 11,7 mln zł z 32 wniosków. W pierwszym półroczu 2026 roku fundusz wypłacił już 14,3 mln zł, więcej niż w całym poprzednim roku.
Wypłaty z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Pół roku 2026 przebiło cały 2025 rok
Słupki w jednej skali, 100 procent to 14,3 mln zł. Łącznie 28,2 mln zł z 70 wniosków.
Średnia wypłata na jeden wniosek to około 403 tys. zł, a więc mniej więcej tyle, ile kosztuje dziś niewielkie mieszkanie w dużym mieście. To pokazuje, że fundusz zwraca zwykle całą lub prawie całą zapłaconą cenę, a nie drobne kwoty. Pieniądze nie przepadają też dla systemu. Po wypłacie UFG dochodzi ich od deweloperów, którzy nie wywiązali się z umowy, i stąd ponad 30 spraw sądowych.
Najczęstszy powód to nie bankructwo
W powszechnej świadomości DFG miał chronić kupujących przed scenariuszem, w którym firma upada, a budowa staje. Ustawa o ochronie praw nabywcy przewiduje jednak więcej sytuacji, w których można odzyskać pieniądze. Jak wynika z danych UFG, zdecydowana większość wypłat dotyczyła przypadków, w których deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie.
Nabywca, który zapłacił pełną cenę za mieszkanie lub dom, ale nie uzyskał jeszcze własności, znajduje się w szczególnie wrażliwym momencie transakcji. Nie ma już pieniędzy, a nie jest jeszcze właścicielem nieruchomości, nawet jeżeli otrzymał klucze.
Przemysław Dziąg, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, w „Rzeczpospolitej”
Między zapłatą ostatniej raty a podpisaniem aktu przenoszącego własność mogą upłynąć miesiące. Powodem bywa brak wyodrębnienia lokali, opóźnienia w księgach wieczystych, ale też kłopoty finansowe dewelopera, który nie spłacił kredytu obciążającego grunt. To właśnie ostatni akt notarialny sprawia, że kupujący staje się właścicielem. Wyjaśnialiśmy to dokładnie w poradniku o tym, jak wygląda akt notarialny przy zakupie mieszkania.
Jak to działa w praktyce
Droga do zwrotu pieniędzy przy opóźnieniu dewelopera
Mija termin z umowy
Deweloper nie podpisuje aktu przenoszącego własność w dniu, który wskazano w umowie deweloperskiej.
Dodatkowe 120 dni
Nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie własności.
Odstąpienie od umowy
Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może odstąpić od umowy i żądać zwrotu wpłat.
Wniosek do DFG
Gdy deweloper nie odda pieniędzy, nabywca składa wniosek przez portal DFG, logując się przez login.gov.pl.
Luka, która rośnie razem z liczbą gotowych mieszkań
Dane UFG mają szczególne znaczenie w obecnym cyklu rynkowym. Mieszkania gotowe stanowią dziś średnio od 25 do 30 proc. oferty rynku pierwotnego, a u części dużych deweloperów jeszcze więcej. Pisaliśmy o tym niedawno przy okazji danych, z których wynikało, że w branży gotowe mieszkania to ponad 30 proc. oferty.
Tymczasem „Rzeczpospolita” opisywała, że część deweloperów, wbrew ustawie, niechętnie obejmuje lokale gotowe rachunkiem powierniczym i ochroną DFG. Argument jest taki, że skoro budynek już stoi, to klientowi nie grozi ryzyko jego niewybudowania. Dane funduszu pokazują, że to rozumowanie jest błędne. Największe ryzyko nie dotyczy bowiem samej budowy, tylko momentu między zapłatą a przeniesieniem własności, a ten występuje także przy mieszkaniu kupionym „od ręki”. Z obchodzeniem przepisów ma walczyć Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 12.10.2026Ludzi w Polsce ubywa, a gospodarstw domowych przybywa. Co trzecie to już jedna osobaSkala ochrony: 219 tys. umów i 161 mld zł
Fundusz chroni coraz więcej transakcji. W ciągu trzech kwartałów 2026 roku ochroną DFG objęto ponad 75 tys. nowych umów deweloperskich, o jedną piątą więcej niż rok wcześniej. W tym samym czasie zakończyło się ponad 33 tys. umów, czyli nabywcy dostali akty własności, a ich wpłaty przestały wymagać ochrony.
Stan na koniec września 2026
Umowy deweloperskie objęte ochroną DFG
| Wskaźnik | Wartość |
|---|---|
| Wszystkie chronione umowy | prawie 219 tys. |
| Łączna wartość umów | niemal 161 mld zł |
| Nowe umowy w trzech kwartałach 2026 | ponad 75 tys. (o 20 proc. więcej r/r) |
| Średnia wartość umowy | 734 tys. zł |
| Mediana wartości umowy | 576 tys. zł |
| Warszawa | 35,5 tys. umów |
| Wrocław | 14,1 tys. umów |
| Kraków | 13,5 tys. umów |
Różnica między średnią a medianą pokazuje, że wynik podbijają droższe mieszkania i domy. Połowa chronionych umów jest warta mniej niż 576 tys. zł.
Pieniądze na fundusz pochodzą ze składek, które deweloperzy płacą od każdej wpłaty nabywcy. Zgodnie z rozporządzeniem z 2021 roku jest to 0,45 proc. przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, gdzie deweloper dostaje pieniądze w transzach w miarę postępu budowy, oraz 0,1 proc. przy rachunku zamkniętym, z którego środki trafiają do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności. Zgromadzone 452 mln zł to około 0,3 proc. wartości wszystkich chronionych umów. Przy obecnym tempie wypłat to bardzo bezpieczny poziom, ale fundusz nie był jeszcze testowany upadłością dużego dewelopera z tysiącami klientów.
Historia funduszu
Jak DFG obejmował kolejne mieszkania
- Czerwiec 2022Wysyp nowych projektów w sprzedaży. Deweloperzy chcieli zdążyć przed startem funduszu, by uniknąć składek.
- 1 lipca 2022Start DFG. Ochrona obejmuje projekty wprowadzone do sprzedaży od tego dnia.
- 2024Pierwsze wypłaty, 2,3 mln zł z czterech wniosków. Wszystkie dotyczyły opóźnienia w przeniesieniu własności.
- 1 lipca 2024Koniec okresu przejściowego. DFG obejmuje całą ofertę rynku pierwotnego.
- I półrocze 2026Rekordowe wypłaty, 14,3 mln zł z 34 wniosków.
Przez okres przejściowy fundusz nie uchronił m.in. klientów Grupy HRE, choć część z nich podpisywała umowy po 1 lipca 2022 roku. Ich inwestycje wprowadzono do sprzedaży wcześniej.
Przepisy wciąż się zmieniają. Według „Rzeczpospolitej” od 2 października obowiązują kolejne przepisy znowelizowanej ustawy deweloperskiej, zgodnie z którymi deweloper musi przekazywać m.in. cenę i metraż mieszkań, a za brak tych danych grozi mu blokada wypłat.
JAK SIĘ ZABEZPIECZYĆ PRZY ZAKUPIE OD DEWELOPERA
- Sprawdź w umowie numer mieszkaniowego rachunku powierniczego. Dotyczy to także mieszkań gotowych.
- Wpłacaj pieniądze wyłącznie na ten rachunek. Wpłaty poza nim nie są chronione przez DFG.
- Zwróć uwagę na termin przeniesienia własności zapisany w umowie i pilnuj go po odbiorze kluczy.
- Przechowuj umowę, harmonogram i potwierdzenia wszystkich przelewów. Będą potrzebne do wniosku.
- Przy odbiorze spisz protokół z usterkami, bo wada istotna to kolejna podstawa do odstąpienia od umowy. Jak to zrobić, opisujemy w poradniku o odbiorze mieszkania od dewelopera.
Najczęściej zadawane pytania
Ile pieniędzy wypłacił Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Od 2024 roku DFG wypłacił nabywcom 28,2 mln zł: 2,3 mln zł w 2024 roku, blisko 11,7 mln zł w 2025 roku i 14,3 mln zł w pierwszym półroczu 2026 roku. Łącznie uwzględniono 70 wniosków.
Kiedy można dostać pieniądze z DFG?
Między innymi przy upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy oraz gdy nabywca odstąpi od umowy z przyczyn wskazanych w ustawie, a deweloper nie zwróci wpłat. Najczęściej chodzi o sytuację, w której deweloper nie przeniósł własności mieszkania w terminie.
Czy DFG chroni zakup gotowego mieszkania?
Tak. Ustawa wymaga, by także mieszkania gotowe sprzedawane przez dewelopera były objęte rachunkiem powierniczym i ochroną funduszu. Część deweloperów tego unika, dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy wskazano w niej rachunek powierniczy.
Jak złożyć wniosek o wypłatę z DFG?
Wniosek składa się przez portal Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w sekcji dla nabywcy, po zalogowaniu przez login.gov.pl. Trzeba dołączyć m.in. umowę deweloperską i potwierdzenia wpłat na rachunek powierniczy.
Ile kosztuje DFG kupującego?
Składkę formalnie płaci deweloper: 0,45 proc. od wpłat przy otwartym rachunku powierniczym i 0,1 proc. przy zamkniętym. W praktyce ten koszt zwykle jest wliczony w cenę mieszkania.
Źródła
- PropertyNews.pl, 28 mln zł wróciło do kupujących mieszkania. Połowę wypłacono w zaledwie pół roku
- Rzeczpospolita, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Kupujący mieszkania odzyskali miliony złotych
- Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o DFG, art. 49
Artykuł opublikowany 22 października 2026 roku. Średnia wypłata na wniosek i relacja środków funduszu do wartości umów to wyliczenia redakcji na podstawie danych UFG i DFG.
