Co czwarte mieszkanie w ofercie jest już gotowe. Kupujących pogania strach przed droższym kredytem

Na pierwszy rzut oka trzeci kwartał 2026 roku wygląda na rynek w idealnej równowadze. Deweloperzy z siedmiu największych miast sprzedali 12,5 tys. mieszkań i wprowadzili do oferty 12,8 tys. nowych, a na koniec września czekało na kupców 70,2 tys. lokali. Najnowszy raport JLL pokazuje jednak, że pod tą równowagą sporo się dzieje. Co czwarte mieszkanie w ofercie jest już gotowe do odbioru, rok temu było to co szóste. Kupujących coraz częściej pogania nie optymizm, ale obawa, że kredyt za chwilę zdrożeje.

Równowaga, która tylko tak wygląda

Gdyby oceniać rynek wyłącznie po dwóch liczbach, sprzedaży i nowej podaży, trzeci kwartał można by zamknąć jednym słowem: stabilizacja. Po spokojniejszym lipcu sprzedaż odbiła w sierpniu, a wrzesień był kolejnym dobrym miesiącem. W samym wrześniu deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali około 4,4 tys. mieszkań, z czego aż 1,4 tys. w Warszawie.

Analitycy JLL nie mają jednak wątpliwości, że ta równowaga jest pozorna. Pod powierzchnią narastają trzy zjawiska, które w kolejnych miesiącach mogą wyraźnie zmienić dynamikę rynku. Pierwsze to szybko rosnący zapas gotowych mieszkań. Drugie to coraz większe różnice między miastami. Trzecie, chyba najciekawsze, to zmiana nastrojów samych kupujących.

Dla porównania, w drugim kwartale JLL liczył sprzedaż na nieco ponad 11,8 tys. lokali, a gotowych niesprzedanych mieszkań było wtedy ponad 16,6 tys. Szerzej o tamtym okresie pisaliśmy w tekście o tym, że rynek mieszkań zmienił bieg, a oferta zbliżyła się do rekordu. Trzeci kwartał przyniósł więc lekkie odbicie sprzedaży, ale nie zatrzymał przyrostu lokali, które czekają na kupca z kluczami w ręku.

Warszawa sprzedaje najwięcej, Kraków przyspiesza

W ujęciu kwartalnym liderem pozostaje stolica z wynikiem 3,9 tys. sprzedanych mieszkań. Kraków, Trójmiasto i Wrocław znalazły się w przedziale od 1,7 do 2,0 tys. lokali, a Poznań sprzedał solidne 1,4 tys. Łódź i Katowice, mimo mniejszej skali, utrzymały wyniki adekwatne do wielkości swoich rynków. Szczególnie mocno w ostatnich dwóch miesiącach przyspieszył Kraków, a wakacyjne zakupy było widać głównie w Trójmieście.

Ważniejsze od samej sprzedaży jest jednak to, jak wypada ona na tle nowej podaży. Przewaga nowych mieszkań nad sprzedanymi wystąpiła tylko we Wrocławiu i Trójmieście. W Krakowie i Łodzi sprzedaż była wyższa niż liczba lokali wprowadzonych do oferty, co oznacza, że te rynki zaczynają powoli zmniejszać zapasy.

Źródło: JLL, III kwartał 2026 roku. Czas wyprzedaży oferty w Łodzi i Katowicach to szacunek JLL przy obecnym tempie sprzedaży. Opracowanie ilezametr.pl.

Aleksandra Gawrońska zwraca uwagę, że 2026 rok to czas równowagi po dwóch latach wyraźnej przewagi nowej podaży nad sprzedażą. Za tą średnią kryją się jednak skrajnie różne sytuacje. W Warszawie i Trójmieście oferta jest dopasowana do popytu. W Łodzi i Katowicach wyprzedanie wszystkiego, co dziś stoi w ofercie, zajęłoby przy obecnym tempie odpowiednio ponad dwa i prawie trzy lata.

Co czwarte mieszkanie ma już klucze

Najważniejsza zmiana nie dotyczy liczby mieszkań w ofercie, tylko jej struktury. Na koniec września lokale gotowe do odbioru stanowiły 25 procent wszystkiego, co deweloperzy mieli do sprzedania. Rok wcześniej było to 16 procent. W liczbach bezwzględnych to ponad 17 tys. mieszkań, czyli prawie dwa razy więcej niż przed rokiem.

W trzecim kwartale gotowych mieszkań przybyło w Krakowie, Łodzi i Katowicach, a ubyło w Warszawie i Poznaniu. Mimo to Poznań wciąż należy do miast z najwyższym udziałem takich lokali. Jedynym rynkiem, na którym gotowe mieszkania nie stanowią problemu, jest Trójmiasto.

Co ciekawe, na części rynków gotowe mieszkania odpowiadają już za 40 do 50 procent kwartalnej sprzedaży. Kupujący coraz chętniej wybierają lokale, w których mogą zamieszkać od razu. JLL widzi tu dwa motywy. Jednym jest zwykła chęć szybkiej przeprowadzki, drugim obawa przed zmianami na rynku finansowania. Kto kupuje gotowe mieszkanie, nie musi się zastanawiać, jak za dwa lata będzie wyglądała jego zdolność kredytowa. Dla kupujących to dobra wiadomość, bo przy takim zapasie pozycja negocjacyjna jest najmocniejsza od lat. Opisywaliśmy to już latem, pokazując, że gotowe mieszkania dają kupującym przewagę przy stole.

Cena z ogłoszenia to nie cena transakcji

Średnie ceny ofertowe w skali roku wzrosły najmocniej w Warszawie (o 6,8 procent), Poznaniu (o 6,0 procent) i Wrocławiu (o 5,2 procent). W Trójmieście, Łodzi i Krakowie podwyżki były umiarkowane, a w Katowicach ceny spadły o 0,4 procent. W ujęciu kwartalnym zmiany okazały się kosmetyczne, od spadku o 0,4 procent w Warszawie do wzrostu o 2,9 procent w Łodzi.

Raport JLL zwraca uwagę na rzecz, o której kupujący często zapominają. Średnia cena oferty to coś innego niż średnia cena mieszkania, które faktycznie znalazło nabywcę. W ofercie jest więcej drogich lokali, często z segmentu apartamentowego, a sprzedaż skupia się na mieszkaniach popularnych.

Źródło: JLL, III kwartał 2026 roku. Różnica wyliczona przez ilezametr.pl. Wynika ona przede wszystkim ze struktury oferty, a nie wyłącznie z rabatów.

Dla osoby, która szuka mieszkania o powierzchni 55 metrów w Trójmieście, różnica 2,2 tys. zł na metrze to ponad 120 tys. zł. Nie oznacza to, że każdy deweloper zejdzie z ceny o tyle. Pokazuje jednak, że patrzenie wyłącznie na średnią z ogłoszeń daje zawyżony obraz tego, ile ludzie naprawdę płacą.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 09.10.2026W Warszawie metr podrożał o 6 procent w jednym kwartale. Łódź jako jedyna tanieje

Z optymizmu w czujność

Pierwsze miesiące 2026 roku napędzał optymizm. Oprocentowanie kredytów spadało, a dochody rosły szybciej niż ceny. Dostępność mieszkań rzeczywiście się poprawiła. Według JLL za przeciętne wynagrodzenie brutto można dziś kupić od 0,72 metra kwadratowego w Warszawie do 0,85 i 0,86 metra w Poznaniu i Katowicach.

Problem w tym, że nastroje kupujących nie poprawiają się od kilku kwartałów. JLL spodziewa się, że oprocentowanie kredytów w najbliższych kwartałach raczej wzrośnie, a refinansowania będzie mniej. Rada Polityki Pieniężnej na październikowym posiedzeniu zostawiła stopę referencyjną na poziomie 3,75 procent, ale inflacja we wrześniu według wstępnych danych podskoczyła do 4 procent i w komentarzach ekonomistów wróciło słowo podwyżka. Pisaliśmy o tym przed decyzją Rady w tekście o tym, że w grze była już nie obniżka, a podwyżka stóp.

Stąd paradoks opisany w raporcie. Ta sama obawa, która dziś popycha ludzi do zakupu przed spodziewanym podrożeniem kredytu, za kilka miesięcy może ich od zakupu odciągnąć.

Co dalej z cenami i marżami

JLL nie kreśli jednego scenariusza, tylko wymienia czynniki, które będą ważyć na rynku. Oprocentowanie kredytów z dużym prawdopodobieństwem nie spadnie przed połową 2027 roku. Na nastroje kupujących negatywnie wpłyną ostra kampania wyborcza, nasilające się rosyjskie działania hybrydowe i pogarszająca się sytuacja na Ukrainie.

Po stronie deweloperów rosną koszty. Droższe paliwa i energia, wyższe ceny materiałów i zmiany w przepisach podniosą koszt budowy nowych projektów. Skoro jednocześnie pole do podnoszenia cen jest ograniczone, efektem może być kurczenie się marż. W dłuższej perspektywie, w 2029 roku lub później, JLL nie wyklucza działań równoważących budżet państwa, czyli cięć i podwyżek podatków. Wzrosną wtedy koszty utrzymania mieszkań, a przeciętna zdolność kredytowa prawdopodobnie spadnie. Rośnie też realna możliwość wprowadzenia podatku katastralnego, przy założeniu, że wyceny nieruchomości będą robione z pomocą sztucznej inteligencji.

Aleksandra Gawrońska podsumowuje, że rynek wchodzi w okres, w którym o wynikach będzie decydować nie tyle popyt w skali kraju, co umiejętne dopasowanie oferty do lokalnych warunków. Dla deweloperów oznacza to ograniczanie nowych projektów tam, gdzie oferta wciąż jest za duża, i uzupełnianie jej tam, gdzie widać niedobory. Dla kupujących oznacza to, że dwa miasta mogą dziś funkcjonować w zupełnie innych realiach.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, Rynek mieszkań na zakręcie. Popyt napędzają obawy przed wzrostem stóp
• JLL Polska, raport o rynku mieszkaniowym za III kwartał 2026 roku
• NBP, decyzje Rady Polityki Pieniężnej

Artykuł opublikowany 14 października 2026 roku. Oparty na danych JLL za III kwartał 2026 roku przekazanych przez PropertyNews.pl oraz na komunikatach NBP. Wyliczenia różnic cenowych są obliczeniami własnymi redakcji. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani finansowej.