Kraków przebił Warszawę o 61 złotych na metrze. W stolicy cennik chce o 1916 zł więcej

We wrześniu 2026 roku średnia cena mieszkania sprzedanego w Krakowie wyniosła 17 828 złotych za metr i była wyższa niż w Warszawie, gdzie sięgnęła 17 767 złotych. Różnica to zaledwie 61 złotych na metrze, ale po raz pierwszy w tym zestawieniu stolica nie jest najdroższa. Ciekawsza jest jednak inna liczba z tego samego raportu: w Warszawie cenniki deweloperów są o 1 916 złotych na metrze wyższe od tego, co kupujący faktycznie płacą.

Sześćdziesiąt jeden złotych to nie przewaga, to remis

Zacznijmy od uczciwego postawienia sprawy. Sześćdziesiąt jeden złotych na metrze oznacza, że przy mieszkaniu o powierzchni 55 metrów kwadratowych krakowski lokal był droższy od warszawskiego o 3 355 złotych. Przy cenie całkowitej przekraczającej 980 tysięcy złotych to różnica rzędu trzech dziesiątych procenta, czyli mieszcząca się w granicach jednej rundy negocjacji.

Statystycznie to więc remis, a nie przewaga. Wartość informacyjna tej liczby polega na czymś innym: na tym, że do remisu w ogóle doszło. Warszawa była najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce tak długo, że traktowano to jako stałą rynku. Kraków zbliżał się do stolicy od miesięcy i opisywaliśmy ten trend, gdy Kraków zaczął doganiać Warszawę w cenach mieszkań. Wrzesień 2026 roku jest momentem, w którym te dwie krzywe się przecięły.

Ważne zastrzeżenie: mówimy o średniej z jednego miesiąca i o cenach transakcyjnych, czyli policzonych z faktycznie zawartych umów. Taka średnia jest wrażliwa na to, co w danym miesiącu zostało sprzedane. Jeden duży, drogi projekt w Krakowie i jedna fala tańszych transakcji w Warszawie wystarczą, by wynik się odwrócił w kolejnym odczycie.

W Warszawie cennik oderwał się od transakcji

Najmocniejsza liczba w całym raporcie dotyczy nie Krakowa, a stolicy. Średnia cena mieszkań pozostających w warszawskiej ofercie deweloperskiej wyniosła we wrześniu 19 683 złote za metr, czyli o 1 916 złotych więcej niż średnia cena mieszkań tam sprzedanych. To największy taki rozziew wśród siedmiu analizowanych rynków.

Co to znaczy w praktyce? Że w Warszawie to, co wisi w cennikach, i to, co ludzie kupują, to dwa różne zbiory mieszkań. Oferta zawiera relatywnie więcej lokali drogich, często w prestiżowych lokalizacjach i o większych metrażach, a transakcje koncentrują się w tańszej części tej oferty. Drogie mieszkania nie znikają z rynku, bo nie znajdują nabywców, i podnoszą średnią ofertową, nie wpływając na średnią transakcyjną.

Dla kupującego to informacja praktyczna. Jeżeli w Warszawie patrzysz na cennik i porównujesz go ze średnią z raportów o cenach transakcyjnych, porównujesz dwie różne rzeczy. Realna stawka, jaką płacą ludzie, jest o blisko dwa tysiące złotych na metrze niższa od przeciętnej ceny ofertowej, i to nie z powodu rabatów, a z powodu struktury tego, co się faktycznie sprzedaje.

Dla porównania w Trójmieście, gdzie średnia cena sprzedanych mieszkań wyniosła 17 288 złotych za metr, oferta kosztowała 17 805 złotych. Rozziew to 517 złotych, czyli niemal cztery razy mniej niż w stolicy. Trójmiejska oferta jest więc znacznie bliżej tego, co rynek akceptuje.

Katowice i Poznań na drugim końcu tabeli

Rozpiętość między skrajnymi rynkami w tym zestawieniu jest ponad osiemdziesiąt razy większa niż różnica, która dzieli Kraków i Warszawę. Mieszkanie sprzedane w Katowicach kosztowało średnio 12 634 złote za metr, czyli o 5 194 złote mniej niż w Krakowie. Przy lokalu o powierzchni 55 metrów to różnica rzędu 285 tysięcy złotych na tym samym metrażu.

Co istotne, katowicka średnia utrzymuje się na poziomie zbliżonym do obserwowanego od roku. To rynek, na którym nie dzieje się wiele, i właśnie ta stabilność jest tam informacją. Poznań z wynikiem 13 466 złotych za metr mieści się w podobnej kategorii rynków, na których tempo zmian jest wyraźnie spokojniejsze niż w największych aglomeracjach.

Praktyczny wniosek dla osób porównujących miasta jest prosty: różnica w cenie metra między Katowicami a Krakowem przekłada się na kwotę, która w wielu przypadkach decyduje o tym, czy kredyt w ogóle zostanie przyznany. To nie jest korekta jednego punktu w budżecie, to zmiana kategorii zakupu.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 04.10.202613 tysięcy mieszkań w trzy miesiące. Najlepszy kwartał roku zrobiły wakacje

Tańsze mieszkania w końcu wchodzą do oferty

Druga, dla kupujących ważniejsza część tego raportu dotyczy tego, co deweloperzy wprowadzają na rynek. W trzecim kwartale 2026 roku na siedmiu głównych rynkach średnia cena mieszkań świeżo wprowadzonych do sprzedaży wyniosła 15 869 złotych za metr. To mniej niż średnia stawka ofertowa, która wyniosła 16 231 złotych, i mniej niż średnia cena mieszkań sprzedanych w tym samym czasie, czyli 16 101 złotych.

Ta kolejność trzech średnich jest sama w sobie wiadomością. Przez większą część 2026 roku deweloperzy wprowadzali na rynek przede wszystkim projekty droższe od dotychczasowej oferty, co mechanicznie podnosiło średnie ceny ofertowe w kolejnych raportach. W trzecim kwartale ten kierunek się odwrócił.

Powód jest prozaiczny. Droga oferta sprzedaje się wolno, a sprzedaż z tanich segmentów idzie szybko, więc najtańsze lokale znikają z rynku pierwsze. Firma, która chce dowieźć całoroczny plan sprzedażowy, musi w pewnym momencie wrócić do segmentu, w którym jest popyt. Archicom mówi o tym otwarcie, zakładając, że za połowę jego sprzedaży ma odpowiadać segment popularny, a Echo Investment buduje na tańszych mieszkaniach nowy filar sprzedaży.

Warto to zestawić z obrazem, który rysował się jeszcze latem. Wtedy pisaliśmy, że w Krakowie droższe mieszkania wypierały tańsze z rynku, a struktura oferty przesuwała się w stronę segmentu podwyższonego. Wrześniowe dane pokazują początek ruchu w przeciwnym kierunku, przynajmniej po stronie nowych wprowadzeń.

Co to zmienia dla kupującego

Najpraktyczniejszy wniosek brzmi: patrz na ceny transakcyjne, nie na cenniki. W Warszawie te dwie liczby różnią się o 1 916 złotych na metrze, a przy mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to blisko 96 tysięcy złotych. Jeśli budżet planujesz na podstawie średniej ofertowej, zakładasz wydatek, którego większość kupujących nie ponosi.

Druga rzecz to moment wejścia nowych etapów. Jeżeli nowe projekty wchodzą do sprzedaży taniej od średniej oferty, to świeże wprowadzenia stają się ciekawsze cenowo od lokali, które w ofercie wiszą od kilku kwartałów. To odwrotność intuicji, według której najtaniej jest zawsze na końcu, przy resztówkach.

Trzecia dotyczy wyboru miasta. Zrównanie się Krakowa z Warszawą nie oznacza, że w stolicy jest teraz tanio. Oznacza, że krakowski rynek przestał być tańszą alternatywą dla osób, które wcześniej traktowały go właśnie w ten sposób. Kto szuka realnie niższej stawki za metr w dużym mieście, musi dziś patrzeć w stronę Katowic, Poznania czy Łodzi, a nie w stronę Krakowa. Szerszy kontekst struktury oferty opisywaliśmy, analizując wrześniowe średnie i mediany cen na siedmiu rynkach.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Kraków dogania Warszawę. Ceny mieszkań w 2026 roku coraz bliżej stolicy
• Średnia cena metra w Warszawie wzrosła o 2 procent. Nikt nie zmienił cennika
• Kraków tonie w luksusie. Droższe mieszkania wypierają te tańsze z rynku
• W Krakowie używane mieszkanie kosztuje tyle samo co nowe. W Łodzi różnica sięga 21 procent

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Dane o średnich cenach mieszkań sprzedanych, pozostających w ofercie oraz wprowadzonych do sprzedaży podano za raportem Otodom Analytics za III kwartał 2026 roku i wrzesień 2026 roku, przytoczonym przez serwisy branżowe. Zestawienie obejmuje wyłącznie te wartości, które zostały podane publicznie, dlatego dla części rynków brakuje danych o cenach ofertowych. Średnie miesięczne są wrażliwe na strukturę sprzedaży w danym okresie i nie opisują zmian w cennikach poszczególnych inwestycji. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa.