Nowe przepisy budowlane wchodzą w niedzielę. Twój blok i tak powstanie na starych zasadach

W niedzielę 20 września zaczynają obowiązywać nowe warunki techniczne dla budynków, czyli największa przebudowa przepisów o tym, jak wolno budować, od ponad dwudziestu lat. Nagłówki obiecują przegrody na balkonach, place zabaw i koniec ciasnych mieszkań. Tyle że w Prawie budowlanym siedzą trzy artykuły, które pozwalają inwestorom projektować po staremu jeszcze przez półtora roku. Wystarczy jedno oświadczenie złożone razem z wnioskiem.

Data wejścia w życie to nie data, od której zobaczysz zmiany

Rozporządzenie o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to dokument, który w praktyce projektuje polskie mieszkania. Określa, jak szerokie muszą być korytarze, ile światła ma wpadać do pokoju, jak głośno może być zza ściany i co musi znaleźć się na osiedlu. Obecna wersja wywodzi się z przepisów z 2002 roku, więc wymiana całego aktu to wydarzenie, które zdarza się raz na pokolenie.

Problem w tym, że między datą wejścia w życie a momentem, w którym efekty zobaczy kupujący mieszkanie, leży ogromny dystans. Składają się na niego dwie rzeczy. Pierwsza to zwykły cykl inwestycyjny: od złożenia wniosku o pozwolenie na budowę do odbioru kluczy mijają zwykle trzy albo cztery lata. Druga to przepisy przejściowe, które ten dystans jeszcze wydłużają.

Warto też odnotować rzecz, która w przypadku tak dużej zmiany jest niecodzienna. Jeszcze 17 września, czyli na trzy dni przed terminem, rozporządzenie nie zostało ogłoszone w Dzienniku Ustaw. Dopóki tekst nie zostanie opublikowany, szczegółowe rozwiązania należy traktować jako projektowane, a nie jako obowiązujące prawo. Branża projektowa sygnalizowała ten problem od tygodni, bo bez ogłoszonego tekstu trudno przygotować dokumentację pod nowe wymagania.

Trzy artykuły, które przesuwają termin o półtora roku

Kluczem są artykuły 102a, 102b i 102c Prawa budowlanego. Każdy z nich obejmuje inny obszar, ale wszystkie działają w tym samym oknie: 18 miesięcy liczonych od 20 września 2026 roku.

Artykuł 102a dotyczy nowych inwestycji i jest z punktu widzenia kupującego najważniejszy. Pozwala sporządzić projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany według przepisów obowiązujących do 19 września 2026 roku. Dotyczy to dokumentacji dołączanej do wniosku o pozwolenie na budowę, do wniosku o odrębną decyzję zatwierdzającą projekt oraz do zgłoszenia budowy. Warunek jest jeden i czysto formalny: inwestor składa organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenie, że stosuje dotychczasowe przepisy.

Artykuł 102b obejmuje budowy wymienione w art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego oraz roboty budowlane z art. 29 ust. 4, czyli te niewymagające pozwolenia. Prawnicy zwracają tu uwagę na lukę: przepis pomija roboty budowlane wymagające zgłoszenia. Oznacza to, że dla części prac, na przykład niektórych remontów czy montażu urządzeń objętych obowiązkiem zgłoszenia, może zabraknąć podstawy do korzystania z okresu przejściowego po 19 września.

Artykuł 102c dotyczy z kolei utrzymania i użytkowania budynków mieszkalnych. Przez te same 18 miesięcy można je utrzymywać i użytkować na zasadach sprzed zmiany. To przepis adresowany głównie do zarządców i wspólnot, który daje im czas na dostosowanie się do nowych wymagań eksploatacyjnych.

Co realnie zmienia się w nowych blokach

Nowe wymagania są konkretne i w większości odpowiadają na rzeczy, na które mieszkańcy narzekali latami. Najgłośniejsza jest sprawa balkonów. W budynkach wielorodzinnych deweloper będzie musiał oddzielić sąsiadujące balkony położone na jednej płycie pełną przegrodą. Ma ona mieć co najmniej 2,2 metra wysokości liczonej od posadzki i co najmniej 2 metry szerokości, a jeśli balkon jest węższy, to przegroda obejmie całą jego szerokość. Przepuszczalność światła określono w przedziale od 30 do 50 procent, więc ma zasłaniać, ale nie zaciemniać.

Doprecyzowano też samą posadzkę. Balkony, loggie i tarasy mają być wykończone materiałem nienasiąkliwym, mrozoodpornym i antypoślizgowym. To wymaganie mniej efektowne, ale w praktyce rozstrzyga o tym, czy po pięciu latach płyta zacznie przeciekać do sąsiada niżej. Kto śledzi spory we wspólnotach, wie, że to jeden z najczęstszych powodów konfliktów, a odpowiedzialność za konstrukcję balkonu ma dopiero uporządkować osobna nowelizacja ustawy o własności lokali.

Zmienia się także otoczenie budynku. Przy inwestycjach liczących ponad 20 mieszkań obowiązkowy staje się ogólnodostępny plac zabaw, z czego co najmniej 30 procent jego powierzchni ma przypadać na teren biologicznie czynny. Do tego dochodzi miejsce rekreacyjne oraz pomieszczenie o powierzchni co najmniej 15 metrów kwadratowych na rowery i wózki. Utrzymano minimalną powierzchnię mieszkania na poziomie 25 metrów kwadratowych i minimalną powierzchnię pokoju na poziomie 8 metrów. W budynkach wielorodzinnych co najmniej 6 procent lokali, ale nie mniej niż jeden, ma być dostosowane do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Szerzej opisywaliśmy te wymagania, w tym zmiany dotyczące wind, akustyki i dostępności.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 17.09.2026Mieszkanie od miasta za ułamek wartości. Ta furtka zamyka się w czerwcu 2027

Dlaczego deweloperzy wybiorą stare przepisy

Odpowiedź jest prosta i podano ją wprost w ocenie skutków regulacji: szacowany wzrost kosztów budowy dla projektów składanych po 20 września sięga od 10 do 15 procent. Przegrody balkonowe, większe pomieszczenia wspólne, place zabaw zajmujące grunt, który dotąd szedł pod mieszkania, wyższe wymagania akustyczne i instalacyjne. Każdy z tych elementów osobno wygląda niegroźnie, razem robią różnicę widoczną w budżecie inwestycji.

Przy marżach, jakie obowiązują dziś na rynku mieszkaniowym, kilkanaście procent kosztów to nie jest suma, którą można zignorować. Do tego dochodzi kwestia gruntów już kupionych i projektów już narysowanych. Deweloper, który ma pozwolenie w toku albo gotową dokumentację pod stare przepisy, nie ma żadnego powodu, żeby ją przerabiać, skoro ustawodawca dał mu 18 miesięcy i wymaga tylko oświadczenia.

Z punktu widzenia branży to rozwiązanie racjonalne, bo chroni inwestycje w toku przed kosztownym przeprojektowaniem. Z punktu widzenia kupującego oznacza jednak, że mieszkania spełniające nowe standardy będą w ofercie pojawiać się stopniowo i przez najbliższe lata będą raczej wyjątkiem niż regułą. Jeśli dodamy do siebie 18 miesięcy okresu przejściowego i trzy do czterech lat cyklu budowy, wychodzi, że pierwsze osiedla w pełni zaprojektowane po nowemu trafią do odbiorów około 2031 roku.

Na co uważać w praktyce

Najczęstszy błąd, jaki popełniają kupujący, to założenie, że skoro przepis obowiązuje od pewnej daty, to mieszkanie kupowane po tej dacie musi go spełniać. W budownictwie tak to nie działa. Liczy się moment złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia, a nie moment podpisania umowy deweloperskiej. Mieszkanie sprzedane w 2029 roku może pochodzić z projektu zatwierdzonego w 2026 roku i wtedy nowe wymagania go nie dotyczą.

Druga rzecz to marketing. Można spodziewać się, że część ofert będzie komunikowana hasłami o zgodności z nowymi standardami, choć projekt powstał według starych przepisów, a deweloper zastosował pojedyncze rozwiązania dobrowolnie. To nie jest oszustwo, ale warto rozumieć różnicę między obowiązkiem a decyzją handlową, bo ta druga nie obejmuje zwykle całego katalogu wymagań.

Trzecia rzecz dotyczy odbioru. Niezależnie od tego, które przepisy zastosowano, mieszkanie musi być zgodne z projektem i z umową. To projekt i prospekt informacyjny są punktem odniesienia przy zgłaszaniu usterek, a nie treść rozporządzenia. Jeśli szykujesz się do przekazania kluczy, przyda się lista rzeczy do sprawdzenia, którą zebraliśmy w poradniku o odbiorze mieszkania od dewelopera.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Za jedenaście dni zmieniają się zasady budowy. Rozporządzenia wciąż nie ma w Dzienniku Ustaw
• Odbiór mieszkania od dewelopera 2026. Protokół, usterki i na co zwrócić uwagę
• Balkon przestaje być twoim zmartwieniem. Za płytę i balustradę zapłaci wspólnota
• Odpowiedzialność dewelopera: rękojmia 5 lat i prawa nabywcy mieszkania

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Na dzień przygotowania tekstu rozporządzenie zmieniające warunki techniczne nie zostało ogłoszone w Dzienniku Ustaw, dlatego opisane rozwiązania szczegółowe należy traktować jako projektowane i zweryfikować z ogłoszonym tekstem aktu. Wskazane parametry techniczne oraz zakres przepisów przejściowych mogą różnić się od ostatecznego brzmienia rozporządzenia. Data zakończenia okresu przejściowego podana jest orientacyjnie. W sprawach konkretnej inwestycji właściwy jest projektant, organ administracji architektoniczno-budowlanej lub radca prawny. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny. Fot. Michał Bulsa / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.