Mieszkanie od miasta za ułamek wartości. Ta furtka zamyka się w czerwcu 2027

Najemca mieszkania komunalnego, który dziś składa wniosek o wykup, potrafi zapłacić za lokal jedną dziesiątą jego wartości. W kilku gminach nawet jedną setną. Poselski projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, który ma poparcie rządu, zamyka tę możliwość z dniem 30 czerwca 2027 roku. Po tej dacie gmina sprzeda mieszkanie wyłącznie po cenie rynkowej. W zamian do prawa wchodzi rozwiązanie, którego do tej pory w nim nie było: najem senioralny.

Ile dziś naprawdę kosztuje wykup mieszkania od gminy

Bonifikata przy wykupie lokalu komunalnego to nie jest drobny rabat. Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala radzie gminy uchwalić upust, a praktyka samorządów poszła bardzo daleko. Standardem w większych miastach są zniżki rzędu kilkudziesięciu procent, ale w mniejszych ośrodkach zdarzają się wartości, które trudno nazwać sprzedażą. W Świebodzicach lokator może kupić mieszkanie za 1 procent wartości, pod warunkiem złożenia wniosku do 30 września 2026 roku. W Boguszowie Gorcach upust sięga 95 procent, jeśli chodzi o ostatni lokal gminny w budynku.

Przełóżmy to na liczby, które widać w portfelu. Mieszkanie wycenione przez rzeczoznawcę na 400 tysięcy złotych przy bonifikacie 90 procent kosztuje najemcę 40 tysięcy. Przy upuście 99 procent zostają 4 tysiące. Po 30 czerwca 2027 roku ten sam lokal będzie kosztował pełne 400 tysięcy, bez upustu i bez negocjacji. To właśnie ta różnica sprawia, że projekt, choć wciąż jest w Sejmie, już teraz uruchomił falę wniosków składanych w urzędach. Warto przy tym pamiętać, że procedura nie kończy się na złożeniu papierów, a kolejki bywają długie, co dobrze pokazuje to, jak w praktyce wygląda wykup mieszkań komunalnych w Warszawie.

Dlaczego rząd chce z tym skończyć

Argumentacja Ministerstwa Rozwoju i Technologii sprowadza się do jednego zdania: bonifikata była narzędziem lat dziewięćdziesiątych i przestała pasować do dzisiejszych realiów. Wiceminister Tomasz Lewandowski przypomina, że upusty wprowadzano wtedy, gdy gminy nie miały pieniędzy na remonty przejętego po państwie zasobu, a sprzedaż lokali była sposobem na pozbycie się kosztownego balastu. Dziś samorządy mogą sięgać po dotacje do remontów sięgające 80 procent kosztów, więc pierwotny powód zniknął.

Została natomiast konsekwencja, którą widać w statystyce. Zasób komunalny w Polsce topnieje od trzech dekad, a sprzedaż z wysoką bonifikatą jest jednym z głównych mechanizmów tego procesu.

Skutek uboczny tego zjawiska jest dobrze znany każdemu, kto kiedykolwiek stał w kolejce po mieszkanie od miasta. Im mniejszy zasób, tym dłuższa lista oczekujących i tym mniejsze szanse rodziny o niskich dochodach na jakiekolwiek lokum. Gmina, która sprzedała lokal za 4 tysiące złotych, nie odtworzy go za tę kwotę, bo budowa nowego mieszkania kosztuje dziś kilkaset tysięcy. Z punktu widzenia polityki mieszkaniowej jest to transakcja jednorazowa i nieodwracalna.

Co dokładnie się zmienia

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 12.09.2026Rok jawnych cen mieszkań. Rabaty zeszły z cennika, ale nie zniknęły z rynku

Najem senioralny, czyli mieszkanie oddane gminie za prawo do dalszego mieszkania

Druga część projektu to rozwiązanie zupełnie nowe i adresowane do konkretnej grupy. Chodzi o osoby, które ukończyły sześćdziesiąt lat, a w nowszej wersji dokumentu także o osoby z niepełnosprawnościami. Mechanizm jest prosty w opisie i sporo bardziej skomplikowany w praktyce. Senior sprzedaje swoje mieszkanie gminie, a gmina w tym samym momencie zawiera z nim umowę najmu na czas nieoznaczony. Lokal może być ten sam albo inny, lepiej dopasowany do potrzeb.

Powód, dla którego ten pomysł w ogóle powstał, jest mniej oczywisty niż sama konstrukcja. Chodzi o ochronę osób starszych przed wyłudzeniami mieszkań. Schemat jest powtarzalny: ktoś przekonuje seniora do podpisania umowy przenoszącej własność w zamian za obietnicę opieki albo dożywotniego mieszkania, a po pewnym czasie okazuje się, że obietnica nie ma pokrycia w dokumentach. Najem senioralny ma dać bezpieczną alternatywę, w której drugą stroną jest gmina, a prawo do mieszkania wynika z umowy najmu chronionej ustawą o ochronie praw lokatorów.

W projekcie przewidziano też wariant dla osób mieszkających na wyższych piętrach w budynkach bez windy. Senior może wystąpić do gminy o najem lokalu dostosowanego do jego potrzeb, zachowując własność dotychczasowego mieszkania. To odpowiedź na problem nazywany przez samorządowców więźniami czwartego piętra, czyli osób sprawnych umysłowo, ale odciętych od świata przez schody.

Czego obawiają się gminy i organizacje społeczne

Projekt nie jest przyjmowany bezkrytycznie i krytyka płynie z dwóch zupełnie różnych kierunków. Samorządy zwracają uwagę, że większość lokali, które dziś trafiają do wykupu, to mieszkania kilkudziesięcioletnie, z wysokimi kosztami utrzymania i zaległym remontem. Po zniesieniu bonifikat lokale te zwyczajnie zostaną w zasobie gminy, bo najemców nie będzie stać na cenę rynkową. Samo w sobie nie jest to złe, ale oznacza rachunki, których nikt gminom nie zrefunduje. Osobnym kłopotem są wspólnoty, w których gmina ma jeden albo dwa lokale, a mimo to musi dokładać się do kosztownych remontów całego budynku.

Organizacje społeczne patrzą z drugiej strony i pytają o standard. Ich zdaniem projekt nie gwarantuje, że lokal zaproponowany seniorowi będzie położony blisko przychodni, sklepu, przystanku czy rodziny. Bez takiej gwarancji zamiana mieszkania może w praktyce oznaczać wyrwanie starszej osoby z otoczenia, w którym funkcjonuje od dekad. Powiaty domagają się z kolei rzetelnej kalkulacji kosztów, bo najem senioralny obciąży budżety, których nikt pod tym kątem nie przeliczył.

Wykup to nie jedyna droga do taniego mieszkania od miasta

Dla części osób zamknięcie ścieżki bonifikat będzie oznaczało powrót do punktu wyjścia, czyli do najmu. Warto wtedy pamiętać, że gminy dysponują także innymi programami, w tym formułą, w której lokal w gorszym stanie trafia do najemcy w zamian za przeprowadzenie remontu na własny koszt. Zasady bywają wymagające, ale dla osób z umiejętnościami budowlanymi lub gotówką na wykończenie bywa to realna alternatywa, o czym pisaliśmy przy okazji programu mieszkanie za remont.

Trzeba też liczyć się z tym, że sam najem komunalny będzie się zmieniał. Ministerstwo pracuje równolegle nad nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów, która ma wprowadzić ustawowe kryterium dochodowe przy przydziale lokali oraz okresową weryfikację dochodów najemców. Kto zostaje w zasobie komunalnym, powinien więc śledzić nie tylko przepisy o sprzedaży, ale i te dotyczące samego najmu, w tym zasady, na jakich możliwe są podwyżki czynszu i jakie prawa ma najemca.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Kiedy ruszy wykup mieszkań komunalnych w Warszawie? Zasady, terminy i przewodnik
• Mieszkanie za remont 2026. Jak zdobyć tanie mieszkanie od miasta
• Podwyżki czynszu 2026: zasady, limity i prawa najemcy
• Trzecia rata podatku od nieruchomości. Za działkę zapłacisz więcej niż za dom

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisywany projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami na dzień publikacji nie zakończył ścieżki legislacyjnej, więc jego zapisy, w tym data wejścia w życie zakazu bonifikat, mogą ulec zmianie. Wysokość bonifikat obowiązujących obecnie wynika z uchwał poszczególnych rad gmin i różni się w zależności od samorządu. W indywidualnych sprawach dotyczących wykupu lokalu właściwy jest urząd gminy lub miasta. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny i przedstawia budynek mieszkalny niezwiązany z opisywanymi przepisami. Fot. Adrian Grycuk / Wikimedia Commons, CC BY 3.0 PL.