W Warszawie milion wart jest co czwarty blok. W Łodzi prawie żaden

Milion złotych za mieszkanie brzmi jak opis apartamentu z widokiem na Wisłę. Tymczasem w Warszawie taką wartość ma dziś więcej niż co czwarte mieszkanie w bloku, a w skali kraju takich lokali może być około 350 tysięcy. Najnowsze szacunki firmy Mzuri pokazują rynek, który przez dekadę rozjechał się tak mocno, że przeciętne warszawskie M jest warte tyle, co dwa łódzkie. Sprawdziliśmy, skąd biorą się te liczby i co naprawdę mówią o polskich cenach.

Skąd wzięło się 350 tysięcy

Liczba robi wrażenie, więc warto zacząć od tego, jak powstała. Szacunek Mzuri nie jest wynikiem liczenia ogłoszeń ani sumowania aktów notarialnych. To skrzyżowanie dwóch źródeł, które opisują zupełnie różne rzeczy.

Pierwsze to Narodowy Spis Powszechny z 2021 roku, z którego wiadomo, ile mieszkań stoi w konkretnych miastach i jakie mają metraże. Drugie to kwartalna baza cen transakcyjnych Narodowego Banku Polskiego, czyli informacja o tym, po ile te mieszkania faktycznie zmieniają właściciela. Nałożenie jednego na drugie daje przybliżoną mapę wartości zasobu mieszkaniowego.

Analitycy przyjęli przy tym dwa istotne zawężenia. Z zestawienia wypadły domy jednorodzinne oraz budynki dwulokalowe, które GUS w podstawowych statystykach wrzuca do wspólnego worka z mieszkaniami. Zostały tylko budynki, w których wydzielono co najmniej trzy lokale, czyli w praktyce bloki i kamienice. To ważne, bo domy zaburzyłyby obraz w miastach z rozległą zabudową jednorodzinną.

Sami autorzy nazywają swój szacunek zachowawczym i mają rację. Spis odbył się w 2021 roku, a od tego czasu deweloperzy przekazali klucze do ponad pół miliona nowych mieszkań. Znaczna ich część powstała w najdroższych lokalizacjach i w wyższym standardzie, więc co najmniej kilkadziesiąt tysięcy z nich prawdopodobnie przekracza dziś próg miliona. Realna liczba jest więc raczej wyższa niż 350 tysięcy.

Warszawa gra w zupełnie innej lidze

Najciekawsze w tych danych jest to, czego w nich nie ma. Nie ma bowiem większych różnic w metrażu. Po odsianiu domów okazuje się, że przeciętne mieszkanie w bloku ma w polskich miastach wojewódzkich nieco ponad 50 m kw., a rozstrzał jest zaskakująco mały. Najciaśniej jest w Łodzi, gdzie średnia to 47,9 m kw., najprzestronniej w Opolu z wynikiem 53,1 m kw. Pięć metrów różnicy między skrajnymi przypadkami to naprawdę niewiele.

Skoro mieszkania są podobne, to o wartości decyduje wyłącznie adres. I tu różnice przestają być subtelne. Statystyczne warszawskie mieszkanie wyceniono na ponad 866 tys. zł, łódzkie na 384 tys. zł. Te 482 tys. zł różnicy to nie jest kwestia standardu wykończenia ani wieku budynku. To po prostu cena za to, że budynek stoi w konkretnym mieście.

Zestawienie redakcyjne na podstawie szacunków Mzuri opartych na danych GUS z Narodowego Spisu Powszechnego 2021 oraz cenach transakcyjnych NBP. Wartości są przybliżone i dotyczą budynków, w których wydzielono co najmniej trzy lokale.

Warto od razu zaznaczyć, że mowa o wartości przeciętnej, a nie o cenie konkretnego mieszkania. W stolicy różnica między lokalem na obrzeżach Białołęki a apartamentem w Śródmieściu potrafi być kilkukrotna. Kto chce zobaczyć, jak mocno rozjeżdżają się poszczególne części miasta, znajdzie u nas szczegółowe zestawienie tego, jak wyglądają ceny mieszkań w Warszawie w podziale na dzielnice.

Dekada, która przestawiła rynek

Milionowe mieszkanie w bloku z wielkiej płyty to zjawisko, którego dziesięć lat temu praktycznie nie było. Zmiana nastąpiła szybko i warto zobaczyć jej skalę w liczbach.

Między drugim kwartałem 2016 a drugim kwartałem 2026 roku średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły nominalnie ponad dwukrotnie we wszystkich analizowanych miastach. Najsłabszy wynik zanotował Poznań ze wzrostem o 111 procent, najmocniejszy Zielona Góra, gdzie ceny poszły w górę o 179 procent.

Te liczby wyglądają dramatycznie, dopóki nie doda się do nich inflacji. W tym samym okresie ceny dóbr i usług konsumpcyjnych wzrosły przeciętnie o ponad 61 procent, co oznacza, że złotówka straciła blisko 40 procent siły nabywczej. Po skorygowaniu o ten efekt realny wzrost cen mieszkań mieści się w przedziale od 31 procent w Poznaniu do 72 procent w Zielonej Górze. Wciąż dużo, ale to już inna opowieść niż podwojenie cen.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 22.08.2026Polacy znów budują domy. Ponad 50 tysięcy nowych budów od stycznia

Ceny kontra pensje, czyli prawdziwy test dostępności

Sam wzrost cen niewiele mówi, dopóki nie zestawi się go z tym, ile ludzie zarabiają. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w analizowanej dekadzie z nieco ponad 4,2 tys. zł do prawie 9,4 tys. zł brutto miesięcznie. Po skorygowaniu o inflację daje to realny wzrost siły nabywczej pensji o około 37 procent.

To praktycznie dokładnie tyle, ile wyniósł realny wzrost cen mieszkań w Lublinie. W Poznaniu mieszkania podrożały nawet odrobinę wolniej niż rosły płace, co oznacza, że dostępność cenowa lokali lekko się tam poprawiła. W większości analizowanych miast było jednak odwrotnie i ceny wyprzedziły wynagrodzenia o kilka do maksymalnie 25 procent.

Ta różnica nie wzięła się znikąd. Jej istotnym motorem były rządowe programy dopłat do kredytów, a szczególnie Bezpieczny Kredyt 2 procent, którego skala przyćmiła wcześniejsze rozwiązania w rodzaju Mieszkania dla Młodych czy Rodziny na Swoim. Dopłata trafiała do kupującego, ale w warunkach ograniczonej podaży szybko przenosiła się na cenę ofertową. Mechanizm ten opisywaliśmy szerzej, pokazując, jak wyglądał przebieg cen mieszkań w Warszawie na przestrzeni dwudziestu lat.

Co ten milion naprawdę oznacza

Łatwo z tych danych wyciągnąć wniosek, że Polacy zbiednieli albo że rynek oszalał. Rzeczywistość jest bardziej niejednoznaczna i warto rozdzielić kilka wątków.

Po pierwsze, milion złotych nie jest już progiem luksusu. W stolicy przekracza go zwyczajne, sześćdziesięciometrowe mieszkanie w dobrze skomunikowanej dzielnicy, często w budynku z lat siedemdziesiątych. Prawdziwy segment premium zaczyna się dziś znacznie wyżej, o czym pisaliśmy, analizując, jak wygląda rynek mieszkań premium w Polsce i kto za nie płaci.

Po drugie, dla właścicieli to wartość papierowa. Mieszkanie warte milion złotych nie poprawia miesięcznego budżetu, dopóki nie zostanie sprzedane albo wynajęte, a sprzedaż zwykle oznacza konieczność kupienia czegoś innego po tych samych, wysokich cenach. Realnie korzystają na tym głównie osoby wychodzące z rynku, na przykład przenoszące się do mniejszego miasta lub na wieś.

Po trzecie, największy koszt tej zmiany ponoszą ci, którzy dopiero wchodzą na rynek. Jeśli w większości dużych miast ceny rosły szybciej niż płace, to każdy kolejny rocznik kupujących startuje z nieco gorszej pozycji, nawet jeśli zarabia realnie więcej niż jego rówieśnicy dekadę wcześniej. Rosnąca liczba milionowych mieszkań to nie tyle powód do dumy, ile miara tego, jak bardzo lokalizacja stała się w Polsce dobrem deficytowym.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile mieszkań w Polsce jest wartych co najmniej milion złotych?

Według szacunków Mzuri opartych na danych GUS i NBP w największych polskich miastach jest ich około 350 tysięcy. Liczba dotyczy wyłącznie lokali w budynkach z co najmniej trzema mieszkaniami i pomija domy jednorodzinne. Autorzy podkreślają, że szacunek jest zachowawczy, bo nie obejmuje ponad pół miliona mieszkań oddanych po spisie z 2021 roku.

W którym mieście milionowe mieszkania są najczęstsze?

Zdecydowanie w Warszawie, gdzie takich lokali może być ponad ćwierć miliona, czyli więcej niż co czwarte mieszkanie w bloku. W Krakowie i Gdańsku występują mniej więcej dwa razy rzadziej, a we Wrocławiu, Gdyni i Poznaniu to zaledwie kilka procent zasobu.

Ile jest wart statystyczny blok w Łodzi, a ile w Warszawie?

Przeciętne mieszkanie w warszawskim bloku wyceniono na ponad 866 tys. zł, a w łódzkim na 384 tys. zł. Różnica wynosi 482 tys. zł, mimo że metraże w obu miastach są bardzo zbliżone. Decyduje wyłącznie lokalizacja.

Czy ceny mieszkań naprawdę wzrosły dwukrotnie w dekadę?

Nominalnie tak, we wszystkich analizowanych miastach wzrost przekroczył 100 procent. Po uwzględnieniu inflacji, która w tym czasie przekroczyła 61 procent, realny wzrost wyniósł od 31 procent w Poznaniu do 72 procent w Zielonej Górze.

Czy mieszkania drożały szybciej niż pensje?

W większości dużych miast tak, choć różnica nie jest dramatyczna. Realna siła nabywcza przeciętnej pensji w sektorze przedsiębiorstw wzrosła o około 37 procent, a ceny mieszkań wyprzedziły ten wynik o kilka do maksymalnie 25 procent. Wyjątkiem jest Poznań, gdzie mieszkania drożały nieco wolniej niż rosły wynagrodzenia.

Powiązane artykuły:

• Ceny mieszkań w Warszawie 2026. Granica 20 000 zł za metr i stawki po dzielnicach
• Ceny mieszkań Warszawa: wykres 20 lat. Jak zmieniał się rynek od 2006 do 2026
• Mieszkania premium w Polsce 2026. Kto kupuje luksus i za ile

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Opiera się na publicznie dostępnych szacunkach firmy Mzuri, przygotowanych na podstawie danych GUS z Narodowego Spisu Powszechnego 2021 oraz cen transakcyjnych publikowanych przez Narodowy Bank Polski. Podane wartości są przybliżone i dotyczą wartości przeciętnych, a nie cen konkretnych nieruchomości. Zdjęcie ilustracyjne: Wikimedia Commons, autor Radosław Botev, licencja CC BY-SA 4.0.