Sprzedaż mieszkań hamuje, oferta pęcznieje. Rynek coraz mocniej należy do kupujących

Po bardzo udanym początku roku rynek nowych mieszkań wyraźnie zwolnił. W drugim kwartale 2026 roku deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach około 11,8 tys. lokali, czyli o 8,4 procent mniej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. W tym samym czasie do sprzedaży trafiło ponad 13 tys. nowych mieszkań, a łączna oferta ponownie przekroczyła 70 tys. Rynek coraz wyraźniej przechodzi na stronę kupujących. Sprawdzamy, co dokładnie mówią dane i jak można ten moment wykorzystać.

Popyt złapał zadyszkę

Pierwszy kwartał 2026 roku rozbudził apetyty. Kupujący wrócili do biur sprzedaży, a deweloperzy chwalili się wynikami najlepszymi od dwóch lat. Drugi kwartał zweryfikował ten entuzjazm: na siedmiu największych rynkach, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, nabywców znalazło około 11,8 tys. mieszkań. To o 8,4 procent mniej niż kwartał wcześniej.

Trudno mówić o załamaniu, bo wynik wciąż jest przyzwoity na tle ostatnich dwóch lat. Widać jednak, że część klientów wstrzymuje się z decyzją. Powody dobrze pokazały badania nastrojów, które opisywaliśmy w tekście o nastrojach kupujących mieszkania w drugim kwartale: zdecydowana większość Polaków uważa ceny za wysokie, a spora grupa czeka na kolejne obniżki stóp procentowych, licząc na tańszy kredyt jesienią.

Miasto miastu nierówne

Za średnią kryją się bardzo różne lokalne historie. Najmocniej popyt wyhamował w Łodzi, gdzie sprzedaż spadła o ponad jedną czwartą. Wyraźnie słabszy wynik zanotowała też Warszawa. Na przeciwnym biegunie znalazł się Kraków, jedyny duży rynek, na którym mieszkań sprzedano więcej niż kwartał wcześniej.

Dane: raporty rynkowe za II kwartał 2026 dla największych rynków pierwotnych.

Krakowski wyjątek ma swoje uzasadnienie. Stolica Małopolski przez ostatnie kwartały uchodziła za rynek drogi i wymagający, więc deweloperzy zaczęli tam ostrożniej ustalać cenniki i chętniej wprowadzali lokale z segmentu popularnego. Kupujący na to czekali i gdy tylko pojawiła się sensowniej wyceniona oferta, wrócili do stołu.

Oferta puchnie, a gotowych mieszkań przybywa

Po stronie podaży dzieje się dokładnie odwrotnie niż po stronie popytu. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 13 tys. mieszkań, o 26,7 procent więcej niż w pierwszym kwartale. W efekcie łączna oferta na siedmiu rynkach ponownie przebiła poziom 70 tys. lokali. Rośnie też liczba mieszkań gotowych do odbioru, które wciąż czekają na nabywcę: jest ich już ponad 16,6 tys.

To o tyle ciekawe, że sami deweloperzy w raportach za pierwsze półrocze chwalili się bardzo dobrymi wynikami, o czym pisaliśmy w podsumowaniu rezultatów giełdowych deweloperów za pierwsze półrocze 2026. Skala nowych inwestycji pokazuje jednak, że branża gra o utrzymanie przychodów w kolejnych latach i mimo słabszego kwartału nie zamierza przykręcać kurka z nową podażą.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.07.2026Miasto na Y – czy istnieje polskie miasto na literę Y? (lista do gry Państwa-Miasta)

Ceny stoją w miejscu, ale sprzedaje się wolniej

Rosnąca oferta na razie nie przecenia mieszkań, ale skutecznie hamuje podwyżki. Średnia cena nowych lokali w siedmiu największych miastach przekracza 16 tys. zł za metr kwadratowy i w ujęciu kwartalnym pozostaje w zasadzie bez zmian. Na rynku wtórnym jest podobnie: około 15,5 tys. zł za metr przy rocznym wzroście rzędu 3 procent, czyli w okolicach inflacji.

Zmienia się za to tempo obrotu. Jeszcze w 2024 roku sprzedaż przeciętnego mieszkania zajmowała około 60 dni. Dziś to 95 do 110 dni. Dłuższy czas ekspozycji oznacza, że sprzedający muszą walczyć o klienta, a kupujący mogą pozwolić sobie na spokojne porównywanie ofert, twarde negocjacje i pytania o rabaty, miejsca postojowe czy komórki lokatorskie w cenie.

Co z tego wynika dla kupujących

Układ sił na rynku jest dziś wyjątkowo korzystny dla osób z gotowym finansowaniem. Szeroka oferta, w tym rekordowa pula lokali z pozwoleniem na użytkowanie, daje wybór, jakiego nie było od lat, a wydłużony czas sprzedaży wzmacnia pozycję negocjacyjną. Warto przy tym pamiętać, że taka sytuacja nie musi trwać wiecznie. Jesienią na rynek tradycyjnie wraca popyt, a analitycy, których prognozy opisywaliśmy w tekście o dwóch scenariuszach dla cen mieszkań na jesień, w żadnym z wariantów nie zakładają spadków cen.

Dla planujących zakup wniosek jest więc prosty: obecne schłodzenie to nie zapowiedź przecen, tylko okno, w którym łatwiej o dobry lokal w rozsądnej cenie. Kto ma policzoną zdolność kredytową i wie, czego szuka, znajduje się dziś w najlepszym położeniu od dawna.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile mieszkań sprzedali deweloperzy w II kwartale 2026 roku?

Na siedmiu największych rynkach, obejmujących Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, nabywców znalazło około 11,8 tys. nowych mieszkań. To o 8,4 procent mniej niż w pierwszym kwartale roku.

Czy spadek sprzedaży oznacza, że ceny mieszkań zaczną spadać?

Nic na to nie wskazuje. Ceny w największych miastach pozostają stabilne, a analitycy w scenariuszach na jesień zakładają stabilizację lub wzrosty zbliżone do inflacji. Rosnąca oferta ogranicza podwyżki, ale nie wywołuje przecen w cennikach.

Gdzie sprzedaż mieszkań spadła najmocniej?

Największy spadek zanotowała Łódź, gdzie sprzedano o 26,2 procent mniej mieszkań niż kwartał wcześniej. Wyraźnie słabszy wynik miała też Warszawa ze spadkiem o 16,5 procent. Jedynym dużym rynkiem ze wzrostem był Kraków, gdzie sprzedaż urosła o 13,6 procent.

Czy to dobry moment na zakup mieszkania?

Dla osób z przygotowanym finansowaniem warunki są korzystne: oferta przekracza 70 tys. lokali, ponad 16,6 tys. z nich jest gotowych do odbioru, a wydłużony czas sprzedaży ułatwia negocjacje. Jesienią konkurencja o najlepsze oferty zwykle rośnie.

Powiązane artykuły:

• Nastroje kupujących mieszkania w II kwartale 2026 roku
• Deweloperzy podsumowali półrocze. Sprzedaż odbiła, a przekazania biją rekordy
• Co z cenami mieszkań jesienią? Eksperci kreślą dwa scenariusze dla rynku

Artykuł ma charakter informacyjny. Dane pochodzą z raportów rynkowych podsumowujących II kwartał 2026 roku, m.in. BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz Otodom Analytics. Zdjęcie: Pexels.