Czytasz: Kapitał wraca nad Wisłę. 3 miliardy euro na rynku nieruchomości w pół roku
-
01
Kapitał wraca nad Wisłę. 3 miliardy euro na rynku nieruchomości w pół roku
Kapitał wraca nad Wisłę. 3 miliardy euro na rynku nieruchomości w pół roku
Polski rynek nieruchomości komercyjnych dawno nie widział takiego otwarcia roku. W pierwszym półroczu 2026 inwestorzy wydali na biura, magazyny, sklepy i mieszkania na wynajem ponad 3 miliardy euro, o 78 procent więcej niż rok wcześniej. Na wynik złożyło się 66 transakcji, a całość jest najlepszym rezultatem pierwszego półrocza od 2018 roku. Co ciekawe, o skali rekordu w dużej mierze przesądziła jedna umowa, i to nie na biurowiec ani centrum handlowe, tylko na mieszkania. Wyjaśniamy, kto kupuje polskie nieruchomości, dlaczego fundusze upodobały sobie rynek najmu i co ten napływ kapitału oznacza dla zwykłego najemcy.
Najlepsze półrocze od ośmiu lat
Za nami dwa lata, w których rynek inwestycyjny w całej Europie tkwił w zamrożeniu. Wysokie stopy procentowe sprawiały, że kupujący i sprzedający zupełnie inaczej wyceniali te same budynki, więc transakcji było jak na lekarstwo. W 2026 roku ta blokada wyraźnie puściła. Stopy w strefie euro i w Polsce spadają, koszt finansowania zakupów maleje, a różnica oczekiwań cenowych między stronami z kwartału na kwartał się zmniejsza.
Efekt widać w liczbach. Ponad 3 miliardy euro w sześć miesięcy to wynik, który jeszcze rok temu wydawał się poza zasięgiem, a analitycy CBRE porównują go z najlepszymi latami minionej dekady. Dla porządku dodajmy, że mowa o rynku instytucjonalnym, czyli transakcjach funduszy i spółek. Skala całego obrotu nieruchomościami w Polsce, razem z zakupami zwykłych ludzi, jest wielokrotnie większa, o czym pisaliśmy przy okazji danych GUS o transakcjach za 270 miliardów złotych.
Co kupowali inwestorzy
| Sektor | Udział w wolumenie inwestycji | Co napędzało zakupy |
|---|---|---|
| Handel | ok. 34 proc. | centra i parki handlowe, powrót klientów do zakupów stacjonarnych |
| Magazyny | ok. 26 proc. | e-commerce i przenoszenie produkcji bliżej Europy |
| Mieszkania na wynajem, biura i hotele | pozostałe ok. 40 proc. | w tym największa pojedyncza transakcja półrocza na rynku PRS |
Źródło: dane CBRE za I półrocze 2026 roku
Jedna transakcja ustawiła całe półrocze
Największą umową tego półrocza, a zarazem największą w historii polskiego rynku najmu instytucjonalnego, była sprzedaż portfela Resi4Rent. Za 18 nieruchomości z 5322 mieszkaniami w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu spółka Vantage Development zapłaciła 575 milionów euro, czyli około 2,44 miliarda złotych. Cena odpowiada prognozowanej stopie zwrotu z najmu na poziomie około 6,3 procent. Szczegółowo opisywaliśmy tę umowę w tekście o rekordowej transakcji na rynku PRS.
Po przejęciu Vantage, należący do niemieckiej grupy TAG Immobilien, kontroluje już około 37 procent instytucjonalnych zasobów najmu w Polsce, a trzej najwięksi operatorzy łącznie około 60 procent rynku. Jedna transakcja odpowiadała przy tym za blisko jedną piątą całego półrocznego wolumenu inwestycyjnego, więc bez niej wynik wciąż byłby dobry, ale o rekordach nikt by nie mówił.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.07.2026Miasto na S – polskie miasta na literę S (lista do gry Państwa-Miasta)Dlaczego fundusze chcą polskich mieszkań
Sektor mieszkaniowy jeszcze dekadę temu praktycznie nie istniał na radarach dużych inwestorów, a dziś rozdaje karty w statystykach. Powody są dość oczywiste. Polska wciąż ma jeden z największych w Europie niedoborów mieszkań, najem w dużych miastach jest usługą pierwszej potrzeby, a stawki w długim horyzoncie rosną razem z pensjami. Dla funduszu emerytalnego czy ubezpieczyciela to przewidywalny, stabilny biznes, dużo odporniejszy na mody niż biura.
Rosnący apetyt widać w liczbach całego sektora. Zasoby najmu instytucjonalnego liczą już około 28,5 tysiąca lokali, a kolejne tysiące są w budowie. O tym, jak szybko rośnie ten segment i dokąd zmierza, pisaliśmy w analizie rekordów najmu instytucjonalnego w Polsce.
Co z tego ma zwykły najemca
Napływ kapitału na rynek najmu w praktyce
- Więcej mieszkań w ofercie. Każdy nowy budynek PRS to od kilkudziesięciu do kilkuset lokali zasilających rynek najmu
- Profesjonalne umowy. Fundusze oferują przejrzyste zasady, obsługę techniczną i brak nagłych wypowiedzeń pod pretekstem sprzedaży lokalu
- Presja na prywatnych właścicieli. Konkurencja ze strony instytucji wymusza wyższy standard także w zwykłych ogłoszeniach
- Ryzyko koncentracji. Gdy trzej gracze kontrolują 60 proc. rynku instytucjonalnego, ich polityka cenowa zaczyna mieć realne znaczenie dla stawek w miastach
Druga połowa roku zapowiada się jeszcze ciekawiej
Analitycy spodziewają się, że dobra passa się utrzyma. Kolejne obniżki stóp procentowych obniżają koszt kredytowania zakupów, a właściciele nieruchomości, widząc rosnące wyceny, chętniej wystawiają aktywa na sprzedaż. Na rynku czekają też kolejne portfele mieszkań na wynajem, które mogą zmienić właściciela jeszcze w tym roku. Jeśli ten scenariusz się zrealizuje, 2026 rok ma szansę zamknąć się wynikiem, jakiego polski rynek inwestycyjny nie widział nigdy wcześniej.
Podsumowanie
Trzy miliardy euro w sześć miesięcy, wzrost o 78 procent i najlepsze półrocze od 2018 roku pokazują, że zagraniczny i krajowy kapitał znów traktuje Polskę jako pierwszoligowy kierunek inwestycyjny. Symboliczne jest to, że rekord przypieczętowała transakcja na rynku mieszkań na wynajem, a nie na biurowcach. Mieszkania stały się pełnoprawną klasą aktywów, a to oznacza, że o czynszach i standardzie najmu w polskich miastach będą w coraz większym stopniu decydować profesjonalni gracze. Dla najemców to na razie więcej dobrego niż złego, choć koncentrację rynku w rękach kilku podmiotów warto uważnie obserwować.
Zdjęcie: Pexels
