Rata kredytu niższa niż czynsz. Kupno mieszkania wygrywa z najmem w 14 z 17 miast

Przez lata odpowiedź na pytanie, czy bardziej opłaca się wynajmować, czy spłacać własne mieszkanie, była w Polsce prosta. Wysokie stopy procentowe sprawiały, że rata kredytu potrafiła być o kilkaset złotych wyższa od czynszu. W 2026 roku ten układ sił właśnie się odwrócił. Z analizy obejmującej 17 największych miast wynika, że już w 14 z nich rata kredytu hipotecznego za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych jest niższa niż czynsz najmu porównywalnego lokalu. Rekordzistą jest Sosnowiec, gdzie kredytobiorca płaci miesięcznie aż o 623 złote mniej niż najemca.

Skąd ta zmiana. Stopy w dół, czynsze w miejscu

Za odwróceniem proporcji stoją dwa równoległe procesy. Pierwszy to cykl obniżek stóp procentowych, który Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła w 2025 roku. Po marcowej obniżce stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent i jest najniżej od kilku lat, a rynek spodziewa się, że do końca 2026 roku może zejść do 3,5 procent, według optymistów nawet do 3 procent. Niższe stopy to niższe wskaźniki, od których banki liczą oprocentowanie, a więc i wyraźnie niższe raty.

Drugi proces dzieje się na rynku najmu. Ofert jest rekordowo dużo, więc właściciele stracili możliwość dyktowania warunków. Od początku 2026 roku stawki w miastach wojewódzkich obniżają się średnio o około 1 procent miesięcznie, a przeciętny czynsz ustabilizował się w okolicach 3,5 tysiąca złotych. Szczegółowo pisaliśmy o tym w tekście o tym, ile wynosi przeciętny czynsz najmu w Polsce. Gdy jedna wartość spada, a druga stoi w miejscu, przecięcie krzywych było tylko kwestią czasu.

Gdzie kredyt wygrywa najwyraźniej

Analiza porównuje ratę kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych, zaciągniętego na 30 lat z 20-procentowym wkładem własnym i oprocentowaniem 5,55 procent, ze średnim czynszem najmu podobnego lokalu w tym samym mieście. Wyniki układają się w wyraźny wzór: im tańsze miasto, tym mocniej kredyt bije najem.

Źródło: analiza porównawcza 17 największych miast, lipiec 2026. Założenia: mieszkanie 50 mkw., kredyt na 30 lat, wkład własny 20 proc., oprocentowanie 5,55 proc.

Fenomen Sosnowca łatwo wytłumaczyć. To jedno z najtańszych dużych miast w kraju, w którym metr kwadratowy kosztuje o jedną czwartą do jednej trzeciej mniej niż w sąsiednich Katowicach. Przy takich cenach zakupu kredyt na 50 metrów generuje ratę wyraźnie niższą od czynszów, które podbijają studenci i pracownicy całej aglomeracji. Aktualne stawki w mieście zebraliśmy w przewodniku po cenach mieszkań w Sosnowcu.

Gdzie najem wciąż broni portfela

Na mapie zostały trzy wyjątki. W Krakowie najemca płaci miesięcznie o 336 złotych mniej niż osoba spłacająca kredyt za podobne mieszkanie, w Gdańsku różnica na korzyść najmu wynosi 123 złote, a w Katowicach stopniała do symbolicznych 8 złotych. Wspólny mianownik jest oczywisty: to miasta, w których ceny zakupu mieszkań rosły w ostatnich latach szybciej niż czynsze, więc kapitał potrzebny na zakup wciąż jest wysoki względem kosztu wynajmu.

Warto jednak zauważyć, że nawet tam przewaga najmu kurczy się z każdym kwartałem. Jeżeli RPP dostarczy kolejne obniżki stóp, do końca roku lista wyjątków może się skrócić do samego Krakowa.

Zobacz również:

PORADNIKI · 21.07.2026Miasto na H – wszystkie polskie miasta na literę H (lista do gry Państwa-Miasta)

Ile to wynosi w praktyce

Zanim wypowiesz umowę najmu

Sama rata to nie wszystko i uczciwy rachunek wymaga kilku zastrzeżeń. Po pierwsze, do zakupu trzeba przystąpić z gotówką: 20 procent wkładu własnego przy mieszkaniu za 450 tysięcy to 90 tysięcy złotych, do tego dochodzi 2 procent podatku PCC na rynku wtórnym, taksa notarialna i ewentualna prowizja pośrednika. Po drugie, właściciel płaci czynsz administracyjny, fundusz remontowy i podatek od nieruchomości, a za awarię pieca nie odpowiada już wynajmujący, tylko on sam. Po trzecie, oprocentowanie zmienne działa w obie strony. Dziś gra na korzyść kredytobiorców, ale gwarancji dalszych spadków nikt nie wystawi.

Z drugiej strony najemcy też nie mogą spać spokojnie. Rekordowa podaż, która dziś trzyma czynsze w ryzach, może się skurczyć, gdy część lokatorów przesiądzie się na kredyty, a właściciele wycofają mieszkania ze zbyt mało rentownego najmu. Więcej o tej układance piszemy w analizie rynku najmu w 2026 roku.

Podsumowanie

Rok 2026 przyniósł moment, na który wielu lokatorów czekało od dawna. W zdecydowanej większości dużych miast miesięczny koszt kredytu spadł poniżej kosztu najmu, a różnica sięga miejscami kilkuset złotych. To nie znaczy, że zakup mieszkania stał się automatycznie decyzją oczywistą, bo wymaga wkładu własnego, stabilnych dochodów i zaakceptowania ryzyka zmiennych stóp. Znaczy natomiast, że pytanie o kupno warto sobie zadać na poważnie, najlepiej z kalkulatorem w ręku i z pełną listą kosztów po obu stronach równania.

Zdjęcie: Pexels