Jawność cen mieszkań przesądzona. Sejm zakończył prace nad ustawą deweloperską

To już koniec parlamentarnej drogi jawności cen mieszkań. W piątek 17 lipca Sejm przyjął senackie poprawki do nowelizacji ustawy deweloperskiej i tym samym zakończył prace nad przepisami, które nakażą deweloperom publikowanie cen w jednym, ustrukturyzowanym formacie na portalu dane.gov.pl. Teraz ustawa czeka już tylko na podpis prezydenta. Za złamanie nowych obowiązków grozić będzie kara sięgająca 10 procent rocznego obrotu firmy. Wyjaśniamy, co dokładnie uchwalono, od kiedy zaczną obowiązywać nowe zasady i co realnie zmienią dla kupujących.

Ostatnie głosowanie za nami

Piątkowe posiedzenie Sejmu domknęło proces, który śledzimy od tygodni. Posłowie przyjęli poprawki Senatu do nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Senackie zmiany miały głównie charakter doprecyzowujący, ale jedna z nich jest dla kupujących naprawdę ważna: cena ujawniana przez sprzedającego musi być zgodna z tą, która ostatecznie trafia do umowy deweloperskiej. Publikowane stawki nie będą więc mogły być marketingową wydmuszką oderwaną od kwot z aktów notarialnych.

Szczegółowo opisywaliśmy te rozwiązania, gdy na początku lipca Senat przyjął nowelizację ustawy deweloperskiej. Wtedy ustawa wróciła do Sejmu i, zgodnie z przewidywaniami, przyjęcie poprawek okazało się formalnością.

Jeden format zamiast cenowego chaosu

Sam obowiązek publikowania cen mieszkań istnieje już od blisko roku. Problem w tym, że dotąd przepisy nie narzucały formatu danych. Część firm wrzucała na dane.gov.pl czytelne tabele, część skany dokumentów, a jeszcze inne pliki, których nie dało się automatycznie przetworzyć ani porównać. Dla zwykłego kupującego oznaczało to godziny klikania po załącznikach, a dla porównywarek cen mur nie do przeskoczenia.

Nowelizacja ten chaos kończy. Dane o cenach i metrażu lokali trafią na dane.gov.pl w jednolitym, ustrukturyzowanym formacie nadającym się do odczytu maszynowego. Szczegóły techniczne określi w rozporządzeniu minister cyfryzacji. W praktyce oznacza to, że oferty wszystkich deweloperów w Polsce będzie można zestawić w jednej tabeli, tak jak dziś porównuje się ceny lotów czy ubezpieczeń.

Kary, które trudno zignorować

Sankcje pozostały w kształcie znanym z wcześniejszych etapów prac. Niezastosowanie wymaganego formatu będzie traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, a UOKiK będzie mógł nałożyć na dewelopera karę do 10 procent rocznego obrotu. W przypadku największych spółek z rynku mieszkaniowego mowa o potencjalnych karach idących w setki milionów złotych. Trudno o mocniejszy argument za tym, by nowe obowiązki potraktować poważnie.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.07.2026Miasto na W – polskie miasta na literę W (lista do gry Państwa-Miasta)

Jak Polska dochodziła do jawnych cen

Uchwalona właśnie nowelizacja to ostatni element układanki budowanej od blisko dwóch lat. Rynek, na którym ceny mieszkań były pilnie strzeżoną tajemnicą handlową, odchodzi do historii etapami.

Źródło: przebieg procesu legislacyjnego, stan na 18 lipca 2026

Warto pamiętać, że jawność objęła nie tylko rynek pierwotny. Od lutego każdy może bezpłatnie sprawdzić, za ile faktycznie sprzedano mieszkania w danej okolicy. Jak to zrobić krok po kroku, wyjaśniamy w poradniku o darmowym Rejestrze Cen Nieruchomości.

Co dalej i na co uważać

Ustawa trafi teraz na biurko prezydenta, a w życie wejdzie po trzech miesiącach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Realny scenariusz to pełna, ustandaryzowana jawność cen na dane.gov.pl późną jesienią 2026 roku. Deweloperzy mają więc jeszcze kilka miesięcy na dostosowanie systemów sprzedażowych do nowego formatu.

Dla kupujących kluczowa pozostaje jedna rzecz: cena z cennika to wciąż punkt wyjścia, a nie meta. Rabaty, promocje na miejsca postojowe czy negocjacje przy gotowych lokalach sprawiają, że kwota z aktu notarialnego bywa wyraźnie niższa od ofertowej. Ile potrafi wynosić ta różnica, pokazujemy w analizie ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań. Jawność da pełny obraz ofert, ale umiejętność negocjacji nadal będzie na wagę dziesiątek tysięcy złotych.

Podsumowanie

Sejmowe głosowanie z 17 lipca domyka budowę systemu pełnej jawności cen mieszkań w Polsce. Po podpisie prezydenta i trzymiesięcznym okresie przejściowym wszyscy deweloperzy będą publikować ceny w jednym, maszynowo czytelnym formacie, pod groźbą kar do 10 procent obrotu. Na rynku, na którym metr kwadratowy potrafi kosztować dwadzieścia tysięcy złotych, łatwy dostęp do rzetelnych i porównywalnych danych to nie wygoda, tylko realna oszczędność. Najbliższa jesień zapowiada się więc jako moment, w którym kupujący pierwszy raz zobaczą cały rynek pierwotny jak na dłoni.

Zdjęcie: Pexels