Najem krótkoterminowy pod ostrzałem. Czy nowe przepisy pogłębią chaos?

Polski rynek najmu krótkoterminowego stoi przed największą zmianą regulacyjną od lat. Rządowe plany zakładają wprowadzenie obowiązkowej ewidencji wszystkich obiektów, ale terminy gonią, a eksperci ostrzegają: nowe przepisy mogą przynieść więcej problemów niż rozwiązań.

Szara strefa na potężną skalę

Dziś szara strefa w najmie krótkoterminowym szacowana jest na około 35% rynku. Niektóre źródła mówią nawet o 60%. W skali całego kraju może to oznaczać od 80 do 100 tysięcy obiektów funkcjonujących bez formalnej rejestracji. Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowało projekt ustawy, który ma uporządkować rynek — ale zapaść ma podwójny termin.

20 maja: Unijny deadline, który przyspiesza zmiany

Termin wdrożenia regulacji mija 20 maja 2026 roku. To nie przypadek — to wymóg wynikający z przepisów europejskich. „To prawo musimy wprowadzić do 20 maja ze względu na przepisy europejskie. Dzięki temu poznamy realną liczbę obiektów funkcjonujących w najmie krótkoterminowym” — powiedział Ireneusz Raś, wiceminister sportu i turystyki.

Co się zmieni?

Nowe przepisy wprowadzają szereg obowiązków dla właścicieli mieszkań i domów wynajmowanych krótkoterminowo:

• Ewidencja gminna — każdy obiekt będzie musiał być zgłoszony do gminy i otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny
• Regulamin porządkowy — obowiązkowy dokument określający zasady korzystania z obiektu
• Oświadczenia — właściciele będą musieli potwierdzać spełnianie wymogów przeciwpożarowych i sanitarnych
• Platformy rezerwacyjne pod lupą — serwisy takie jak Airbnb czy Booking zostaną zobowiązane do raportowania obrotów właścicieli do ministra finansów

Bez numeru nie zamieszczą oferty

Kluczowa zmiana dotyczy platform internetowych. Tylko obiekty z nadanym numerem ewidencyjnym będą mogły być zamieszczane na platformach rezerwacyjnych. Te bez rejestracji będą mogły funkcjonować wyłącznie w formule nieodpłatnej — opartej na wzajemności.

Bezpieczeństwo pożarowe: próg 30 miejsc

Obiekty z ponad 30 miejscami noclegowymi będą musiały spełniać minimalne wymogi przeciwpożarowe. Mniejsze obiekty nie są objęte tym obowiązkiem. To istotne rozróżnienie, które może wpłynąć na strukturę rynku.

Co z małymi właścicielami?

Eksperci zwracają uwagę, że najbardziej ucierpią mali właściciele, którzy wynajmują pojedyncze mieszkania. „Jeśli ktoś gości mnie w swoim lokalu bez pobierania opłat, ja mogę ugościć go u siebie na takich samych zasadach” — tłumaczył wiceminister Raś, wskazując na zasadę wzajemności jako furtkę dla nieformalnego najmu.

Dla osób zastanawiających się nad alternatywą — kredyt czy najem — co się bardziej opłaca w 2026 roku — warto wiedzieć, że najem długoterminowy może okazać się stabilniejszym wyborem w obliczu narastających regulacji.

Gminy liczą na wpływy

Burmistrz Zakopanego Łukasz Filipowicz podkreśla, że celem ustawy jest nie tylko porządek, ale też większe wpływy dla gmin: „Ustawa pozwoli na większe wpływy dla gmin, które będzie można przeznaczyć na inwestycje wspierające ruch turystyczny”. Podobnego zdania jest Roman Krupa, wójt Kościeliska: „Dla kwater, willi i pokoi gościnnych nic się nie zmienia. Cieszymy się, że system powstaje, bo uporządkuje rynek i wprowadzi równość funkcjonowania podmiotów gospodarczych”.

Czy chaos się pogłębi?

Wątpliwości budzi jednak tempo wprowadzenia zmian. Przy masowej rejestracji urzędy gmin mogą nie być przygotowane na obsługę takiej liczby wniosków w tak krótkim czasie. Dodatkowo kary za naruszenia — możliwość wykreślenia z ewidencji i sankcje finansowe — budzą kontrowersje wśród właścicieli, którzy obawiają się, że przepisy będą egzekwowane nierówno.

Rynek mieszkaniowy w 2026 roku mierzy się już z rekordową sprzedażą przy stabilnych cenach, a zmiany w najmie krótkoterminowym mogą wpłynąć na decyzje inwestycyjne części właścicieli, którzy rozważą przesunięcie lokali na rynek długoterminowy.

Turystyka stanowi ponad 5% polskiego PKB, a najem krótkoterminowy jest jej istotnym filarem. Czy regulacje ją wzmocnią, czy skutecznie ograniczą? — przekonamy się po 20 maja.

Przepisy dotyczące opodatkowania przychodów z najmu również mogą ulec zmianie w związku z nowymi wymogami ewidencyjnymi.

Zdjęcie: Pexels