Kredyt czy najem – co się bardziej opłaca w 2026 roku? Nowa analiza dla 17 miast

W 2026 roku polski rynek najmu przechodzi głęboką przemianę. Dane za I kwartał pokazują, że w większości polskich miast kupno mieszkania na kredyt jest już tańsze niż wynajem – to fundamentalna zmiana, która może zaważyć na decyzjach milionów Polaków.

14 z 17 miast: kredyt wygrywa z najmem

Według najnowszej analizy Rankomat.pl i Rentier.io, przeprowadzonej dla 17 polskich miast, w aż 14 z nich rata przeciętnego kredytu hipotecznego (przy 20-procentowym wkładzie własnym, oprocentowaniu 5,55% i 30-letnim okresie spłaty) jest niższa niż czynsz najmu. Różnice sięgają nawet kilkuset złotych miesięcznie:

• Sosnowiec – rata kredytu niższa o 623 zł od czynszu
• Radom – rata niższa o 539 zł
• Szczecin – rata niższa o 443 zł
• Częstochowa – rata niższa o 379 zł
• Łódź – rata niższa o 356 zł
• Warszawa – rata niższa o 19 zł

Wyjątkiem pozostają zaledwie trzy rynki: Kraków (najem tańszy o 336 zł), Gdańsk (o 123 zł) i Katowice (o 8 zł) – gdzie wciąż opłaca się wynajmować, a nie kupować na kredyt.

Bariera wkładu własnego

Co istotne, przy niższym wkładzie własnym (10%) sytuacja diametralnie się zmienia. Wówczas w aż 12 z 17 badanych miast najem staje się opcją tańszą. Problemem nie jest więc zdolność kredytowa, lecz kapitał początkowy. W największych aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu – zgromadzenie 10–20 proc. wartości mieszkania to bariera, którą wielu Polaków nie jest w stanie pokonać.

Czynsze stabilne lub spadające

Sytuacja na rynku najmu nie sprzyja właścicielom. Według raportu GetHome.pl, w marcu 2026 roku na rynek trafiło ok. 48,5 tys. mieszkań na wynajem – o 13 proc. więcej niż w lutym. Mimo rosnącej podaży czynsze pozostają stabilne lub nawet spadają. Mediana czynszu w największych miastach:

• Warszawa – 4 200 zł (-2 proc. r/r)
• Kraków – 3 000 zł (-3 proc. r/r)
• Wrocław – 2 800 zł (-3 proc. r/r)
• Gdańsk – 3 000 zł (bez zmian)
• Poznań – 2 500 zł (-2 proc. r/r)

– Z punktu widzenia najemców to bardzo korzystny układ: przybywa ofert, a czynsze nie rosną – komentuje Marek Wielgo z portalu GetHome.pl.

Nowe regulacje i rosnące koszty

Właściciele mieszkań na wynajem muszą jednak liczyć się z nowymi wyzwaniami. Nowe regulacje unijne nakładają obowiązek rejestracji najmu krótkoterminowego, co obejmuje ponad 100 tys. mieszkań w Polsce. Jednocześnie opłaty administracyjne i eksploatacyjne w wielu budynkach podwoiły się w ciągu ostatnich dwóch lat, mocno uderzając w rentowność inwestycji.

Mieszkanie już samo nie zarabia

Średnia stopa zwrotu z najmu spadła do 5–6 proc. rocznie. W samej Warszawie ROI wynosi zaledwie 3–5 proc., podczas gdy w mniejszych miastach może przekraczać 9 proc. Zdaniem ekspertów z PropertyNews.pl, samo wystawienie ogłoszenia nie gwarantuje już dochodu – rośnie znaczenie aktywnego zarządzania nieruchomością.

Co dalej?

Prognozy dla stóp procentowych NBP zakładają ich dalszy spadek – nawet do 3,5–3 proc. w 2026 roku. Niższe stopy oznaczają tańsze kredyty, co może nasilić odpływ najemców na rynek własności mieszkaniowej. Dla osób stojących przed dylematem „kupować czy wynajmować” to może być moment przełomowy – zwłaszcza jeśli dysponują wkładem własnym.

Zdjęcie: Pexels