Rynek mieszkaniowy po I kwartale 2026: rekordowa sprzedaż, ale ceny nadal stabilne

Rynek mieszkaniowy w Polsce rozpoczął 2026 rok z imponującym tempem. W I kwartale na siedmiu największych rynkach sprzedano łącznie blisko 12,9 tys. mieszkań – to wzrost o 35% rok do roku i 11% kwartał do kwartału. Eksperci wskazują jednak, że za tymi liczbami kryje się bardziej złożona rzeczywistość.

Rekordowa sprzedaż, ale kurcząca się oferta

Dane Business Insidera i raport JLL pokazują wyraźne ożywienie popytu. Najsilniejszą dynamikę odnotowały Łódź, Warszawa i Wrocław, gdzie sprzedaż przekroczyła średnią z 2025 roku o ponad 20%. W marcu 2026 padł rekord liczby wniosków o kredyt hipoteczny – najlepszy wynik na tle 18 lat obserwacji.

Co istotne, w sześciu z siedmiu miast sprzedaż przewyższyła nową podaż. Do sprzedaży trafiło zaledwie 10,3 tys. nowych lokali – o 27% mniej niż w IV kwartale 2025 roku. Oferta na koniec marca wyniosła ok. 69 tys. mieszkań, z czego 6,4 tys. to lokale zarezerwowane, ale wciąż niesprzedane.

Ceny: stabilizacja z wyjątkiem Warszawy

Mimo silnego popytu ceny mieszkań pozostają w większości miast stabilne – wzrosty sięgają 1–2% kwartalnie. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie średnia cena ofertowa przekroczyła 19 900 zł/m² (+6,2% kdk), napędzana głównie przez droższe, nowo wprowadzane inwestycje. Wzrosty cen transakcyjnych odnotował też Poznań (+6%) i Gdańsk.

Eksperci przestrzegają jednak przed fałszywym optymizmem. Z rynku znikają przede wszystkim najtańsze lokale, co zawyża średnie ceny. Osoby z ograniczoną zdolnością kredytową mają coraz mniejsze możliwości zakupu – najtańsze mieszkania w Gdańsku podrożały o 7%, a ich liczba spadła o 25%.

Rynek przechodzi w fazę niepewności

Rosnący popyt kredytowy (+27% vs Q4 2025) napędzany jest w znacznej mierze przez refinansujących – osoby, które przenoszą istniejące kredyty. Udział refinansujących sięga 40–50% całego popytu, co oznacza, że rzeczywista aktywność nabywcza jest niższa, niż sugerują surowe statystyki.

Dodatkowo konflikt w Zatoce Perskiej wpływa na wzrost kosztów surowców i ryzyko zakłóceń w łańcuchach dostaw. Analitycy prognozują schłodzenie rynku w II kwartale 2026 – popyt pozostanie wysoki, ale niższy niż na początku roku, a ceny powinny ustabilizować się na poziomie zbliżonym do inflacji.

Warszawa jako prekursor rynku sprzedającego

„Warszawa jest prekursorem i najszybciej reaguje na dobrą koniunkturę – mamy tam już rynek sprzedającego” – ocenia Jan Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl. Czas wyprzedaży w stolicy spadł poniżej 4 kwartałów, co oznacza ograniczoną podaż i presję na dalsze podwyżki. Podobna sytuacja zaczyna się tworzyć w Trójmieście.

Na co uważać przy zakupie mieszkania w 2026 roku? Przed podpisaniem umowy deweloperskiej sprawdź wiarygodność dewelopera oraz dokładnie przeanalizuj zapisy umowy deweloperskiej. Pomocna może być też lista dokumentów potrzebnych do kredytu hipotecznego.

Rynek mieszkaniowy w I kwartale 2026 roku pokazał siłę odbicia po trudnym okresie, ale wchodzi w fazę niepewności geopolitycznej. Dla kupujących kluczowe będzie zachowanie ostrożności, weryfikacja oferty i sprawdzenie zdolności kredytowej przed finalizacją decyzji.

Zdjęcie: Pexels