Prognozy cen mieszkań na 2026 rok. Co naprawdę przewidują eksperci?

Po dwóch latach huśtawki nastrojów polski rynek mieszkaniowy wchodzi w 2026 rok z mieszanką ostrożnego optymizmu i realnego niepokoju o portfele kupujących. Z jednej strony spadające stopy procentowe odblokowują zdolność kredytową, z drugiej rekordowe stawki ofertowe sprawiają, że spora część Polaków świadomie odkłada decyzję o zakupie. Sprawdzamy, co o najbliższych miesiącach mówią analitycy banków, deweloperów i portali nieruchomościowych.

Prognozy cen mieszkań 2026 – tabela

Poniżej zestawienie najważniejszych prognoz na 2026 rok. Łączy je jeden wniosek: kierunek w górę, różnice dotyczą tylko skali.

Ile mają wzrosnąć ceny mieszkań w 2026 roku

Prognozy nie są jednomyślne, ale większość z nich wskazuje ten sam kierunek: w górę, choć wolniej niż w rekordowych latach 2023 i 2024. Ekonomiści Credit Agricole zakładają, że w największych miastach ceny mieszkań wzrosną w 2026 roku o około 5 procent, po wyraźnym wyhamowaniu w roku poprzednim, gdy dynamika nie przekroczyła 2 procent. Bardziej zachowawcze scenariusze mówią o wzroście rzędu 3 do 4 procent, czyli mniej więcej na poziomie inflacji.

Pojawiają się też głosy odważniejsze. Część analityków nie wyklucza, że w latach 2026 i 2027 tempo wzrostu sięgnie nawet 10 procent rocznie, o ile stopy procentowe będą dalej spadać, a podaż nie nadąży za odbudowującym się popytem. Wspólny mianownik wszystkich tych prognoz jest jednak taki sam: gwałtownego załamania cen nikt poważny dziś nie przewiduje.

To ważny punkt odniesienia, bo w największych aglomeracjach stawki transakcyjne już teraz przekroczyły symboliczną barierę 19 tysięcy złotych za metr. To poziom, który jeszcze dwa lata temu wydawał się abstrakcją dla przeciętnego kupującego.

Stopy procentowe, czyli główne paliwo rynku

Najważniejszą zmienną w całym równaniu pozostają stopy procentowe. Na początku 2026 roku stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent, a rynek wycenia, że w ciągu roku może spaść w okolice 3,25 do 3,5 procent. Dla kupujących na kredyt to realna różnica. Przy obniżce do 3,5 procent zdolność kredytowa przeciętnego gospodarstwa rośnie średnio o około 8 procent, co przy kredycie rzędu 500 tysięcy złotych oznacza od 38 do 45 tysięcy złotych więcej dostępnego kapitału.

Efekt widać już w danych. Po okresie zastoju rynek hipotek wyraźnie ożył, a popyt na kredyty mieszkaniowe potrafił wzrosnąć o kilkadziesiąt procent w skali pojedynczego miesiąca. Więcej dostępnego kapitału w rękach kupujących to przy ograniczonej podaży klasyczny przepis na presję cenową.

Jak może wyglądać przebieg roku

Najczęściej powtarzany scenariusz dzieli 2026 rok na dwie części. Pierwsza połowa ma upłynąć pod znakiem stabilizacji, gdy kupujący i sprzedający szukają nowego punktu równowagi po latach gwałtownych ruchów. Druga połowa roku przyniesie według analityków stopniowe, umiarkowane wzrosty, najsilniejsze w dużych miastach.

Po stronie transakcji prognozy są optymistyczne. NBP szacuje, że na początku roku akcja kredytowa rośnie w tempie ponad 7 procent rocznie, by później ustabilizować się w przedziale 5 do 7 procent. Eksperci JLL spodziewają się, że sprzedaż mieszkań zwiększy się w 2026 roku o kilkanaście procent. Warto jednak ostudzić nadzieje tych, którzy liczą na dalsze tanienie kredytu w drugim półroczu. Komunikaty Rady Polityki Pieniężnej sugerują, że kolejna realna obniżka stóp wejdzie w grę dopiero w 2027 roku.

Czego nie widać w samych liczbach

Średnie prognozy mają jedną wadę: ukrywają ogromne zróżnicowanie regionalne. Inaczej zachowa się rynek w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście, gdzie popyt jest silny i strukturalnie przewyższa podaż, a inaczej w mniejszych miastach, gdzie wzrosty mogą być symboliczne lub zatrzymać się zupełnie.

W tle czai się też czynnik, o którym mówi się coraz głośniej, czyli demografia. Polska traci mieszkańców w tempie liczonym w setkach tysięcy rocznie, a malejąca liczba urodzeń może w dłuższej perspektywie wyhamować popyt, który przez dekadę napędzał ceny. To nie jest temat na najbliższe dwanaście miesięcy, ale każdy, kto kupuje mieszkanie jako inwestycję na lata, powinien wziąć pod uwagę, że zmiany demograficzne mogą zakończyć wieloletni boom na rynku mieszkań.

Co to oznacza dla kupującego

Jeśli zbierasz te wątki w całość, obraz jest dość spójny. W 2026 roku mieszkania prawdopodobnie nie potanieją, a w dużych miastach z dużym prawdopodobieństwem podrożeją, choć w tempie znacznie spokojniejszym niż w szczycie hossy. Tańszy kredyt zwiększa liczbę osób zdolnych do zakupu, co podtrzymuje ceny, a jednocześnie sama dostępność finansowania nie czyni mieszkań tanimi w ujęciu bezwzględnym.

Dla osoby kupującej na własne potrzeby oznacza to, że czekanie na wyraźny spadek cen jest dziś ryzykowną strategią. Dla inwestora kluczowe stają się lokalizacja i jakość projektu, bo to one zdecydują, które mieszkania utrzymają wartość, gdy demografia zacznie ważyć mocniej. Jedno jest pewne: rok 2026 będzie rynkiem dla cierpliwych i dobrze przygotowanych, a nie dla tych, którzy liczą na łatwą okazję.