Tanich mieszkań ubywa w oczach. Na Krzykach z 470 zostało 151

Rok temu na wrocławskich Krzykach deweloperzy mieli w cennikach 470 nowych mieszkań w cenie do 12 tys. zł za metr. Dziś zostało ich 151, czyli o ponad dwie trzecie mniej. Na gdańskim Jasieniu taka oferta skurczyła się o połowę, w poznańskich Jeżycach o prawie jedną trzecią. Najnowsza analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazuje, że tanie mieszkania w największych miastach wciąż istnieją, ale jest ich coraz mniej. I że szukanie ich wyłącznie w dzielnicach z najniższą średnią ceną to często strata czasu.

Próg, który coraz trudniej przeskoczyć

Dwanaście tysięcy złotych za metr to dziś w dużym mieście kwota, która dla wielu kupujących oznacza granicę możliwości. Przy mieszkaniu o powierzchni 45 metrów daje to 540 tys. zł, czyli mniej więcej tyle, ile według niedawnych wyliczeń może wydać na nowe mieszkanie singiel zarabiający około 6 tys. zł na rękę. Pisaliśmy o tym w tekście o tym, że oferta deweloperów rośnie, a singiel ma coraz mniej do wyboru. Najnowsze dane pokazują ten sam problem z innej strony: nie przez pryzmat zdolności kredytowej, ale konkretnych dzielnic.

Analitycy BIG DATA RynekPierwotny.pl zestawili dwa wskaźniki. Pierwszy to średnia cena ofertowa metra kwadratowego w danej części miasta. Drugi to liczba mieszkań, za które deweloper chce nie więcej niż 12 tys. zł za metr. Porównanie objęło pięć dużych rynków: Warszawę, Kraków, Gdańsk, Wrocław i Poznań. Dane opisują stan oferty we wrześniu 2026 roku i zmiany w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy.

Ważne zastrzeżenie: chodzi o ceny z cenników, a nie o kwoty z aktów notarialnych. Spadek liczby tanich ofert nie mówi też wprost, ile mieszkań sprzedano. Raport opisuje to, co kupujący widzi dziś na rynku. A widzi coraz mniej.

Wrocław: na Krzykach zostało 151 z 470 mieszkań

Najbardziej spektakularny spadek zanotowano we Wrocławiu. Autorzy analizy podzielili miasto na pięć dawnych dzielnic, a nie na 48 osiedli, z których formalnie składa się dziś Wrocław. Przy takim podziale na Krzykach rok temu deweloperzy oferowali 470 mieszkań w cenie do 12 tys. zł za metr. We wrześniu 2026 roku było ich 151. Ubyło 319 lokali, czyli 68 procent.

Mocno skurczyła się także oferta na Psim Polu, gdzie średnia cena wzrosła o 8 procent, do 14,9 tys. zł za metr, a liczba mieszkań poniżej progu spadła o 44 procent, do 277. Na tym tle Fabryczna wygląda na oazę stabilności. To najtańsza część Wrocławia ze średnią 13,4 tys. zł za metr, nieco niższą niż rok wcześniej (13,6 tys. zł). Deweloperzy oferowali tam 3115 mieszkań, z czego 608 mieściło się w progu 12 tys. zł. To największa pula w mieście, choć i tu o 14 procent mniejsza niż przed rokiem.

Przypadek Fabrycznej jest ciekawy z jeszcze jednego powodu. Pokazuje, że nawet gdy średnia cena w dzielnicy lekko spada, liczba najtańszych mieszkań może się kurczyć. Średnia mówi o całej ofercie, a dla kupującego z ograniczonym budżetem liczy się tylko jej dolna część.

Gdańsk: na Jasieniu ubyło połowę, w Osowej prawie nic nie ma

Gdańsk to drugi najdroższy rynek w zestawieniu, ze średnią blisko 18,9 tys. zł za metr. Mimo to mieszkania poniżej progu da się tu znaleźć, choć coraz trudniej. Na Jasieniu, który przez lata był synonimem przystępnych nowych osiedli, liczba lokali do 12 tys. zł za metr spadła z 578 do 287. Średnia cena w dzielnicy wzrosła w tym czasie o 6 procent, z 11,8 do 12,5 tys. zł. Innymi słowy, Jasień przeskoczył próg, który jeszcze rok temu był dla niego typowy.

Podobnie, choć łagodniej, zmieniła się sytuacja w dzielnicy Orunia Górna-Gdańsk Południe. Średnia cena jest tam praktycznie taka sama jak w najtańszej Osowej, ale oferta tańszych mieszkań zmalała z 532 do 358 lokali, o 33 procent. Cała oferta dzielnicy skurczyła się z 606 do 528 mieszkań, a średnia cena wzrosła o 7 procent.

Najtańsza w Gdańsku jest Osowa ze średnią 11,5 tys. zł za metr. Problem w tym, że kupujący mieli tam do wyboru zaledwie 36 mieszkań, z czego 32 mieściły się w progu. Kto ograniczy poszukiwania do najtańszej dzielnicy, przejrzy całą ofertę w jedno popołudnie.

Dzielnice, dla których raport podaje liczbę mieszkań w cenie do 12 tys. zł za metr w obu latach. Źródło: BIG DATA RynekPierwotny.pl, za PropertyNews.pl. Opracowanie ilezametr.pl.

Warszawa: Białołęka trzyma się najlepiej

Stolica to rynek skrajności. Średnia cena nowych mieszkań w Śródmieściu wynosi według raportu około 39,5 tys. zł za metr, na Woli około 34,7 tys. zł, a najdroższe apartamenty przekraczają nawet 80 tys. zł za metr. Średnia dla całego miasta zbliżyła się do 20 tys. zł.

Na tym tle Białołęka jest wyjątkiem pod każdym względem. Średnia cena wyniosła tam we wrześniu 13,9 tys. zł za metr, niespełna 4 procent więcej niż rok wcześniej. Oferta deweloperów wzrosła o 11 procent, z 3599 do 3981 mieszkań. Wśród nich było 527 lokali w cenie do 12 tys. zł za metr. To zdecydowanie najwięcej w Warszawie. Dla porównania w Wawrze takich mieszkań było 41, a w Rembertowie siedem.

Ale nawet tu widać ten sam trend co w innych miastach. Mieszkań przybyło, a tych najtańszych ubyło o 16 procent. Ekspert RynekPierwotny.pl tłumaczy odporność Białołęki skalą budownictwa i konkurencją między inwestycjami. Ta konkurencja szybko nie zniknie, bo w dzielnicy szykują się kolejne duże projekty. Opisywaliśmy niedawno, jak Robyg chce zbudować 1370 mieszkań na terenie dawnego Faelbetu.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 11.10.20261122 lokale w trzy miesiące. Deweloper przekazał więcej, niż sprzedał

Kraków: droższe Podgórze bije najtańszą dzielnicę

Kraków najlepiej ilustruje główną tezę raportu. Średnia cena nowych mieszkań przekroczyła tam 17,2 tys. zł za metr. Najtańsze są Wzgórza Krzesławickie, gdzie metr kosztował przeciętnie 12,7 tys. zł, wobec 12,4 tys. zł rok wcześniej. Tyle że cała oferta dzielnicy to 197 mieszkań, o 14 procent mniej niż przed rokiem, a w progu 12 tys. zł mieściło się 68 z nich.

Podgórze, ze średnią 17,8 tys. zł za metr, wydaje się na pierwszy rzut oka zupełnie poza zasięgiem. A jednak to tam deweloperzy oferowali 174 mieszkania w cenie do 12 tys. zł za metr, ponad dwa i pół raza więcej niż na Wzgórzach. Powód jest prosty: na Podgórzu obok inwestycji premium powstają osiedla wyraźnie tańsze od lokalnej średniej.

Osobnym przypadkiem jest Nowa Huta. Liczba mieszkań w sprzedaży wzrosła tam w ciągu roku z 37 do 243, czyli ponad sześciokrotnie. Tylko 24 z nich mieściły się jednak w progu 12 tys. zł za metr, a średnia cena dzielnicy skoczyła z 11,8 do 13,7 tys. zł, o 16 procent. To dobrze pokazuje mechanizm znikania tanich mieszkań: nowe inwestycje wchodzą na rynek z cennikami wyższymi niż te, które sprzedawano w tej samej okolicy jeszcze rok czy dwa lata temu.

Poznań: Stare Miasto, ale nie to z pocztówek

W Poznaniu analitycy również posłużyli się podziałem na dawne dzielnice. To ważne, bo największą pulę tanich mieszkań w całym zestawieniu ma Stare Miasto: 787 lokali do 12 tys. zł za metr. Nie chodzi jednak o okolice Starego Rynku. Granice dawnej dzielnicy obejmują też rozległe tereny na północy miasta, gdzie ceny są dużo niższe niż w śródmieściu. Ale i tu tanich mieszkań ubyło w ciągu roku o 39 procent, a średnia cena wzrosła z 13,5 do 15,1 tys. zł za metr, o 12 procent.

Najtańsze w Poznaniu są Jeżyce ze średnią 13,8 tys. zł za metr, o 3 procent wyższą niż rok wcześniej. Cała oferta dzielnicy skurczyła się z 2107 do 1724 mieszkań, a liczba lokali poniżej progu z 555 do 382. Na Nowym Mieście było ich 406, o 17 procent mniej niż przed rokiem. Średnia dla całego Poznania wynosi 14,6 tys. zł za metr, najmniej spośród pięciu analizowanych miast.

Dlaczego tanie mieszkania znikają

Raport pokazuje kilka mechanizmów, które działają równocześnie. Pierwszy to zwykły wzrost cen. W wielu dzielnicach średnia przesunęła się w ciągu roku o kilka, kilkanaście procent: na Psim Polu o 8, na poznańskim Starym Mieście o 12, w Nowej Hucie o 16 procent. Mieszkanie, które rok temu kosztowało 11,5 tys. zł za metr, po takiej podwyżce wypada ponad próg.

Drugi mechanizm to struktura nowej podaży. Przykłady Białołęki i Nowej Huty pokazują, że oferta może rosnąć, a tanich lokali i tak ubywa. Nowe etapy i nowe projekty wchodzą do sprzedaży z wyższymi cennikami, a najtańsze mieszkania z dawnych etapów szybko znajdują nabywców.

Trzeci czynnik to popyt skoncentrowany właśnie w tym segmencie. Mieszkania do 12 tys. zł za metr to naturalny cel osób z jedną pensją i kupujących z programem Mieszkanie bez wkładu własnego. W tym programie gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego wynosi maksymalnie 100 tys. zł, więc kto chce nią zastąpić cały wkład, w praktyce szuka lokalu za około pół miliona złotych. Przy cenie 12 tys. zł za metr to mniej więcej 41 metrów. Jak wyliczaliśmy, przez te ograniczenia w Krakowie do programu kwalifikuje się 46 mieszkań, a w Łodzi ponad tysiąc.

Jest też dobra wiadomość. Rynek jako całość nie jest dziś rozgrzany. Według JLL na koniec września w ofercie deweloperów na siedmiu największych rynkach było 70,2 tys. mieszkań, a co czwarte z nich było już gotowe do odbioru. Tam, gdzie mieszkania stoją dłużej, sprzedający są bardziej skłonni do rozmowy. Marek Wielgo zwraca uwagę, że w części inwestycji możliwe są dziś negocjacje ceny.

Wniosek z raportu jest dość brutalny, ale praktyczny. Mieszkania w cenie do 12 tys. zł za metr w dużych miastach nie zniknęły całkiem, tylko przestały być oczywiste. Nie ma już dzielnic, w których kupujący może spokojnie wybierać spośród setek takich ofert bez obawy, że za rok będzie ich o połowę mniej. Kto ma budżet na tym poziomie i jest zdecydowany na zakup, nie powinien liczyć na to, że czas działa na jego korzyść.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, Mieszkania poniżej 12 tys. zł za metr znikają z rynku. W tej dzielnicy ubyło ich ponad dwie trzecie
• BIG DATA RynekPierwotny.pl, analizy cen i oferty nowych mieszkań
• JLL Polska, rynek mieszkaniowy w III kwartale 2026 roku
• Bank Gospodarstwa Krajowego, program Mieszkanie bez wkładu własnego

Artykuł opublikowany 16 października 2026 roku. Oparty na danych BIG DATA RynekPierwotny.pl za wrzesień 2026 roku, opublikowanych przez PropertyNews.pl, oraz danych JLL za III kwartał 2026 roku. Dane dotyczą cen ofertowych nowych mieszkań, a nie cen transakcyjnych. Wyliczenia cen całkowitych i metraży są obliczeniami własnymi redakcji. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej.