Deweloperzy stawiają na małe mieszkania, a kupujący marzą o większych

Na rynku mieszkań w 2026 roku rozgrywa się ciekawy paradoks. Z jednej strony deweloperzy coraz chętniej budują niewielkie lokale, z drugiej kupujący w badaniach deklarują, że marzą o większych metrażach. Te dwie tendencje zderzają się ze sobą i sporo mówią o tym, w jakim miejscu jest dziś polski rynek.

Dlaczego deweloperzy stawiają na małe mieszkania

Powód jest prozaiczny i sprowadza się do ceny całkowitej. Przy wysokich stawkach za metr to właśnie kompaktowe mieszkania, o powierzchni od około 27 do 35 m kw., mieszczą się w budżecie największej grupy klientów. Lokal za 350 tys. zł znajdzie nabywcę znacznie szybciej niż taki za 700 tys. zł, nawet jeśli ten drugi jest dwa razy większy.

Małe mieszkania kupują przede wszystkim osoby szukające pierwszego własnego kąta oraz inwestorzy nastawieni na wynajem. Dla nich liczy się rentowność, a tę najłatwiej osiągnąć właśnie na niewielkich metrażach. Pisaliśmy o tym w analizie pokazującej, dlaczego kawalerki biją na głowę większe lokale pod względem opłacalności najmu.

Czego naprawdę chcą kupujący

Problem w tym, że deklaracje kupujących idą w przeciwnym kierunku. Po latach pracy zdalnej i życia w ciasnocie wiele osób marzy o dodatkowym pokoju, miejscu na gabinet czy większej kuchni. Rodziny z dziećmi otwarcie mówią, że dwa pokoje to za mało, a komfort stał się dla nich ważniejszy niż prestiżowy adres.

To rozdźwięk, który widać też w tym, na co ludzie zwracają uwagę przy zakupie. Coraz częściej liczą się układ, funkcjonalność i koszty utrzymania, a nie tylko cena za metr. Więcej na ten temat znajdziesz w tekście o tym, na co naprawdę patrzą kupujący mieszkania poza samą ceną.

Struktura oferty się zmienia

Na to wszystko nakłada się zmiana struktury podaży. Tańsze mieszkania znikają z rynku najszybciej, a ich miejsce zajmują nowe projekty z wyższej półki, często kierowane do zamożniejszych klientów mniej zależnych od kredytu. W efekcie średni metraż w niektórych segmentach spada, a w innych, premium, rośnie nawet do okolic 90 m kw.

Do tego dochodzą zmiany prawne. Od 13 lutego 2026 roku deweloper nie może wliczać do powierzchni mieszkania miejsca pod ściankami działowymi, więc metraż liczony jest wyłącznie według rzeczywistej powierzchni użytkowej. Z kolei od września 2026 roku każdy nowo projektowany lokal musi mieć co najmniej 25 m kw. Co ten próg oznacza w praktyce, tłumaczymy w artykule o końcu mikrokawalerek.

Małe czy duże? Jak podejść do wyboru

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi, bo wszystko zależy od tego, kim jesteś i po co kupujesz. Jeśli to Twoje pierwsze mieszkanie albo lokal pod wynajem, kompaktowy metraż często będzie najrozsądniejszym wyborem, łatwiejszym do sfinansowania i szybszym do odsprzedania. Jeśli kupujesz dla rodziny na lata, warto dopłacić za dodatkowe metry, bo przeprowadzka za kilka lat może kosztować jeszcze więcej.

Najgorszą strategią jest patrzenie wyłącznie na cenę całkowitą i ignorowanie tego, jak naprawdę chcesz mieszkać. Rynek w 2026 roku daje wybór, ale wymaga też uczciwej odpowiedzi na pytanie, czego potrzebujesz dziś i za pięć lat.

Zdjęcie: Pexels