Kupujesz mieszkanie w Toruniu? Te koszty trzeba doliczyć do ceny z ogłoszenia

Cena mieszkania widoczna w ogłoszeniu to dopiero punkt wyjścia do obliczenia rzeczywistego budżetu potrzebnego na zakup nieruchomości. Podatek, notariusz, opłaty sądowe, koszty związane z kredytem hipotecznym, wycena nieruchomości, a często również remont lub wyposażenie mogą znacznie zwiększyć kwotę potrzebną do sfinalizowania transakcji. Dlatego osoby planujące kupno mieszkania w Toruniu powinny policzyć wszystkie wydatki jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań konkretnego lokalu.

Według danych serwisu TabelaOfert, we wrześniu 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkania w Toruniu wynosi 12 859 zł za m². Portal podaje również, że średnia cena całkowita lokalu to blisko 600 tys. zł. Dane te należy jednak traktować orientacyjnie – dotyczą cen ofertowych, a więc kwot oczekiwanych przez sprzedających i deweloperów, które mogą różnić się od ostatecznych cen transakcyjnych.

Dla osoby, która zamierza finansować zakup kredytem hipotecznym, kluczowe jest więc nie tylko znalezienie mieszkania w odpowiedniej cenie, ale ustalenie całkowitego budżetu transakcji.

– Jednym z częstszych błędów jest patrzenie wyłącznie na cenę z ogłoszenia. Jeżeli klient dysponuje określoną kwotą oszczędności, nie powinniśmy automatycznie zakładać, że całość może zostać przeznaczona na wkład własny. Najpierw warto policzyć wszystkie koszty zakupu i zostawić odpowiednią rezerwę. Dopiero wtedy wiemy, na jakie mieszkanie i jaki kredyt hipoteczny rzeczywiście możemy sobie pozwolić – wyjaśnia Adam Okurowski, ekspert finansowy w Toruniu.

Cena mieszkania to nie wszystko. Ile naprawdę trzeba przygotować?

Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 500 tys. zł. Nie oznacza to, że do jego zakupu wystarczy dokładnie taka kwota zgromadzona z oszczędności i kredytu.

Do ceny nieruchomości mogą dojść m.in.:

• podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie na rynku wtórnym, jeśli kupujący nie korzysta ze zwolnienia,
• taksa notarialna i inne koszty notarialne,
• opłaty sądowe związane z księgą wieczystą,
• koszty związane z uruchomieniem i zabezpieczeniem kredytu hipotecznego,
• wycena nieruchomości,
• ewentualna prowizja pośrednika nieruchomości,
• ubezpieczenia wymagane lub oferowane przy kredycie,
• remont, wykończenie i wyposażenie mieszkania,
• koszty przeprowadzki.

Nie każdy z tych wydatków pojawi się przy każdej transakcji. Ich wysokość zależy również od rodzaju nieruchomości oraz sposobu finansowania zakupu.

– Przygotowując finansowanie, patrzę na transakcję szerzej niż tylko przez pryzmat ceny mieszkania i wysokości raty. Klient powinien wiedzieć przed podpisaniem umowy, ile pieniędzy będzie potrzebował na wkład własny, jakie dodatkowe koszty mogą się pojawić i jaką rezerwę finansową warto zachować po zakupie – podkreśla Adam Okurowski.

Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym? Sprawdź PCC

Jednym z największych dodatkowych kosztów przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego może być podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Standardowa stawka dla sprzedaży nieruchomości wynosi 2% wartości.

Przy mieszkaniu o wartości 500 tys. zł oznaczałoby to 10 tys. zł podatku, a przy cenie 600 tys. zł – 12 tys. zł.

Istotne jest jednak zwolnienie dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Mogą z niego korzystać osoby fizyczne spełniające warunki określone w przepisach – zasadniczo takie, które wcześniej nie posiadały mieszkania lub domu ani określonych praw do takich nieruchomości. Wyjątek dotyczy m.in. udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia.

Dlatego dwóch kupujących mieszkania w tej samej cenie może potrzebować innej kwoty na przeprowadzenie transakcji.

Notariusz i księga wieczysta – kolejne wydatki przy zakupie

Zakup nieruchomości oznacza również koszty notarialne. Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest regulowana przepisami i zależy od wartości przedmiotu czynności. W przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna stawka za sporządzenie aktu wynosi połowę stawki wynikającej z odpowiedniego progu wartości.

Do tego mogą dochodzić wypisy aktu oraz opłaty związane z wpisami w księdze wieczystej. Są to wydatki znacznie mniejsze niż sama cena mieszkania, ale również powinny zostać uwzględnione przy planowaniu środków potrzebnych do zakupu.

Szczególnie ważne jest to dla osób, które wykorzystują znaczną część oszczędności jako wkład własny.

– Sam fakt, że klient ma pieniądze na wymagany wkład własny, nie oznacza jeszcze, że jest finansowo przygotowany do zakupu. Jeżeli po wniesieniu wkładu na koncie praktycznie nic nie zostaje, trzeba bardzo dokładnie przeanalizować pozostałe koszty. Zakup mieszkania nie powinien kończyć się wyzerowaniem oszczędności – zwraca uwagę Adam Okurowski.

Kredyt hipoteczny również może generować dodatkowe koszty

Osoby szukające dobrego kredytu hipotecznego w Toruniu powinny zwracać uwagę nie tylko na wysokość miesięcznej raty czy oprocentowanie.

Znaczenie mogą mieć m.in. prowizja za udzielenie kredytu, koszt wyceny nieruchomości, wymagane ubezpieczenia, warunki prowadzenia rachunku czy dodatkowych produktów bankowych oraz zasady wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Właśnie dlatego porównywanie kredytów wyłącznie na podstawie oprocentowania może prowadzić do błędnych wniosków.

– Dwie oferty mogą mieć podobną ratę, a mimo to różnić się kosztami oraz warunkami, które klient będzie odczuwał przez kolejne lata. Przy kredycie hipotecznym trzeba sprawdzić cały zestaw parametrów: oprocentowanie, marżę, prowizję, produkty dodatkowe, ubezpieczenia, warunki wcześniejszej spłaty i całkowity koszt finansowania. Dopiero wtedy można rzetelnie porównywać propozycje banków – mówi Adam Okurowski.

Wkład własny to nie cały kapitał potrzebny na zakup mieszkania

To szczególnie ważna kwestia dla osób, które dopiero zaczynają planować zakup nieruchomości. Jeżeli kupujący zgromadził np. 100 tys. zł oszczędności, nie zawsze rozsądne będzie przeznaczenie pełnych 100 tys. zł na wkład własny. Część pieniędzy może być potrzebna do pokrycia kosztów transakcyjnych, przeprowadzki czy przygotowania mieszkania do zamieszkania.

Trzeba również pamiętać o finansowej rezerwie bezpieczeństwa.

– Zdarza się, że klient przychodzi z konkretnym założeniem: mam określoną kwotę oszczędności, więc chcę całość przeznaczyć na wkład własny. Zaczynamy wtedy od policzenia całej transakcji. Czasami okazuje się, że lepiej zachować część środków na dodatkowe wydatki i poduszkę finansową, zamiast maksymalizować wkład własny za wszelką cenę – wskazuje ekspert.

Tańsze mieszkanie do remontu nie zawsze oznacza mniejszy wydatek

Ogłoszenie mieszkania wymagającego remontu może wyglądać atrakcyjnie na tle innych nieruchomości w danej dzielnicy. Dopiero po oszacowaniu kosztów prac okazuje się jednak, jaka będzie rzeczywista cena zakupu.

Dotyczy to szczególnie mieszkań z rynku wtórnego, których w takich częściach Torunia jak Bydgoskie Przedmieście, Stare Miasto, Mokre, Chełmińskie Przedmieście czy Podgórz nie brakuje.

Wymiana instalacji elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej, remont łazienki i kuchni, podłogi, stolarka czy konieczność wykonania innych prac mogą pochłonąć znaczną część oszczędności.

– Cena zakupu jest tylko jednym elementem. Jeżeli jedno mieszkanie kosztuje 450 tys. zł, ale wymaga dużego remontu, a drugie 500 tys. zł i można się do niego od razu wprowadzić, różnica ekonomiczna może być znacznie mniejsza, niż sugerują same ogłoszenia. To również trzeba uwzględnić przy ustalaniu potrzebnej kwoty kredytu – zaznacza Okurowski.

Najpierw budżet i kredyt hipoteczny, później mieszkanie?

Wiele osób zaczyna od przeglądania ogłoszeń, a dopiero po znalezieniu wymarzonego mieszkania sprawdza możliwość uzyskania finansowania. Bezpieczniejszym rozwiązaniem może być odwrócenie tej kolejności.

Jeszcze przed rozpoczęciem intensywnych poszukiwań warto oszacować zdolność kredytową, wysokość dostępnego wkładu własnego, dodatkowe koszty transakcji oraz miesięczną ratę, która będzie akceptowalna dla domowego budżetu.

Dzięki temu można określić realny przedział cenowy nieruchomości i dopiero na tej podstawie porównywać oferty z poszczególnych dzielnic Torunia.

– Jeżeli klient wie, że jego bezpieczny budżet zakupu wynosi przykładowo 550 tys. zł, może od początku szukać nieruchomości w odpowiednim przedziale i świadomie porównywać lokalizacje. Inaczej wygląda wtedy wybór mieszkania na Wrzosach, inaczej na Stawkach, Podgórzu czy Bydgoskim Przedmieściu. Najważniejsze jest to, żeby cena mieszkania była dopasowana do możliwości klienta, a nie odwrotnie – podkreśla ekspert.

Wśród kosztów zakupu mieszkania jedno wsparcie możesz mieć bezpłatnie

Zakup mieszkania wiąże się z wieloma wydatkami – od wkładu własnego, przez koszty notarialne i opłaty sądowe, po remont, wyposażenie czy przeprowadzkę. Pomoc eksperta finansowego przy wyborze kredytu hipotecznego jest natomiast dla klienta bezpłatna. Wynagrodzenie eksperta jest wypłacane przez bank, w którym ostatecznie zostanie uruchomiony kredyt.

To niezwykle ważne zwłaszcza dlatego, że wsparcie może rozpocząć się znacznie wcześniej niż na etapie składania wniosku kredytowego. Adam Okurowski pomaga osobom planującym zakup mieszkania w Toruniu sprawdzić zdolność kredytową, określić realny budżet, przeanalizować wysokość wkładu własnego i porównać dostępne oferty banków. Dzięki temu kupujący jeszcze przed wyborem konkretnego lokalu może wiedzieć, w jakim przedziale cenowym powinien szukać nieruchomości.

Ekspert finansowy w Toruniu może również przeprowadzić klienta przez kolejne etapy uzyskania finansowania – od porównania ofert i przygotowania dokumentów, przez złożenie wniosków kredytowych, aż po analizę decyzji banków i uruchomienie kredytu.

– W całym procesie zakupu mieszkania pojawia się wiele kosztów, ale moje wsparcie przy uzyskaniu kredytu hipotecznego nie jest dodatkowym wydatkiem dla klienta. Jednocześnie klient nie zostaje sam z porównywaniem ofert, dokumentami czy procedurami bankowymi. Może skorzystać z mojego doświadczenia od momentu określenia budżetu aż do uruchomienia finansowania – wyjaśnia Adam Okurowski.

Warto więc skonsultować możliwości finansowe jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwania mieszkania. Znając swoją zdolność kredytową, dostępny wkład własny i dodatkowe koszty zakupu, łatwiej ocenić, czy realnym wyborem będzie mieszkanie na Wrzosach, Jakubskim Przedmieściu, Koniuchach, Podgórzu czy w innej części Torunia. Pozwala to szukać nieruchomości już z konkretnym budżetem i jednocześnie przygotowywać się do uzyskania odpowiedniego finansowania.