Czytasz: 3859 zł za metr ziemi. Develia kupiła grunt na Podgórzu pod 97 mieszkań
- 01
3859 zł za metr ziemi. Develia kupiła grunt na Podgórzu pod 97 mieszkań
3859 zł za metr ziemi. Develia kupiła grunt na Podgórzu pod 97 mieszkań
Develia znów dokłada ziemi w Krakowie. Spółka zależna dewelopera kupiła 16 października cztery sąsiadujące działki w obrębie Podgórze o łącznej powierzchni 0,55 ha. Zapłaci za nie 21,25 mln zł netto, czyli 3859 zł za każdy metr kwadratowy gruntu. Według zapowiedzi powstanie tam około 97 mieszkań, a ich sprzedaż ma ruszyć w 2027 roku. Wygląda to na zwykły komunikat giełdowy, ale te liczby dobrze pokazują, ile dziś kosztuje sama ziemia pod blok w dużym mieście i jak mocno ten koszt odbija się później w cenniku.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Develia Południe S.A., spółka zależna Develii, kupiła w Krakowie działki nr 285/7, 284/5, 285/9 i 286/5 w obrębie ewidencyjnym 41 Podgórze. Łącznie to 5506 m².
- Cena wynosi 21,25 mln zł netto, czyli 26,14 mln zł brutto. Stawka jednostkowa to 3859 zł netto za metr gruntu.
- Kwota może się nieznacznie zmienić po wykonaniu decyzji ZRID, czyli zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. Zmiana powierzchni nie powinna przekroczyć około 60 m².
- Na gruncie ma powstać około 97 mieszkań. Wychodzi średnio około 219 tys. zł netto za ziemię w przeliczeniu na jeden lokal.
- Start sprzedaży zaplanowano na 2027 rok. Nazwy projektu, liczby budynków ani cen deweloper jeszcze nie podał.
Co dokładnie kupiła Develia
Transakcję zawarto w formie aktu notarialnego, a sprzedającym jest podmiot niepowiązany z grupą. Develia opisała ją w raporcie bieżącym nr 74/2026, uznając zakup za informację poufną w rozumieniu rozporządzenia MAR. To dość typowe dla spółek giełdowych, które w ten sposób informują inwestorów o każdym większym ruchu w banku ziemi.
Warto zwrócić uwagę na jeden szczegół. Działki leżą w obrębie ewidencyjnym Podgórze, a obręb to jednostka geodezyjna, a nie administracyjna. Granice krakowskich obrębów nie pokrywają się dokładnie z granicami dzielnic, więc dopóki deweloper nie poda adresu, trudno przesądzać, w której części dawnego Podgórza stanie osiedle. Pewne jest, że chodzi o południową stronę Wisły, która od lat należy do najchętniej wybieranych przez deweloperów obszarów miasta.
Raport bieżący Develii nr 74/2026
Transakcja w pięciu liczbach
Ile ziemi kosztuje jedno mieszkanie
Najprostsze przeliczenie daje od razu ciekawy wynik. Jeśli podzielimy 21,25 mln zł przez 97 lokali, na każde mieszkanie przypada około 219 tys. zł netto za sam grunt. Po doliczeniu VAT to blisko 269 tys. zł. Do tego dochodzą oczywiście koszty projektu, budowy, przyłączy, finansowania, marketingu i marża dewelopera.
Bardziej miarodajne jest jednak przeliczenie na metr powierzchni użytkowej mieszkań, bo tak liczy się później cenę w cenniku. Deweloper nie podał jeszcze planowanego metrażu, dlatego sprawdziliśmy trzy warianty średniej wielkości lokalu. Dla porównania w sąsiednich Czyżynach średnie mieszkanie z rynku pierwotnego ma około 53 m² według danych RynekPierwotny.pl.
Szacunek ilezametr.pl
Koszt gruntu w przeliczeniu na metr mieszkania
| Średni metraż lokalu | Łączna powierzchnia 97 mieszkań | Grunt na 1 m² mieszkania (netto) | Udział w cenie 17 207 zł/m² |
|---|---|---|---|
| 45 m² | 4365 m² | 4868 zł | ok. 28% |
| 50 m² | 4850 m² | 4381 zł | ok. 25% |
| 55 m² | 5335 m² | 3983 zł | ok. 23% |
17 207 zł za metr to średnia cena ofertowa mieszkań na Podgórzu na 1 października 2026 roku według Tabelaofert. Udział liczony w uproszczeniu, bez uwzględnienia VAT i powierzchni usługowych.
W każdym wariancie ziemia odpowiada więc za mniej więcej jedną czwartą ceny metra, jaką dziś widać w ofertach na Podgórzu. To poziom zgodny z tym, o czym od pewnego czasu mówią analitycy krakowskiego rynku. Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości wskazywał w rozmowie z „Gazetą Krakowską”, że w ciągu dekady udział gruntu w cenie metra mieszkania w Krakowie wzrósł z około 10 do około 30 procent.
Wariant dla średniego lokalu 50 m²
Jaka część ceny metra to sama ziemia
4381 zł kosztu gruntu w relacji do 17 207 zł średniej ceny ofertowej metra na Podgórzu. Dziesięć lat temu grunt odpowiadał w Krakowie za około 10 procent ceny metra.
Dlaczego metr działki pod blok kosztuje tyle co pół metra mieszkania
Kwota 3859 zł za metr gruntu łatwo wprowadza w błąd, jeśli porówna się ją ze statystykami cen działek. Według Działkopedii, opartej na Rejestrze Cen Nieruchomości, średnia cena transakcyjna działki budowlanej w Krakowie wynosiła we wrześniu 2026 roku 462 zł za metr, a ofertowa 638 zł. Develia płaci więc ponad osiem razy więcej niż wynosi miejska średnia.
Nie ma w tym nic dziwnego. Statystyki obejmują głównie działki pod domy jednorodzinne na obrzeżach miasta. Grunt pod budownictwo wielorodzinne wycenia się zupełnie inaczej, bo liczy się nie powierzchnia działki, lecz to, ile metrów mieszkań da się na niej zbudować. Na 0,55 ha ma się zmieścić około 97 lokali, czyli w przeliczeniu około 176 mieszkań na hektar. Każdy metr takiej działki pracuje więc na kilka metrów sprzedawanej powierzchni.
Kraków, ceny za metr gruntu
Działka pod dom a grunt pod osiedle
Krakowskie grunty pod zabudowę mieszkaniową należą do najdroższych w kraju, a w samym centrum zdarzały się transakcje wielokrotnie droższe niż ta. Problemem nie jest zresztą wyłącznie cena. Wolnych działek z gotowymi warunkami zabudowy lub planem miejscowym jest coraz mniej, a przygotowanie inwestycji trwa latami. Pisaliśmy o tym niedawno w tekście o tym, że od zakupu ziemi do startu budowy mija nawet siedem lat. Deweloper, który chce sprzedawać w 2027 roku, musi kupować ziemię dziś.
Co oznacza zapis o decyzji ZRID
W raporcie pojawia się zastrzeżenie, że cena może się zmienić w wyniku wykonania decyzji ZRID. To skrót od zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. Taka decyzja pozwala zarządcy drogi przejąć grunt potrzebny do budowy lub przebudowy ulicy. W praktyce oznacza to, że niewielki fragment kupionego terenu może przejść pod drogę publiczną.
Strony z góry ustaliły mechanizm rozliczenia. Cena ma zostać skorygowana proporcjonalnie, po stawce 3859 zł netto za metr, a zmiana powierzchni nie powinna przekroczyć około 60 m². W najgorszym razie chodzi więc o około 231 tys. zł netto, czyli nieco ponad 1 procent wartości transakcji. Dla przyszłych mieszkańców to raczej dobra wiadomość, bo przebudowa drogi zwykle oznacza lepszy dojazd do osiedla.
Zobacz również:
INWESTYCJE · 05.10.2026Warszawski Świt na Bródnie: ceny mieszkań w etapach XII do XIV i terminy oddaniaDevelia przyspiesza w Krakowie
Zakup wpisuje się w szerszą strategię spółki. Kraków jest dla Develii jednym z najważniejszych rynków, a krakowska Centralna Vita była w trzecim kwartale 2026 roku jednym z najlepiej sprzedających się projektów całej grupy. Spółka sprzedała w tym okresie 954 lokale, o 19 procent więcej niż rok wcześniej, a po dziewięciu miesiącach ma na koncie 2706 umów. Szczegóły opisywaliśmy w tekście o tym, jak Develia przekazała w tym roku już 3406 mieszkań.
Roczny cel sprzedaży to od 3600 do 3800 lokali. Żeby go utrzymać w kolejnych latach, deweloper musi stale uzupełniać bank ziemi. Kilka dni wcześniej spółka ogłosiła wspólny projekt z Grupo Lar przy ulicy Grochowskiej w Warszawie, gdzie ma powstać 539 mieszkań. Krakowska transakcja jest mniejsza, ale za to szybsza, bo sprzedaż ma ruszyć już za rok.
- 16 października 2026Akt notarialny i zakup czterech działek na Podgórzu za 21,25 mln zł netto.
- Najbliższe miesiąceWykonanie decyzji ZRID i ewentualna korekta powierzchni oraz ceny, projekt i pozwolenie na budowę.
- 2027Planowany start sprzedaży około 97 mieszkań.
- Około 2029Możliwy termin oddania, przy typowym cyklu budowy budynku wielorodzinnego trwającym około dwóch lat. To nasz szacunek, deweloper terminu nie podał.
Co to oznacza dla kupujących
Dla osób szukających mieszkania na południu Krakowa transakcja ma dwa wymiary. Pierwszy jest pozytywny: w 2027 roku na rynku pojawi się kolejna setka lokali w dzielnicy, w której nowej podaży nie brakuje, ale tanich mieszkań jest coraz mniej. Drugi jest mniej optymistyczny. Skoro sama ziemia kosztuje dewelopera od około 4 do blisko 5 tys. zł na metr przyszłego mieszkania, trudno oczekiwać, by nowy projekt wszedł do sprzedaży z ceną wyraźnie niższą od dzisiejszej średniej dla okolicy.
Krakowski rynek i tak jest dziś bardzo drogi. We wrześniu średnia cena mieszkania sprzedanego w Krakowie według Otodom Analytics wyniosła 17 828 zł za metr i była minimalnie wyższa niż w Warszawie. Aktualne stawki w poszczególnych dzielnicach zbieramy w naszym zestawieniu cen mieszkań w Krakowie.
NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ, GDY RUSZY SPRZEDAŻ
- Sprawdź w miejscowym planie albo w decyzji o warunkach zabudowy, co jeszcze może powstać w sąsiedztwie. Na Podgórzu wiele terenów wciąż czeka na zabudowę.
- Zapytaj o przebieg drogi objętej decyzją ZRID i o to, którędy będzie wjazd do garażu.
- Porównaj cenę z ofertami w okolicy. Przy kosztach ziemi rzędu jednej czwartej ceny metra pole do rabatów nie jest duże, ale przy starcie sprzedaży deweloperzy często oferują lepsze warunki.
- Od lutego 2026 roku cena w umowie deweloperskiej musi być liczona od powierzchni użytkowej. Upewnij się, że cennik i umowa podają tę samą wartość.
Develia płaci za Podgórze dużo, ale nie przepłaca na tle tego, co dzieje się dziś w Krakowie. Ta transakcja pokazuje raczej, jak wysoko leży już podłoga cenowa nowych mieszkań w mieście. Ziemia w dobrej lokalizacji jest towarem rzadkim, a jej koszt, raz zapłacony, zostaje w cenie każdego metra na lata.
Najczęściej zadawane pytania
Ile Develia zapłaciła za grunt na Podgórzu?
Spółka zależna Develii zapłaci 21,25 mln zł netto, czyli 26,14 mln zł brutto, za cztery działki o łącznej powierzchni 0,5506 ha. Daje to 3859 zł netto za metr kwadratowy gruntu.
Ile mieszkań powstanie na działkach kupionych przez Develię w Krakowie?
Deweloper szacuje, że na tym terenie powstanie około 97 lokali mieszkalnych. Sprzedaż ma ruszyć w 2027 roku. Nazwy projektu i cen jeszcze nie podano.
Jaką część ceny mieszkania w Krakowie stanowi grunt?
W przypadku tej transakcji koszt ziemi to w zależności od średniego metrażu od około 4 do około 4,9 tys. zł na metr mieszkania. Przy średniej cenie ofertowej na Podgórzu wynoszącej około 17,2 tys. zł za metr daje to około 23 do 28 procent ceny.
Co to jest decyzja ZRID?
To zezwolenie na realizację inwestycji drogowej. Na jego podstawie grunt potrzebny pod budowę lub przebudowę drogi publicznej przechodzi na zarządcę drogi. W transakcji Develii może to zmniejszyć powierzchnię działek o około 60 m², a cena zostanie wtedy proporcjonalnie skorygowana.
Dlaczego grunt pod blok jest dużo droższy niż działka budowlana?
Wartość gruntu pod budownictwo wielorodzinne zależy od tego, ile metrów mieszkań można na nim zbudować. Na jednym metrze działki pod blok powstaje kilka metrów powierzchni do sprzedaży, dlatego jej cena jest wielokrotnie wyższa niż działki pod dom jednorodzinny.
Źródła
- Develia S.A., raport bieżący nr 74/2026, Nabycie nieruchomości przez spółkę zależną od Emitenta
- PropertyNews.pl, Giełdowy deweloper kupuje cztery działki w Krakowie. Zapłaci 21 mln zł
- PropertyNews.pl, Krakowskie grunty na wagę złota
- Tabelaofert, ceny mieszkań w Krakowie według dzielnic
- Działkopedia, ceny działek w Krakowie
Artykuł opublikowany 18 października 2026 roku. Oparty na raporcie bieżącym Develii, informacjach PropertyNews.pl oraz danych Tabelaofert, Działkopedii i Otodom Analytics. Przeliczenia kosztu gruntu na metr mieszkania i jego udziału w cenie są szacunkami redakcji.
