Czytasz: Ludzi w Polsce ubywa, a gospodarstw domowych przybywa. Co trzecie to już jedna osoba
- 01
Ludzi w Polsce ubywa, a gospodarstw domowych przybywa. Co trzecie to już jedna osoba
Ludzi w Polsce ubywa, a gospodarstw domowych przybywa. Co trzecie to już jedna osoba
W debacie o rynku mieszkaniowym demografię traktuje się zwykle jako zagrożenie odległe o dwie dekady. Polaków ubywa, więc kiedyś zabraknie chętnych na mieszkania. Problem w tym, że liczby mówią coś zupełnie innego i dzieje się to już teraz. Ludności rzeczywiście ubywa, ale gospodarstw domowych w Polsce jest coraz więcej, bo stają się coraz mniej liczne. Co trzecie tworzy dziś jedna osoba. To nie jest sygnał, że popyt na mieszkania zniknie. To sygnał, że zmienia się to, czego ten popyt szuka, a większość projektów powstających dzisiaj będzie służyła użytkownikom, których potrzeb nikt jeszcze nie policzył.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Liczba mieszkańców Polski wyniosła na koniec czerwca 2026 roku około 37,24 mln i była o 159 tys. niższa niż rok wcześniej.
- Gospodarstw domowych jest jednocześnie coraz więcej. W 2025 roku było ich 15,5 mln, czyli o 2,8 mln więcej niż w 2006 roku.
- Jednoosobowe gospodarstwa domowe stanowią 35 procent wszystkich, wobec 22 procent w 2006 roku.
- Osób w wieku 65 lat i więcej jest ponad 7,9 mln, a wskaźnik starości sięgnął 21,1 procent. Na każde 100 dzieci do 14 lat przypada 141 osób w wieku 65 plus.
- Prognoza GUS na 2035 rok mówi o 8,33 mln osób w tym wieku, z czego 5,43 mln ma mieszkać w miastach.
- Podczas Property Forum 2026 paneliści zgodzili się, że planowanie na podstawie statystycznego odbiorcy przestaje działać, a kluczowe staje się ograniczanie barier architektonicznych.
- Nowe warunki techniczne, obowiązujące od 20 września 2026 roku, wprowadzają między innymi wymóg minimalnego udziału lokali dostępnych dla osób z ograniczeniami ruchowymi.
Dwie liczby, które idą w przeciwne strony
Najciekawsze w polskiej demografii jest to, że dwa najważniejsze wskaźniki dla rynku mieszkaniowego rozjeżdżają się od lat. Liczba ludności spada, ale liczba gospodarstw domowych rośnie. A to gospodarstwo domowe, nie pojedynczy człowiek, jest jednostką, która zajmuje mieszkanie.
Polska, stan na 2025 i 2026 rok
Mieszkańców ubywa, gospodarstw domowych przybywa
Spadek liczby ludności nie przekłada się na spadek liczby gospodarstw domowych, bo jednocześnie maleje przeciętna liczba osób w gospodarstwie. Ten sam zasób ludzi potrzebuje więc większej liczby mieszkań niż dwadzieścia lat temu.
Konsekwencja tego rozjazdu jest poważniejsza, niż się zwykle przyjmuje. Prognozy mówiące, że do 2060 roku Polska może stracić około 6,6 mln mieszkańców, bywają czytane jako zapowiedź nadpodaży mieszkań i spadku cen. Tymczasem jeśli równolegle gospodarstwa domowe kurczą się do jednej lub dwóch osób, to zapotrzebowanie na liczbę lokali może jeszcze przez lata rosnąć, nawet przy malejącej populacji. Zmienia się natomiast struktura tego zapotrzebowania. Szerzej o długoterminowych skutkach tego procesu pisaliśmy w analizie o tym, jak demografia może zakończyć wieloletni boom na rynku mieszkań.
Co trzecie gospodarstwo to jedna osoba
Skala zmiany w ciągu niespełna dwóch dekad jest trudna do przecenienia. Model polskiego domu, w którym projektanci osiedli zwykli szukać punktu odniesienia, czyli rodzina dwa plus dwa, jest dziś mniejszością.
Gospodarstwa jednoosobowe w Polsce
Udział w ogóle gospodarstw domowych
Długość paska odpowiada udziałowi gospodarstw jednoosobowych w relacji do poziomu z 2025 roku. W ciągu dziewiętnastu lat ten udział wzrósł o 13 punktów procentowych.
Te 35 procent to w rzeczywistości dwie zupełnie różne grupy, które statystyka wrzuca do jednej rubryki. Pierwsza to młodzi ludzie na starcie kariery, mobilni, częściej wynajmujący niż kupujący, dla których liczy się bieżący koszt utrzymania i możliwość zmiany miejsca bez wieloletniego zobowiązania. Druga to seniorzy, najczęściej kobiety, mieszkający samotnie w lokalach, które kiedyś mieściły całą rodzinę. Pierwsza grupa potrzebuje elastyczności, druga dostępności. Projekt osiedla, który odpowiada tylko jednej z nich, odpowiada na połowę rynku.
Starzenie się jest szybsze, niż wygląda w zestawieniach
Druga wielka zmiana dotyczy wieku. Osób w wieku 65 lat i więcej jest w Polsce ponad 7,9 mln, a sam 2025 rok dołożył do tej grupy około 143 tys. osób. Wskaźnik starości, czyli udział tej grupy w populacji, przekroczył 21 procent.
| Horyzont | Osoby w wieku 65 lat i więcej | Kontekst |
|---|---|---|
| 2025 | ponad 7,9 mln | Wskaźnik starości 21,1 procent. Na 100 dzieci do 14 lat przypada 141 osób 65 plus |
| 2035 | 8,33 mln | W tym 5,43 mln w miastach, czyli dwie trzecie tej grupy |
| 2060 | około 11,9 mln osób starszych | Udział osób w wieku 60 lat i więcej ma sięgnąć około 38 procent, a mediana wieku przekroczyć 50 lat |
Dane i prognozy GUS oraz rządowy raport o sytuacji osób starszych. Uwaga metodologiczna: w wierszu dla 2060 roku opracowania posługują się progiem 60 lat obok progu 65 lat, dlatego wartości z różnych lat nie są wprost porównywalne i należy je czytać jako skalę zjawiska, a nie jako jeden ciąg. Opracowanie ilezametr.pl.
Dla rynku mieszkaniowego najważniejszy jest wiersz środkowy. Prognoza na 2035 rok mówi, że ponad pięć milionów osób po sześćdziesiątym piątym roku życia będzie mieszkało w miastach, czyli w zasobie zbudowanym w ogromnej części w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych, kiedy przepisy nie wymagały dźwigu w budynkach o mniejszej liczbie kondygnacji. Czteropiętrowy blok bez windy stał się wtedy polskim standardem, a dziś jest jedną z głównych przyczyn, dla których starsi właściciele sprzedają mieszkania. Pisaliśmy o tym w tekście pokazującym, że dla ponad pięciu milionów seniorów mieszkających w miastach winda staje się ważniejsza od metrażu.
Statystyczny odbiorca, którego nie ma
Te liczby były tłem dyskusji, którą podczas tegorocznego Property Forum poświęcono demografii i zmianie użytkownika. Najmocniej wybrzmiał w niej zarzut pod adresem samej metody planowania inwestycji, czyli przywiązania do uśrednionego odbiorcy i do podziału na pokolenia.
Różnice między dwojgiem trzydziestolatków, na przykład rodzicem i singlem, mogą być większe niż między dwudziestopięciolatkiem, który potrzebuje siłowni w budynku lub blisko domu, a czterdziestopięciolatkiem, który ma już dorosłe dzieci i potrzebuje tego samego.
Joanna Mroczek, CBRE, Property Forum 2026
Wniosek jest praktyczny. Lepszym punktem wyjścia od metryki jest styl życia i sytuacja rodzinna, bo to one określają, jak ktoś korzysta z mieszkania i z okolicy. Najtrudniejsze pozostaje przy tym przewidywanie potrzeb tam, gdzie inwestycji jeszcze nie ma, bo analiza musi objąć nie tylko dzisiejsze otoczenie, ale też odpowiedź na pytanie, kto będzie mieszkał w sąsiedztwie za dziesięć lat.
Ze strony architektonicznej padł argument o zmianie hierarchii potrzeb. Prestiż adresu, przez lata najmocniejszy argument sprzedażowy, ustępuje miejsca bezpieczeństwu i bliskości funkcji uzupełniających, czyli temu, co opisuje idea miasta piętnastominutowego. Dla starszych mieszkańców ma to konkretny wymiar: wielu z nich nie chce się przeprowadzać i oczekuje raczej, że potrzebne usługi pojawią się w ich okolicy.
Cztery grupy, cztery zestawy oczekiwań
Czego szukają w mieszkaniu różni użytkownicy
Seniorzy
Chcą zachować aktywność i kontakty społeczne, ale nie chcą się przeprowadzać. Oczekują usług blisko domu, windy, dostępnego wejścia i bezpiecznego dojścia z parkingu.
Pokolenie X
Łączy pracę zawodową ze wspieraniem dorastających lub już dorosłych dzieci. Istotne stają się dostęp do profilaktyki zdrowotnej i możliwość dbania o kondycję.
Milenialsi
Grupa bardziej mobilna, częściej wynajmująca. Liczą się bieżące koszty utrzymania i możliwość zmiany miejsca zamieszkania bez wieloletniego zobowiązania.
Pokolenie Z i Alfa
Funkcjonują w warunkach dużej niepewności i dopiero sprawdzają różne drogi. O oczekiwaniach najmłodszych wiadomo dziś najmniej, a to oni będą użytkownikami tych budynków najdłużej.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Morska Park w Gdyni: co dalej z wieżowcem Semeko? Dopłaty, układ i scenariuszeRezerwa w projekcie kosztuje dziś, oszczędza za dwadzieścia lat
Z panelu płynie jeszcze jeden wniosek, rzadko obecny w rozmowach o mieszkaniach, a kluczowy dla wartości nieruchomości w długim terminie. Skoro nikt nie potrafi przewidzieć, kto będzie korzystał z budynku za dwie dekady, to zamiast zgadywać, warto projektować tak, by późniejsza zmiana była w ogóle możliwa.
W praktyce chodzi o decyzje podejmowane na etapie rysunku: większa wysokość kondygnacji, odpowiednio zwymiarowane szachty instalacyjne, układ konstrukcyjny, który pozwala przesuwać ściany. Każda z nich podnosi koszt budowy, ale decyduje o tym, czy budynek da się kiedyś przekształcić. Przykładem podawanym na forum były hotele, które mogą dobrze działać przez najbliższą dekadę, a potem postawić właściciela przed pytaniem, czy obiekt można zamienić na mieszkania. Ta sama logika dotyczy mieszkań, bo osiedle zaprojektowane wyłącznie pod rodziny z dziećmi będzie trudniej dostosować do mieszkańców, którzy zostaną w nim za trzydzieści lat.
Rynek zaczyna to zauważać także po stronie oferty. Odejście od wydzielonych enklaw na rzecz rozwiązań użytecznych dla wszystkich grup wiekowych opisywaliśmy już wcześniej, przy okazji tekstu o tym, że deweloperzy odchodzą od osiedli tylko dla seniorów i stawiają na projekty wielopokoleniowe.
Dostępność nie zaczyna się przy drzwiach mieszkania
Jedynym punktem, co do którego paneliści byli w pełni zgodni, było ograniczanie barier architektonicznych. Padło przy tym ważne rozróżnienie: dostępność zaczyna się znacznie wcześniej niż przy wejściu do budynku.
Chodzi o cały łańcuch dojścia. Winda to tylko jeden element, obok parkingu, możliwości podjechania pod samo wejście, szerokości dojść i dostępu do komunikacji publicznej. Dla młodej osoby bez samochodu kluczowy będzie przystanek i dostęp do przejazdów współdzielonych, dla starszej wygodne miejsce do podwiezienia i krótkie przejście z parkingu do windy. Pojawiły się też certyfikaty takie jak Obiekt bez barier czy Access4You, które nie tylko porządkują wymagania wobec budynku, ale też informują użytkownika z wyprzedzeniem, czy będzie mógł swobodnie z obiektu korzystać.
CO ZMIENIAJĄ PRZEPISY
Nowe warunki techniczne obowiązujące od 20 września 2026 roku idą w tę samą stronę, choć ostrożniej, niż zapowiadały wcześniejsze projekty. Regulacje rozszerzają wymagania dotyczące dźwigów oraz wprowadzają minimalny udział lokali dostępnych dla osób z ograniczeniami ruchowymi, ustalony na poziomie 6 procent w nowych budynkach wielorodzinnych. Dotyczy to jednak wyłącznie nowego budownictwa. Istniejący zasób, w którym mieszka dziś większość seniorów, pozostaje poza zasięgiem tych przepisów, a dobudowa windy w starym bloku wymaga zgody wspólnoty i realnych pieniędzy.
Co to oznacza dla kupujących i dla właścicieli
Dla osoby kupującej dziś mieszkanie demografia przestaje być abstrakcją w momencie, w którym zacznie myśleć o odsprzedaży. Lokal na czwartym piętrze bez windy w mieście, w którym za dekadę co czwarty mieszkaniec będzie miał ponad 65 lat, trafi na rynek, gdzie grono potencjalnych nabywców będzie węższe niż dziś. To nie jest prognoza katastroficzna, tylko prosty rachunek na strukturze popytu.
Odwrotna strona tego samego zjawiska dotyczy metrażu. Skoro gospodarstwa domowe się kurczą, a jedna trzecia z nich to już pojedyncze osoby, to mieszkania małe i dobrze rozplanowane będą miały stabilny popyt niezależnie od cyklu rynkowego. Warunek jest jeden: muszą być w miejscach, w których da się mieszkać bez samochodu, bo zarówno najmłodsza, jak i najstarsza grupa użytkowników porusza się głównie pieszo i komunikacją miejską.
Dla właścicieli mieszkań w starszym zasobie najważniejszy wniosek dotyczy windy i dojścia do budynku. Inwestycja wspólnoty w dostępność, która jeszcze dekadę temu wydawała się fanaberią, dziś bezpośrednio wpływa na wartość każdego lokalu w budynku, bo przesądza o tym, czy mieszkanie nadaje się dla rosnącej grupy nabywców.
PRAKTYCZNA RADA
Oglądając mieszkanie, przejdź całą drogę, którą będziesz pokonywać codziennie, a nie tylko metraż. Sprawdź, czy da się podjechać pod wejście, ile schodów jest przed windą, czy drzwi wejściowe mają próg i jak daleko jest do przystanku oraz do podstawowych usług. Policz, co znajduje się w zasięgu piętnastu minut na piechotę, bo to właśnie ten promień decyduje o jakości życia, gdy przestajesz jeździć samochodem. W budynkach bez windy zapytaj zarząd wspólnoty, czy analizowano jej dobudowę i jaki byłby koszt przypadający na lokal. Jeśli kupujesz mieszkanie z myślą o odsprzedaży za dziesięć lub dwadzieścia lat, oceniaj je nie tylko własnymi oczami, ale też oczami osoby o połowę starszej, bo to ona będzie wtedy typowym uczestnikiem rynku.
Najczęściej zadawane pytania
Ile gospodarstw domowych w Polsce tworzy jedna osoba?
Jednoosobowe gospodarstwa domowe stanowią 35 procent wszystkich gospodarstw w Polsce, wobec 22 procent w 2006 roku. W liczbach bezwzględnych wszystkich gospodarstw domowych było w 2025 roku 15,5 mln, czyli o 2,8 mln więcej niż dziewiętnaście lat wcześniej.
Skoro Polaków ubywa, czy zabraknie chętnych na mieszkania?
Nie w perspektywie najbliższych lat. Liczba ludności spada, ale gospodarstw domowych przybywa, bo stają się one coraz mniej liczne, a to gospodarstwo domowe zajmuje mieszkanie. Zmienia się przede wszystkim struktura popytu, czyli rośnie znaczenie mieszkań mniejszych, dostępnych i dobrze skomunikowanych.
Ilu seniorów mieszka dziś w Polsce i ilu będzie?
Osób w wieku 65 lat i więcej jest ponad 7,9 mln, co odpowiada wskaźnikowi starości na poziomie 21,1 procent. Prognoza GUS na 2035 rok mówi o 8,33 mln osób w tym wieku, z czego 5,43 mln ma mieszkać w miastach. W dłuższym horyzoncie udział osób w wieku 60 lat i więcej ma sięgnąć około 38 procent.
Czym jest miasto piętnastominutowe?
To koncepcja planowania, w której mieszkaniec ma w zasięgu kwadransa pieszo lub rowerem podstawowe funkcje: sklepy, opiekę zdrowotną, szkołę, usługi i tereny zielone. W kontekście starzejącego się społeczeństwa ma to szczególne znaczenie, bo wielu seniorów nie chce zmieniać miejsca zamieszkania i oczekuje, że to usługi pojawią się blisko domu.
Czy nowe przepisy wymagają wind we wszystkich blokach?
Nie. Warunki techniczne obowiązujące od 20 września 2026 roku rozszerzają wymagania dotyczące dostępności, w tym dźwigów, oraz wprowadzają minimalny udział lokali dostępnych dla osób z ograniczeniami ruchowymi na poziomie 6 procent. Dotyczy to jednak nowych budynków, a nie istniejącego zasobu, w którym mieszka dziś większość starszych osób.
Dlaczego podział na pokolenia bywa mylący przy projektowaniu mieszkań?
Ponieważ o potrzebach decyduje styl życia i sytuacja rodzinna, a nie rocznik. Różnice między rówieśnikami, z których jeden wychowuje małe dzieci, a drugi mieszka sam, bywają większe niż różnice między osobami z odległych pokoleń, które akurat potrzebują tego samego, na przykład siłowni lub przedszkola w pobliżu.
Co to znaczy, że budynek ma rezerwy projektowe?
To rozwiązania przyjęte na etapie projektu, które ułatwiają późniejsze przekształcenie obiektu, na przykład większa wysokość kondygnacji, odpowiednio zwymiarowane szachty instalacyjne czy elastyczny układ konstrukcyjny. Podnoszą koszt budowy, ale decydują o tym, czy za dwadzieścia lat budynek da się dostosować do innych funkcji lub innych mieszkańców.
Czy brak windy obniża wartość mieszkania?
Coraz częściej tak, zwłaszcza na wyższych piętrach i w miastach o starszej strukturze mieszkańców. Grono nabywców takiego lokalu jest węższe, bo wypadają z niego zarówno osoby starsze, jak i rodziny z małymi dziećmi. Przy rosnącym udziale seniorów w populacji miast ta różnica w wycenie będzie się pogłębiać.
Źródła
- PropertyNews.pl, Centra handlowe to przeżytek? Demografia zmienia zasady gry na rynku nieruchomości
- Główny Urząd Statystyczny, dane o ludności i prognozy demograficzne
- Bankier.pl, 35 procent gospodarstw to już single. Tak zmienił się obraz polskiego domu
- Polityka Senioralna, rządowy raport o sytuacji osób starszych w Polsce
- Infor.pl, zmiany w warunkach technicznych od 20 września 2026 roku
POWIĄZANE ARTYKUŁY
Artykuł opublikowany 12 października 2026 roku. Oparty na danych Głównego Urzędu Statystycznego o liczbie ludności i prognozach demograficznych, danych o strukturze gospodarstw domowych przytaczanych przez Polski Instytut Ekonomiczny, rządowym raporcie o sytuacji osób starszych oraz na relacji PropertyNews.pl z dyskusji panelowej podczas Property Forum 2026. Zestawienia i przeliczenia w tabelach są opracowaniem własnym. Tekst ma charakter informacyjny.
