Oval Sky na Woli: ceny apartamentów i spór z ratuszem o akty notarialne

Oval Sky to dziesięciokondygnacyjny budynek Dekpolu z 333 apartamentami inwestycyjnymi przy ul. Prądzyńskiego 21 na warszawskiej Woli, naprzeciw EXPO XXI. Budynek jest gotowy i ma pozwolenie na użytkowanie, ale ratusz odmówił zaświadczeń o samodzielności lokali, bez których notariusz nie podpisze aktów własności. Umowny termin ich przeniesienia na nabywców mija 15 października 2026 roku, a spór trafił do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Gdzie stoi Oval Sky i co jest w okolicy

Budynek stoi przy ul. Prądzyńskiego 21 w obszarze Czyste na Woli. Po drugiej stronie ulicy działa centrum wystawiennicze EXPO XXI, a biuro sprzedaży dewelopera mieści się przy ul. Bema 59. To fragment Woli, który od kilku lat zmienia się z terenu poprzemysłowego i kolejowego w dzielnicę mieszkaniową z biurami.

Komunikacyjnie lokalizacja jest mocna. Stacja Warszawa Zachodnia jest ok. 500 m od budynku, przystanek kolejowy Warszawa Wola ok. 700 m, a stacja metra Płocka linii M2 ok. 1 km (odległości w linii prostej według OpenStreetMap). Do ronda Daszyńskiego jest ok. 1,6 km, do dworca Warszawa Centralna ok. 2,9 km. Deweloper podaje, że z Dworca Centralnego dojeżdża się tu w 10 minut, a z Zachodniego w 5 minut.

W pobliżu PKP planuje zabudowę ponad 20 hektarów terenów kolejowych na Odolanach, gdzie ma powstać ok. 2,3 tys. mieszkań. Dla właściciela lokalu na wynajem to argument za przyszłym popytem, ale też zapowiedź wieloletniej budowy w sąsiedztwie.

Dane Dekpol Deweloper oraz raporty bieżące i półroczny Dekpol S.A., stan na 5 października 2026.

Apartamenty, udogodnienia i model inwestycyjny

Oval Sky od początku był sprzedawany jako produkt inwestycyjny, a nie mieszkania. Według dewelopera budynek ma 333 lokale od 26 do 56 m². We wcześniejszych materiałach z 2025 roku mowa była o 369 apartamentach, z czego 88 miało trafić do aparthotelu prowadzonego przez Grano Hotels, operatora z Grupy Dekpol. Ceny w ofercie podawane są brutto, z 23 proc. VAT, typowym dla lokali użytkowych.

W części wspólnej zaprojektowano reprezentacyjne lobby, restaurację, ponad 200 m² strefy coworkingu z salą konferencyjną, salę kinową, strefę fitness z sauną i siłownią oraz salę rekreacyjną z bilardem. Urbanity podawało też rowerownię ze strefą naprawy rowerów i ok. 80 miejsc w garażu podziemnym. Z rozwiązań ekologicznych deweloper wymienia zielone dachy, panele fotowoltaiczne, ogrody deszczowe i oświetlenie LED. Generalnym wykonawcą była spółka z grupy, Dekpol Budownictwo.

Według branżowego serwisu Hotelarz deweloper deklarował w ofercie 7 proc. stałego czynszu liczonego od ceny netto lokalu oraz 14 dni pobytów właścicielskich w roku. To typowa konstrukcja condo, w której zysk zależy od operatora, a nie od samodzielnego wynajmu.

Zestawienie ilezametr.pl na podstawie strony inwestycji, raportu Dekpol S.A. za I półrocze 2026 roku oraz serwisów z cenami ofertowymi, stan na 5 października 2026.

Spór z ratuszem: o co chodzi w odmowie zaświadczeń

Żeby wyodrębnić lokal i przenieść jego własność aktem notarialnym, potrzebne jest zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane przez starostę, w Warszawie przez prezydenta miasta. 5 maja 2026 roku spółka celowa Dekpol Inwestycje WBH otrzymała postanowienie o odmowie wydania takich zaświadczeń dla lokali użytkowych w Oval Sky. Według raportu półrocznego Dekpolu ich uzyskanie jest warunkiem niezbędnym do podpisania ostatecznych aktów, a inwestor powinien zawrzeć umowy przenoszące własność do 15 października 2026 roku.

Kluczowy jest status budynku. Pozwolenie na użytkowanie, wydane w pierwszym półroczu 2026 roku, dotyczy budynku usługowego zamieszkania zbiorowego, czyli pensjonatu z częścią usługowo biurową w parterze. Miasto stoi na stanowisku, że pokoje w takim obiekcie nie spełniają wymogów samodzielnych lokali z ustawy o własności lokali. Dekpol odpowiada, że lokale są samodzielne, powstały zgodnie z planem miejscowym i pozwoleniem na budowę wydanym przez tego samego prezydenta Warszawy, a odmowa to daleko idąca nadinterpretacja przepisów.

2 lipca 2026 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało postanowienie w mocy. Dekpol zarzucił mu powielenie argumentacji pierwszej instancji i, jak podał w raporcie z 21 września 2026 roku, złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Spółka nie utworzyła rezerw ani odpisów, a inwestycja pozostaje wykazana w jej aktywach. Zarząd zastrzega jednak, że określenie ostatecznego scenariusza wykorzystania nieruchomości byłoby na tym etapie przedwczesne.

Sprawa nie jest odosobniona. Najgłośniejszym podobnym przypadkiem jest Bliska Wola Tower J.W. Construction, gdzie spór o 157 lokali powstałych na pozwoleniu hotelowym trwa od 2022 roku. Według serwisu Hotelarz SKO w lutym 2026 roku uznało, że przy wydawaniu zaświadczeń trzeba badać nie tylko techniczne kryteria, ale też zgodność wyodrębnienia z planem i pozwoleniem na budowę. W tym samym kierunku idzie projekt zmian w ustawie o własności lokali przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Ceny na tle Woli i Warszawy

W październiku 2026 roku w ofercie zostały głównie największe lokale. Średnia cena ofertowa 22 309 zł za m² brutto jest wyraźnie wyższa od średniej dla rynku pierwotnego w całej Warszawie, ale niższa od średniej dla Woli, którą podbijają apartamenty w wieżowcach przy rondzie Daszyńskiego.

Porównanie ma ograniczenia. Nabywca prowadzący najem jako działalność gospodarczą może odzyskać VAT, więc jego realny koszt netto to ok. 18 100 zł za m², czyli poziom zbliżony do średniej dla mieszkań w Warszawie. Z drugiej strony lokal użytkowy w budynku zamieszkania zbiorowego to inny produkt niż mieszkanie: z innym podatkiem, innymi zasadami kredytowania i, jak pokazuje ten spór, wyższym ryzykiem prawnym.

Zobacz również:

INWESTYCJE · 05.10.2026Apartamenty Róg Młynowej w Białymstoku: ceny, metraże i termin oddania

Harmonogram inwestycji i sporu

Kim jest Dekpol Deweloper

Dekpol Deweloper należy do Grupy Dekpol z Pinczyna, która powstała w 1993 roku i od 2015 roku jest notowana na GPW. Grupa łączy generalne wykonawstwo, produkcję osprzętu do maszyn budowlanych i działalność deweloperską. W 2025 roku miała 104,38 mln zł zysku netto, a segment deweloperski osiągnął 367,16 mln zł przychodów i sprzedał 666 lokali. W pierwszym półroczu 2026 roku grupa sprzedała 262 lokale, a na koniec czerwca miała w ofercie 886 lokali.

Głównym rynkiem dewelopera jest Gdańsk i okolice: Eterna na Młodym Mieście, Granaria na Wyspie Spichrzów i apartamenty wakacyjne na Wyspie Sobieszewskiej, takie jak Pino Resort. Poza Pomorzem firma sprzedaje Alterę we Wrocławiu. Oval Sky jest jej najważniejszym projektem w Warszawie. Więcej o firmie, jej finansach i ocenie znajdziesz w profilu Dekpol Deweloper w katalogu deweloperów.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• Dekpol Deweloper: Oval Sky, strona inwestycji
• Sprawozdanie Zarządu z działalności GK Dekpol za I półrocze 2026
• Raport bieżący Dekpol nr 27/2026 z 5 maja 2026
• Raport bieżący Dekpol nr 32/2026 z 13 maja 2026
• Bankier.pl: postanowienie SKO w sprawie Oval Sky (2 lipca 2026)
• Hotelarz: Warszawa kontra Dekpol
• Urbanity: przy centrum wystawienniczym na Woli powstaje Oval Sky
• Deweloperuch.pl: ceny ofertowe Oval Sky

Artykuł opublikowany 5 października 2026 na podstawie materiałów dewelopera i doniesień medialnych dostępnych w tym dniu. Ceny i parametry inwestycji mogą się zmienić. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą inwestycyjną.