Wieża za 840 milionów rusza w październiku. Budowa potrwa ponad cztery lata

BBI Development podpisało 2 października umowę z konsorcjum Strabag i TKT Engineering na budowę Roma Tower. Wynagrodzenie generalnego wykonawcy ustalono na około 840 milionów złotych netto, a prace mają ruszyć jeszcze w październiku 2026 roku. Wieża przy zbiegu Emilii Plater i Nowogrodzkiej ma mieć 170 metrów i 48 kondygnacji nadziemnych. Harmonogram przewiduje 50 miesięcy budowy, czyli ponad cztery lata od przekazania placu.

Kontrakt, który przesądza o harmonogramie

W życiu dużej inwestycji wysokościowej jest kilka momentów przełomowych, ale tylko jeden z nich faktycznie rozpoczyna zegar. Pozwolenie na budowę mówi, że można budować. Podpisanie umowy z generalnym wykonawcą mówi, kiedy i za ile.

Spółka PW RT, realizująca projekt Roma Tower, podpisała taką umowę 2 października 2026 roku. Kontrakt obejmuje wykonanie części podziemnej i nadziemnej budynku wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Liderem konsorcjum jest Strabag, jeden z największych wykonawców działających na polskim rynku, a partnerem TKT Engineering.

Wynagrodzenie ustalono na około 840 milionów złotych netto. Istotny jest zapis o częściowej waloryzacji, który w kontraktach rozpisanych na ponad cztery lata przestał być elementem opcjonalnym. Po doświadczeniach ostatnich lat żaden poważny wykonawca nie przyjmuje na siebie całego ryzyka zmiany cen materiałów i robocizny na tak długim horyzoncie. Pisaliśmy niedawno, że materiały budowlane przestały drożeć, a koszty budowy i tak poszły w górę o 6,2 procent, głównie przez robociznę.

Harmonogram przewiduje 50 miesięcy od przekazania placu budowy. Licząc od października 2026 roku, zakończenie prac wypada na przełomie 2030 i 2031 roku, przy czym umowa dopuszcza sytuacje, w których termin może zostać wydłużony. Przy budynku z sześcioma kondygnacjami podziemnymi w ścisłym centrum miasta taki zapis to nie formalność, lecz realny scenariusz.

840 milionów, czyli ile kosztuje postawienie wieży

Sama kwota kontraktu mówi niewiele, dopóki nie przeliczy się jej na coś zrozumiałego. Roma Tower ma mieć, zgodnie z wcześniejszymi opisami projektu, około 370 mieszkań. Przy wynagrodzeniu generalnego wykonawcy wynoszącym 840 milionów złotych netto na jedno mieszkanie przypada mniej więcej 2,27 miliona złotych samych prac budowlanych.

To liczba, która wymaga od razu dwóch zastrzeżeń. Po pierwsze, kontrakt obejmuje cały budynek, czyli także sześć poziomów garaży, część usługową i infrastrukturę, a nie wyłącznie powierzchnię mieszkalną. Po drugie, do kosztu wykonawcy trzeba doliczyć grunt, projekt, finansowanie, marketing i marżę inwestora. Mimo to rząd wielkości jest wymowny: to budynek, w którym samo postawienie jednego lokalu kosztuje więcej, niż w wielu polskich miastach wynosi cena gotowego mieszkania.

Pięćdziesiąt miesięcy to nie przesada

Ponad cztery lata na postawienie jednego budynku brzmią jak bardzo ostrożny harmonogram, dopóki nie spojrzy się na to, co w tym czasie trzeba zrobić. Przy sześciu kondygnacjach podziemnych w gęstej zabudowie centrum pierwsze kilkanaście miesięcy pochłania samo przygotowanie wykopu: zabezpieczenie ścian, odwodnienie, posadowienie i zabezpieczenie sąsiednich budynków przed osiadaniem. Na tym etapie z ulicy nie widać prawie nic, a koszty już rosną.

Dopiero potem zaczyna się to, co kojarzy się z budową wieżowca, czyli wznoszenie trzonu i kolejnych stropów. Przy budynkach wysokościowych tempo liczy się zwykle w dniach na kondygnację, a przy 48 piętrach nawet dobry rytm oznacza kilkanaście miesięcy samej konstrukcji. Na końcu dochodzi elewacja, instalacje, systemy przeciwpożarowe i odbiory, które przy budynkach powyżej 55 metrów podlegają zaostrzonym wymaganiom.

Dla porównania Złota 44, projekt o zbliżonej skali, powstawała z przerwami od 2008 do 2017 roku, choć akurat w jej przypadku o długości procesu zdecydowały przede wszystkim problemy finansowe inwestora, a nie sama technologia. Historia warszawskich wysokościowców pokazuje jednak regułę, od której trudno uciec: przy tej skali to nie beton jest wąskim gardłem, tylko pieniądze i formalności.

Czeski inwestor wchodzi, zadłużenie BBI maleje

Równolegle z umową budowlaną zmieniła się struktura finansowania projektu. Spółka powiązana z BBI Development sprzedała ogół praw i obowiązków w spółce Liebrecht and Wood sp. z o.o. RT sp. j. czeskiej grupie inwestycyjnej AKIPIA.

Nowy inwestor ma wnieść kapitał, który posłuży do dofinansowania spółki realizującej Roma Tower oraz do częściowego wycofania wcześniejszego wkładu. Jak podano w raporcie, transakcja ma pozwolić grupie BBI znacząco ograniczyć zadłużenie, przy jednoczesnym zachowaniu zakładanego docelowego udziału w projekcie.

Tę kolejność zdarzeń warto docenić, bo rzadko bywa przypadkowa. Umowa z wykonawcą i wejście inwestora kapitałowego zostały ogłoszone równocześnie. Dla dewelopera o wielkości BBI projekt za blisko miliard złotych w samym wykonawstwie jest zobowiązaniem przekraczającym skalę jednej spółki, a bez domkniętego finansowania podpisywanie kontraktu na 50 miesięcy byłoby ryzykiem trudnym do udźwignięcia.

Zobacz również:

WARSZAWA · 29.09.2026Co jedenasty kupujący w stolicy celuje w dwa miliony. Takich mieszkań jest mniej niż chętnych

Gdzie dokładnie stanie i co to zmieni w okolicy

Roma Tower ma powstać u zbiegu ulic Emilii Plater, Nowogrodzkiej i Świętej Barbary, czyli w kwartale, który od lat jest jedną z najbardziej niedokończonych części warszawskiego centrum. To kilkaset metrów od Dworca Centralnego i Pałacu Kultury, w sąsiedztwie Teatru Roma, od którego projekt wziął nazwę.

Inwestycja obejmuje też przebudowę i modernizację fragmentów Nowogrodzkiej oraz Emilii Plater. Szacunkowy koszt prac w przestrzeni publicznej przekracza 20 milionów złotych. To nie jest kwota, która zmieni oblicze śródmieścia, ale pokazuje skalę zobowiązań, jakie przy dużych projektach wysokościowych biorą dziś na siebie inwestorzy prywatni.

Warszawa w ostatnich latach przyzwyczaiła się do tempa, w którym kolejne wieże pojawiają się szybciej, niż miasto zdąża zaktualizować plany. Opisywaliśmy ten mechanizm, analizując wyścig wieżowców w Warszawie, w którym deweloperzy budują mimo wyraźnej rezerwy ze strony ratusza. Roma Tower jest kolejnym rozdziałem tej samej historii, tylko w wariancie mieszkalnym, a nie biurowym.

Mieszkać na czterdziestym ósmym piętrze

Przy 170 metrach i 48 kondygnacjach nadziemnych Roma Tower znajdzie się w ścisłej czołówce polskich budynków mieszkalnych. Rekordzistą pozostanie Złota 44, oddana w 2017 roku wieża o wysokości 192 metrów, 52 piętrach i 287 apartamentach. Roma Tower byłaby od niej niższa o 22 metry, ale jednocześnie wyższa od Cosmopolitana, który ma 160 metrów.

Dla porównania, najwyższy budynek mieszkalny poza Warszawą to Quorum Tower we Wrocławiu, który mierzy 137 metrów. Opisywaliśmy go, sprawdzając, ile kosztuje metr w takiej lokalizacji, i okazało się, że za metr w wieży trzeba zapłacić nawet 45 tysięcy złotych. To użyteczny punkt odniesienia, bo pokazuje, że w Polsce wysokość w budownictwie mieszkaniowym jest dziś przede wszystkim produktem premium, a nie sposobem na zwiększenie podaży tanich mieszkań.

Dlaczego tak jest? Bo budynek wysokościowy kosztuje nieproporcjonalnie więcej na metrze niż typowy sześciopiętrowy blok. Trzeba w nim przewidzieć mocniejszą konstrukcję, windy o większej przepustowości, rozbudowane systemy przeciwpożarowe i oddymiania, a przy sześciu kondygnacjach podziemnych także głębokie posadowienie w gęstej zabudowie. Każdy z tych elementów podnosi koszt metra kwadratowego mieszkania, który ktoś musi zapłacić, a płaci go kupujący.

Dlatego ceny w takich projektach startują wysoko i zwykle nie schodzą. W Warszawie rekordy przy Nowym Świecie czy w ścisłym Śródmieściu dobijają już do granicy, przy której najdroższe mieszkania kosztują blisko 90 tysięcy złotych za metr. Roma Tower z racji lokalizacji, widoków z górnych kondygnacji i funkcji premium trafi w ten właśnie segment.

Dlaczego ta inwestycja jest ważna dla rynku

Poza samą skalą projekt jest sygnałem o kondycji segmentu premium. Decyzja o rozpoczęciu budowy wieży za blisko miliard złotych w samym wykonawstwie zapada tylko wtedy, gdy inwestor zakłada, że w perspektywie najbliższych pięciu lat znajdzie się w Warszawie wystarczająco liczna grupa nabywców gotowych zapłacić stawki z najwyższej półki.

Dane rynkowe tę kalkulację do pewnego stopnia potwierdzają. W stolicy popyt na mieszkania z górnego segmentu cenowego od dłuższego czasu przewyższa podaż, a liczba ofert powyżej dwóch milionów złotych jest mniejsza niż liczba chętnych. To rynek, który zachowuje się inaczej niż reszta mieszkaniówki, bo w znacznie mniejszym stopniu zależy od poziomu stóp procentowych i zdolności kredytowej. Transakcje gotówkowe mają w nim nieproporcjonalnie duży udział.

Jest też drugie dno, bardziej przyziemne. Kontrakt na 840 milionów złotych to dla branży budowlanej zastrzyk pracy na ponad cztery lata, w okresie, w którym wiele firm wykonawczych skarży się na nierównomierne obłożenie. W tym sensie Roma Tower to nie tylko wieża mieszkalna, ale też jedno z największych zleceń budowlanych rozstrzygniętych w Warszawie w tym roku.

Dla kupujących mieszkania w innych segmentach rynku wniosek jest mniej oczywisty, ale wart odnotowania. Każda taka inwestycja wiąże na kilka lat moce wykonawcze, sprzęt i brygady, których w tym samym czasie nie będzie na mniejszych budowach. Przy obecnej strukturze kosztów budowy, gdzie to robocizna, a nie materiały, odpowiada za wzrosty, konkurencja o wykonawcę przekłada się wprost na ceny ofertowe w zupełnie innych projektach i innych dzielnicach.

Warto też zauważyć, czego w tej historii nie ma. Nie ma zapowiedzi startu sprzedaży, nie ma cennika i nie ma deklaracji o liczbie mieszkań przeznaczonych na wynajem instytucjonalny. Przy projekcie, który ma być gotowy najwcześniej za cztery lata, taka powściągliwość jest zrozumiała, bo nikt dziś nie wie, jak będzie wyglądał warszawski rynek premium pod koniec dekady. To jednak oznacza, że na konkretne liczby dla kupujących trzeba będzie poczekać co najmniej kilka kwartałów.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Wyścig wieżowców w Warszawie. Deweloperzy budują mimo niechęci miasta
• Quorum Tower ma 137 metrów. Za metr w wieży trzeba zapłacić nawet 45 tysięcy złotych
• Najdroższe mieszkania w Warszawie 2026. Rekord blisko 90 tys. zł za metr
• Materiały budowlane przestały drożeć. Budowa i tak podrożała o 6,2 procent

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty handlowej ani porady inwestycyjnej. Dane o umowie z generalnym wykonawcą, wartości kontraktu, harmonogramie i parametrach budynku podano za komunikatami BBI Development z 2 października 2026 roku, przytoczonymi przez serwisy branżowe. Liczba około 370 mieszkań pochodzi z wcześniejszych opisów projektu i nie została potwierdzona w komunikacie o podpisaniu umowy. Termin zakończenia prac jest wyliczeniem redakcyjnym z zapowiedzianego startu i 50-miesięcznego harmonogramu, a umowa dopuszcza jego wydłużenie. Wysokości budynków porównawczych podano za danymi inwestorów. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa, nie przedstawia opisywanej inwestycji.