Za mieszkanie płacisz 1,25 zł od metra. Projekt w Sejmie chce liczyć od wartości

Dziś mija termin zapłaty trzeciej raty podatku od nieruchomości. Dla właściciela sześćdziesięciometrowego mieszkania to zwykle kilkadziesiąt złotych, bo polski podatek nalicza się od metrów, a nie od tego, ile lokal jest wart. W Sejmie czeka jednak projekt, który chce tę zasadę odwrócić. Gdyby wszedł w życie w zaproponowanym kształcie, właściciel trzeciego mieszkania wartego pół miliona złotych płaciłby docelowo 7500 złotych rocznie zamiast kilkudziesięciu.

Dziś płacimy od metrów i dlatego kwoty są niskie

Polski podatek od nieruchomości jest podatkiem powierzchniowym. Gmina nie pyta, ile twoje mieszkanie jest warte, tylko ile ma metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Stawkę ustala rada gminy w uchwale, ale nie może przekroczyć górnej granicy ogłaszanej co roku przez resort finansów. W 2026 roku ta granica dla budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,25 zł za metr, czyli o sześć groszy więcej niż rok wcześniej. Podwyżka wynika z waloryzacji inflacją za pierwsze półrocze poprzedniego roku.

W praktyce oznacza to, że za mieszkanie o powierzchni 60 metrów właściciel zapłaci przy stawce maksymalnej 75 zł rocznie. Za 100 metrów będzie to 125 zł. Kwoty są na tyle niewielkie, że wielu właścicieli w ogóle nie pamięta o tym podatku między kolejnymi ratami, a przypomina im o nim dopiero decyzja z urzędu. Warto pamiętać, że termin trzeciej raty podatku od nieruchomości przypada właśnie na 15 września.

Ta sama zasada prowadzi jednak do skutku, który od lat jest głównym argumentem zwolenników zmiany. Kawalerka w podupadającym bloku na obrzeżach małego miasta i apartament o tej samej powierzchni w ścisłym centrum Warszawy są opodatkowane identycznie, choć różnica w ich wartości bywa pięciokrotna. Podatek nie widzi lokalizacji, standardu ani ceny transakcyjnej.

Co dokładnie proponuje projekt

Poselski projekt nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych trafił do Sejmu 20 marca 2026 roku. Jego autorzy chcą, by podstawą opodatkowania mieszkań i domów przestała być powierzchnia, a stała się wartość nieruchomości. Kluczowy jest jednak nie sam mechanizm, tylko progresja uzależniona od liczby posiadanych lokali.

Dla pierwszej i drugiej nieruchomości mieszkalnej podatnika stawka miałaby wynieść 0,02 proc. wartości rocznie. Przy mieszkaniu wycenionym na 500 tys. zł daje to 100 zł, czyli kwotę zbliżoną do dzisiejszej. Prawdziwa zmiana zaczyna się od trzeciego lokalu. Tu stawka startuje z poziomu 0,5 proc. i rośnie co roku o 0,1 punktu procentowego, aż osiągnie 1,5 proc. wartości.

Dojście do stawki docelowej zajęłoby jedenaście lat. Na końcu tej drogi roczny podatek od pojedynczego mieszkania wartego pół miliona złotych wynosiłby 7500 zł, czyli mniej więcej sto razy więcej niż dziś. Przy portfelu pięciu mieszkań mówimy już o kwotach rzędu dwudziestu kilku tysięcy złotych rocznie, a to koszt, który w wielu przypadkach zjadłby znaczną część dochodu z najmu.

Dwa systemy obok siebie

Najprostszym sposobem na zrozumienie skali zmiany jest zestawienie obu rozwiązań na tym samym przykładzie. Poniższa tabela pokazuje, ile zapłaciłby właściciel mieszkania o powierzchni 60 metrów wycenionego na 500 tys. zł, w zależności od tego, które to mieszkanie w jego portfelu.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 11.09.2026Bruksela mówi miastom, jak zakazać najmu na doby. Najpierw trzeba udowodnić trzy lata szkód

Dlaczego to nie jest reforma na jeden sezon

Między złożeniem projektu poselskiego a realną zmianą podatków dzieli Polskę dystans, którego nie da się pokonać samą wolą polityczną. Podstawowy problem jest techniczny. Żeby opodatkować wartość, trzeba tę wartość znać, a Polska nie prowadzi powszechnej ewidencji wartości nieruchomości. Kataster w sensie fiskalnym u nas nie istnieje, a dane, którymi dysponują starostwa i sądy wieczystoksięgowe, opisują stan prawny i granice działek, nie ceny.

Zbudowanie takiego rejestru dla kilkunastu milionów lokali i budynków to przedsięwzięcie liczone w latach i miliardach złotych, wymagające kadry rzeczoznawców, jednolitej metodyki wyceny i procedury odwoławczej. Bez tego każda stawka procentowa pozostaje liczbą bez podstawy. Samorządy, które miałyby ten podatek pobierać, sygnalizują zresztą własne obawy, bo to na nich spadłby ciężar wyceny i sporów z podatnikami.

Do tego dochodzi arytmetyka polityczna. Ministerstwo Finansów nie umieściło takiej reformy w swoich planach, a projekt ma charakter poselski, co oznacza, że bez poparcia rządu i większości sejmowej nie wyjdzie poza pierwsze czytanie. Nastroje społeczne też nie sprzyjają. Z badań opinii wynika, że poparcie dla podatku katastralnego deklaruje około jednej piątej Polaków, a sprzeciw jest wyraźnie silniejszy nawet wśród osób posiadających jedno mieszkanie.

Skąd w ogóle ten pomysł wraca co kilka lat

Powracanie tematu nie jest przypadkiem i ma związek z tym, co stało się z cenami. Przez ostatnią dekadę mieszkania w Polsce podrożały wyraźnie szybciej niż w większości Unii, o czym pisaliśmy przy okazji danych o cenach mieszkań w Polsce na tle unijnej średniej. Równolegle rosła liczba osób kupujących mieszkania jako lokatę kapitału, a nie miejsce do życia.

Zwolennicy podatku od wartości argumentują, że dzisiejszy system premiuje właśnie takie zakupy, bo utrzymanie pustego lokalu kosztuje właściciela symboliczne kilkadziesiąt złotych podatku rocznie. Przeciwnicy odpowiadają, że danina liczona od wyceny uderzy także w osoby, które odziedziczyły mieszkanie po rodzicach albo kupiły drugi lokal dla dorastającego dziecka, a wartość ich majątku wzrosła bez ich udziału. Obie strony mają rację w swoim fragmencie sporu i to właśnie dlatego temat od dwudziestu lat kończy się na etapie projektu.

Co powinien zrobić właściciel mieszkania

Najrozsądniejsza reakcja na doniesienia o podatku katastralnym to na dziś brak reakcji. Projekt nie jest prawem, nie ma poparcia rządu i nie dysponuje infrastrukturą, która pozwoliłaby go wdrożyć od stycznia. Sprzedawanie mieszkania w obawie przed daniną, która nie ma jeszcze nawet terminu pierwszego czytania, byłoby decyzją podjętą za wcześnie.

Co warto zrobić realnie, to sprawdzić własną decyzję podatkową za bieżący rok. Gminy ustalają stawki uchwałą i część z nich stosuje wartości niższe od maksymalnych, więc rzeczywista kwota bywa mniejsza niż wyliczona z górnej granicy. Jeśli w mieszkaniu prowadzona jest działalność gospodarcza, warto zweryfikować, jaka powierzchnia została zgłoszona jako zajęta na ten cel, bo różnica między stawką mieszkalną a gospodarczą jest blisko trzydziestokrotna i to ona, a nie hipotetyczny kataster, generuje dziś najwięcej sporów z urzędami.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Trzecia rata podatku mija 15 września. Za działkę zapłacisz trzy razy więcej niż za dom
• Kataster dzieli Polaków. Tylko 20% popiera nowy podatek od mieszkań
• Podatek katastralny w Polsce: co oznacza dla właścicieli nieruchomości?
• Od 2015 roku mieszkania w Polsce podrożały o 105 procent. Unijna średnia to 62

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani inwestycyjnej. Opisywany projekt jest poselskim projektem nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, złożonym w Sejmie w marcu 2026 roku, i na dzień publikacji nie został uchwalony. Jego zapisy mogą ulec zmianie w toku prac legislacyjnych lub nie wejść w życie. Wyliczenia mają charakter przykładowy i nie uwzględniają ulg, zwolnień ani uchwał konkretnych gmin. Wysokość należnego podatku wynika z decyzji wydanej przez organ podatkowy właściwy dla położenia nieruchomości. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny. Fot. Pexels.