Nowe bloki muszą mieć miejsce schronienia. Kupujący wciąż pytają głównie o monitoring

Od tego roku nowe bloki wielorodzinne trzeba projektować tak, żeby w razie zagrożenia dało się w nich zorganizować miejsca doraźnego schronienia. Przepisy obowiązują, koszty rosną, a projektanci przerabiają garaże podziemne. Tymczasem w biurach sprzedaży dzieje się coś zaskakującego: klienci prawie o to nie pytają. Deweloperzy zgodnie mówią, że dla kupujących bezpieczeństwo wciąż oznacza zamknięte osiedle, monitoring i kontrolę dostępu, a nie wzmocniony strop nad parkingiem. Największym ryzykiem nie jest dla nich wojna, tylko to, komu powierzają oszczędności i trzydziestoletni kredyt.

Co słychać w biurach sprzedaży

Najciekawsze w tej historii jest rozejście się dwóch światów. W jednym trwa przebudowa przepisów, projektanci liczą nośność stropów, a inwestycje drożeją. W drugim, przy stoliku w biurze sprzedaży, rozmowa toczy się o miejscu postojowym i wykończeniu.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna do spraw sprzedaży i marketingu w Atalu, mówi wprost, że klienci podczas spotkań rzadko poruszają kwestie ze sfery bezpieczeństwa, a tak zwana dyrektywa schronowa rodzi u nich raczej pytania o koszty i o to, jak regulacja wpłynie na ceny mieszkań w przyszłości. Innymi słowy: temat pojawia się, ale od strony portfela, nie od strony poczucia zagrożenia.

Podobnie widzi to Małgorzata Porzezińska, dyrektor sprzedaży w Archicomie. Jej zdaniem klienci poruszają ten temat sporadycznie i nie przekłada się on obecnie na ich preferencje zakupowe. Znacznie większe znaczenie ma dla nich bezpieczeństwo samej inwestycji, czyli wiarygodność dewelopera, jakość projektu oraz utrzymanie wartości lokalu w dłuższej perspektywie.

Nie wszyscy jednak rysują ten obraz tak samo. Witold Kikolski z zarządu MS Waryński Development uważa, że temat bezpieczeństwa przestał być drugoplanowy i klienci pytają o nie wprost już przy pierwszej wizycie. Jego firma obserwuje rosnące zainteresowanie wyższymi piętrami w budynkach z dobrze zabezpieczoną klatką schodową oraz lokalizacjami z dala od infrastruktury krytycznej. Pytania o miejsca doraźnego schronienia pojawiają się coraz częściej, zwłaszcza w projektach z garażami podziemnymi, a deweloper traktuje to jako nowy, obiektywny parametr jakości inwestycji, na równi z efektywnością energetyczną.

Tomasz Stoga, prezes Profit Development i wiceprezes PZFD, ujmuje to najprościej. Dla większości klientów największym ryzykiem nie jest dziś to, na którym piętrze kupią mieszkanie, ale komu powierzają swoje oszczędności i często wieloletni kredyt hipoteczny. Wybór zaufanego dewelopera jest pierwszą decyzją, która buduje poczucie bezpieczeństwa.

Przepisy, o które nikt nie pyta, a które już działają

Podstawą jest ustawa z 5 grudnia 2024 roku o ochronie ludności i obronie cywilnej. To ona wprowadziła do polskiego porządku prawnego kategorię obiektów zbiorowej ochrony i przypisała samorządom obowiązki związane z ich ewidencją. Wymagania techniczne doprecyzowało rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 9 lipca 2025 roku.

Dla rynku mieszkaniowego kluczowa jest jedna data. Obowiązki dotyczą inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę albo zgłoszenie złożono po 31 grudnia 2025 roku. Projekty starsze działają na dotychczasowych zasadach, podobnie jak przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynków objętych wcześniejszą decyzją. Budynków już stojących nowe wymogi nie dotyczą.

W kwietniu 2026 roku prezydent podpisał nowelizację, która weszła w życie 29 maja. Rozszerzyła ona katalog infrastruktury schronowej o punkty schronienia, doprecyzowała zasady liczenia pojemności miejsc doraźnego schronienia i zmieniła reguły finansowania programu ochrony ludności. Dla inwestorów najważniejsze było to, że nowelizacja rozwiała część wątpliwości interpretacyjnych, które wcześniej potrafiły zablokować projekt na etapie uzgodnień.

Ta czwórka jest ważna, bo w potocznej rozmowie wszystko nazywa się schronem, a przepisy rozróżniają cztery bardzo różne rzeczy. Nowy blok nie dostaje schronu w rozumieniu ustawy. Dostaje kondygnację podziemną zaprojektowaną tak, by w razie potrzeby dało się w niej zorganizować miejsce doraźnego schronienia, przy zachowaniu codziennej funkcji garażu.

Ile miejsc i jak się je liczy

W budynkach wielorodzinnych liczbę miejsc schronienia wyznacza się według prostego wskaźnika. Powierzchnię mieszkalną budynku dzieli się przez 20 metrów kwadratowych na osobę i tyle miejsc trzeba przewidzieć. To rozwiązanie ma tę zaletę, że nie wymaga zgadywania, ilu ludzi faktycznie zamieszka w budynku.

Decyzja o tym, czy miejsce doraźnego schronienia zostanie faktycznie zorganizowane, należy do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta i zapada wtedy, gdy w schronach i ukryciach zabraknie miejsc. Na co dzień garaż pozostaje garażem. Zmienia się to, co jest w stropie, w drzwiach i w instalacjach.

Te liczby tłumaczą, dlaczego ustawodawca poszedł w stronę miejsc doraźnego schronienia zamiast klasycznych schronów. Budowa od zera bazy zdolnej pomieścić kilkanaście milionów ludzi trwałaby dekady i kosztowała astronomiczne kwoty. Wykorzystanie kondygnacji podziemnych, które i tak powstają pod każdym większym budynkiem, jest rozwiązaniem tańszym i szybszym, choć oczywiście dającym niższy poziom ochrony.

Co się zmienia w projekcie budynku

Żeby garaż podziemny mógł w razie potrzeby pełnić funkcję ochronną, musi spełnić dodatkowe wymagania techniczne. Trzy z nich powtarzają się w każdej analizie branżowej.

Pierwsze to wzmocnione stropy o wyższej nośności, które są w stanie przenieść obciążenie w razie uszkodzenia budynku powyżej. Drugie to odpowiednia szczelność drzwi prowadzących do klatek schodowych, tak by dało się odciąć przestrzeń podziemną od reszty budynku. Trzecie to systemy doprowadzenia świeżego powietrza, działające także wtedy, gdy budynek zostanie odcięty od zasilania i instalacji miejskich.

W praktyce oznacza to więcej betonu i stali w kondygnacji podziemnej, dodatkowe urządzenia wentylacyjne oraz dłuższy i bardziej skomplikowany proces projektowy. Każdy z tych elementów ma cenę.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 03.09.2026Metr w bloku kosztuje już 14 złotych miesięcznie. I to jeszcze bez ciepła i wody

Ile to kosztuje i kto to zapłaci

Tu zaczyna się część, która klientów faktycznie interesuje. Branża od początku ostrzegała, że nowe wymogi podniosą koszt metra nawet o około 300 złotych, a ciężar finalnie przejdzie na kupujących. Bardzo wstępne szacunki dla dużych miast mówią o kilkuset złotych na metrze kwadratowym nowego mieszkania, co odpowiada kilku procentom ceny.

Ostrożniejsze głosy studzą te wyliczenia. Zdaniem części ekspertek i ekspertów nowe przepisy nie wpłyną radykalnie na wzrost cen mieszkań, a wzrost rzędu kilkuset złotych za metr to raczej górna granica, a nie scenariusz bazowy. Wiele zależy od tego, jak dużą część kondygnacji podziemnej trzeba objąć wymogami i jak wygląda geometria konkretnego budynku.

Skalę problemu widać dopiero w zestawieniu z innymi zmianami, które trafiają na rynek w tym samym czasie. Sama funkcja ochronna to jeden ze składników rachunku, a przecież już wcześniej pisaliśmy o tym, że nowe przepisy o schronach podniosą koszty budowy mieszkań. Do tego dochodzą warunki techniczne wchodzące we wrześniu i zwykła inflacja kosztów wykonawstwa.

Dlaczego kupujący patrzą gdzie indziej

Rozbieżność między treścią przepisów a tematami rozmów w biurze sprzedaży wydaje się dziwna tylko na pierwszy rzut oka. Kupujący mieszkanie podejmuje decyzję o horyzoncie kilkudziesięciu lat, ale ocenia ryzyka, które potrafi sobie wyobrazić i które dotyczą go codziennie. Włamanie, hałas, ktoś obcy na klatce, spadek wartości lokalu, upadłość dewelopera. Te ryzyka mają w głowie konkretny kształt.

Funkcja ochronna kondygnacji podziemnej jest natomiast zabezpieczeniem na scenariusz, którego nikt nie chce sobie wyobrażać, a do tego niewidocznym. Nie da się jej obejrzeć na wizualizacji ani sprawdzić przy odbiorze mieszkania, bo garaż wygląda jak każdy inny garaż. Trudno oczekiwać, że taki parametr wygra z rozmową o balkonie.

To zresztą zbiega się z szerszym trendem, o którym pisaliśmy wcześniej. Kupujący przestali liczyć same metry i coraz uważniej sprawdzają, co jest pod blokiem oraz wokół niego. Nowe wymogi wpisują się w tę logikę idealnie, tylko rynek nie zdążył ich jeszcze przetłumaczyć na język korzyści, który działa w sprzedaży.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment, podsumowuje to trzeźwo. Pytania o miejsca doraźnego schronienia pojawiają się, ale nie są jeszcze standardowym kryterium zakupowym, a znaczenie nowych wymogów będzie rosło wraz z ich przełożeniem na konkretne rozwiązania projektowe i koszty inwestycji. Innymi słowy: zainteresowanie przyjdzie wtedy, gdy pojawi się różnica, którą da się pokazać na dwóch ofertach obok siebie.

Co to znaczy dla kogoś, kto kupuje mieszkanie tej jesieni

Praktycznych wniosków jest kilka. Po pierwsze, warto sprawdzić datę złożenia wniosku o pozwolenie na budowę dla oglądanej inwestycji. To ona przesądza, czy budynek podlega nowym wymogom, czy jeszcze nie. Inwestycje z pozwoleniami sprzed 2026 roku nie muszą mieć zaprojektowanej funkcji ochronnej i nie jest to niczyja wina, tylko efekt przepisów przejściowych.

Po drugie, warto rozdzielić dwa pytania. Pierwsze brzmi: czy budynek ma zaprojektowaną funkcję ochronną. Drugie: czy miejsce doraźnego schronienia zostanie faktycznie zorganizowane. Odpowiedź na drugie nie należy ani do dewelopera, ani do wspólnoty, tylko do władz gminy i zapada dopiero w sytuacji zagrożenia.

Po trzecie, jeśli ktoś porównuje dwie podobne oferty, z których jedna podlega nowym wymogom, a druga nie, różnica w cenie nie musi wynikać wyłącznie z tego parametru. Warto o nią po prostu zapytać, bo w tej chwili to jedno z niewielu pytań, na które sprzedawcy nie mają jeszcze wyuczonej odpowiedzi.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Schrony wracają do polskich bloków. Nowe przepisy podniosą koszty budowy mieszkań
• Kupujący przestali liczyć same metry. Dziś sprawdzają, co jest pod blokiem
• Nowe mieszkania przestały drożeć w starym tempie
• Zostało 18 dni na złożenie wniosku. Potem budowa mieszkań wyraźnie drożeje

Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje stan przepisów na dzień publikacji. Nie stanowi porady prawnej ani technicznej, a ocena obowiązków dla konkretnej inwestycji wymaga analizy dokumentacji projektowej. Przytoczone szacunki kosztowe pochodzą od uczestników rynku i mają charakter orientacyjny. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).