Skarbówka zostawia wynajmującym na doby 8,5 procent. Resort finansów nie planuje zmian

Właściciele mieszkań wynajmowanych turystom żyli ostatnio w niepewności. Skoro państwo szykuje rejestr obiektów noclegowych i chce traktować pobyty do trzydziestu dni jak usługę hotelarską, to czy fiskus nie każe im przypadkiem założyć firmy? Ministerstwo Finansów właśnie odpowiedziało, że nie. Najem na doby nadal wolno rozliczać prywatnie, ryczałtem od 8,5 procent. Wyjaśniamy, co dokładnie to oznacza i w których miejscach ta wygodna zasada ma swoje granice.

O co właściwie toczył się spór

Problem był prosty do opisania i trudny do rozstrzygnięcia. Ustawa o podatku dochodowym rozdziela przychody z najmu na dwa źródła. Jedno to najem prywatny, opodatkowany ryczałtem po stawkach 8,5 i 12,5 procent. Drugie to pozarolnicza działalność gospodarcza, gdzie stawki i obowiązki wyglądają zupełnie inaczej, a do rachunku dochodzi składka zdrowotna.

Przez lata organy podatkowe próbowały przesuwać granicę między tymi źródłami w oparciu o kryteria takie jak liczba mieszkań, ciągłość działań czy stopień zorganizowania. Wynajmujesz jedno mieszkanie, to najem prywatny. Wynajmujesz sześć, korzystasz z platformy rezerwacyjnej i zatrudniasz kogoś do sprzątania, to już firma. Problem w tym, że żaden przepis nie wyznaczał wyraźnego progu, a to oznaczało loterię przy każdej kontroli.

Sprawę uporządkował Naczelny Sąd Administracyjny uchwałą siedmiu sędziów z 24 maja 2021 roku. Sąd stwierdził, że przychody z najmu zalicza się do źródła prywatnego bez ograniczeń, chyba że wynajmowana nieruchomość została przez podatnika wprowadzona do majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Kluczowe słowo brzmi tu: przez podatnika. To jego decyzja, nie ocena urzędnika.

Ta uchwała przesunęła ciężar rozstrzygnięcia. Skala najmu przestała być argumentem sama w sobie. Wynajmowanie nawet kilkunastu mieszkań nie wyklucza najmu prywatnego, o ile właściciel nie włączył tych lokali do majątku firmowego.

Co potwierdziło Ministerstwo Finansów

Wątpliwości wróciły wraz z pracami nad nowelizacją przepisów o usługach hotelarskich. Projekt zakłada, że wynajem nieruchomości na okres krótszy niż trzydzieści dni jest usługą hotelarską, co brzmi jak zapowiedź przesunięcia całego segmentu w stronę działalności gospodarczej.

Resort finansów, cytowany przez „Rzeczpospolitą”, rozwiał te obawy. Potwierdził, że najem krótkoterminowy może być rozliczany poza działalnością gospodarczą, a planowana nowelizacja nie przewiduje zmian w zasadach podatkowych. Co ważne, dotyczy to również osób posiadających kilka mieszkań, korzystających z platform rezerwacyjnych oraz współpracujących z operatorami obsługującymi gości.

To istotne rozróżnienie, które warto zapamiętać. Uznanie czegoś za usługę hotelarską na gruncie przepisów turystycznych nie przesądza automatycznie o kwalifikacji podatkowej. To dwie różne ustawy, dwa różne cele i dwa różne zestawy definicji. Można więc podlegać obowiązkowi rejestracji obiektu noclegowego i jednocześnie rozliczać przychód jako najem prywatny.

Ryczałt bez kosztów, czyli druga strona medalu

Wygoda ryczałtu ma swoją cenę i warto ją policzyć, zanim uzna się tę wiadomość za jednoznacznie dobrą. Od 2023 roku najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Skala podatkowa odpadła, a wraz z nią możliwość rozliczania kosztów.

Ryczałt jest podatkiem od przychodu, nie od dochodu. To oznacza, że nie odliczysz remontu łazienki, wymiany pralki, prowizji dla operatora, opłat platformy rezerwacyjnej ani odsetek od kredytu hipotecznego. Płacisz od każdej złotówki, która wpłynęła.

Przy najmie długoterminowym, gdzie koszty obsługi są niskie, to zwykle nie boli. Przy najmie na doby sytuacja wygląda inaczej, bo prowizje platform, sprzątanie po każdym gościu, pranie pościeli i częstsze zużycie wyposażenia potrafią pochłonąć znaczną część przychodu. Właśnie dlatego przy większej skali działalność gospodarcza bywa mimo wszystko rozwiązaniem tańszym, nawet ze składką zdrowotną w tle.

Wyliczenia redakcyjne przy założeniu stawek 8,5 procent do 100 tys. zł przychodu i 12,5 procent od nadwyżki, bez uwzględnienia ulg i odliczeń. Małżonkowie objęci wspólnością majątkową korzystają z podwyższonego progu 200 tys. zł. Zestawienie ma charakter poglądowy.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.08.2026Rekordowa pula na mieszkania z niższym czynszem. Powstanie prawie 9,6 tysiąca lokali

Rejestr, limity i kontrole, czyli to, co naprawdę się zmienia

Uspokojenie w sprawie podatków nie oznacza, że dla wynajmujących na doby nic się nie zmienia. Zmienia się bardzo dużo, tyle że w zupełnie innym obszarze niż PIT.

Projekt nowelizacji przepisów o usługach hotelarskich, który trafił do Sejmu latem, zakłada uruchomienie centralnej ewidencji obiektów noclegowych. Każdy lokal przeznaczony na najem krótkoterminowy ma zostać do niej wpisany i otrzymać unikalny numer identyfikacyjny, widoczny we wszystkich ofertach publikowanych w internecie. Bez numeru ogłoszenie nie powinno się ukazać.

Do tego dochodzą wymogi bezpieczeństwa oraz limit sześciu lokali i trzydziestu miejsc noclegowych w jednym budynku. Zmienia się też tryb wszczynania kontroli, bo wniosek o nią będą mogli składać mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie, a nie tylko organ z własnej inicjatywy. To potencjalnie największa zmiana praktyczna, bo przenosi inicjatywę na sąsiadów. Szczegóły tych obowiązków omawialiśmy w tekście o tym, jak działa obowiązkowa rejestracja obiektów najmu krótkoterminowego.

Osobnym tematem jest podatek od towarów i usług, o którym w dyskusji o ryczałcie łatwo zapomnieć. Usługi krótkotrwałego zakwaterowania są objęte stawką 8 procent VAT. Dopóki roczna sprzedaż mieści się w ustawowym limicie zwolnienia podmiotowego, właściciel nie musi się nim przejmować, ale po jego przekroczeniu obowiązki wchodzą w życie niezależnie od tego, że w PIT rozlicza się jako najem prywatny. Warto sprawdzić aktualny próg z księgowym, bo w ostatnich latach był podnoszony.

Co to oznacza dla rynku

Utrzymanie ryczałtu jest dla segmentu najmu na doby ważniejsze, niż mogłoby się wydawać. Duża część oferty w polskich miastach i kurortach należy do osób prywatnych, które wynajmują jedno lub dwa mieszkania i nie prowadzą działalności gospodarczej. Przymus jej zakładania oznaczałby dla nich księgowość, składkę zdrowotną i realny wzrost obciążeń, a część z nich prawdopodobnie wycofałaby lokale z rynku.

Co jednak nie znaczy, że presja na ten segment maleje. Samorządy miast turystycznych od dawna domagają się narzędzi do ograniczania najmu na doby w konkretnych rejonach, o czym pisaliśmy przy okazji apelu władz Zakopanego o prawo do wyznaczania stref bez najmu krótkoterminowego. Regulacja idzie więc dwoma torami: podatkowy zostaje na razie bez zmian, a administracyjny i lokalny się zacieśnia.

Trzeci front to wspólnoty mieszkaniowe, które coraz częściej próbują ograniczać najem na doby w swoich budynkach, powołując się na uciążliwość dla pozostałych mieszkańców. Możliwości prawne są tu ograniczone, ale nowy tryb wszczynania kontroli na wniosek mieszkańców może je istotnie wzmocnić. Analizowaliśmy wcześniej, w jakim zakresie wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego w bloku.

Dla właścicieli wniosek jest praktyczny. Bezpieczeństwo podatkowe zostało na razie potwierdzone i to dobra wiadomość. Ryzyko przesunęło się jednak z urzędu skarbowego do rejestru obiektów noclegowych, do przepisów budowlanych i do sąsiadów z klatki schodowej. Kto planuje najem na doby na dłużej niż jeden sezon, powinien uporządkować przede wszystkim te trzy obszary.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy przy najmie krótkoterminowym trzeba założyć działalność gospodarczą?

Nie. Ministerstwo Finansów potwierdziło, że najem na doby można rozliczać jako najem prywatny, bez wpisu do CEIDG. Dotyczy to również właścicieli kilku mieszkań, osób korzystających z platform rezerwacyjnych oraz współpracujących z operatorami. Założenie działalności pozostaje dobrowolnym wyborem podatnika.

Jaka jest stawka ryczałtu od najmu na doby?

To 8,5 procent przychodu do 100 tys. zł rocznie i 12,5 procent od nadwyżki ponad tę kwotę. Małżonkowie objęci wspólnością majątkową korzystają z podwyższonego progu wynoszącego 200 tys. zł.

Czy przy ryczałcie można odliczyć koszty wynajmu?

Nie. Ryczałt jest podatkiem od przychodu, więc nie odliczysz remontu, wyposażenia, prowizji platformy rezerwacyjnej ani odsetek od kredytu hipotecznego. Od 2023 roku najem prywatny może być opodatkowany wyłącznie w tej formie, bez alternatywy w postaci skali podatkowej.

Czy nowa ustawa o usługach hotelarskich zmieni zasady podatkowe?

Według stanowiska resortu finansów nie. Projekt wprowadza obowiązek rejestracji obiektów, wymogi bezpieczeństwa i nowe zasady kontroli, ale nie zmienia kwalifikacji przychodów na gruncie podatku dochodowego. To dwie odrębne ustawy o różnych celach.

Kiedy przy najmie na doby pojawia się VAT?

Usługi krótkotrwałego zakwaterowania są objęte stawką 8 procent VAT, ale dopóki roczna sprzedaż nie przekroczy ustawowego limitu zwolnienia podmiotowego, właściciel może z niego korzystać. Po przekroczeniu progu obowiązki w VAT pojawiają się niezależnie od formy rozliczenia w PIT, dlatego warto zweryfikować aktualny limit z księgowym.

Powiązane artykuły:

• Najem krótkoterminowy pod nową kontrolą. Co zmieniają przepisy od 2026 roku
• Zakopane chce stref bez Airbnb. Burmistrz apeluje o prawo do zakazu najmu na doby
• Najem krótkoterminowy 2026. Czy wspólnota może zakazać Airbnb w bloku?

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Opiera się na stanowisku Ministerstwa Finansów przytoczonym przez dziennik „Rzeczpospolita”, uchwale siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 roku oraz publicznie dostępnych założeniach projektu nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich. Projekt nie został jeszcze uchwalony, a jego treść może ulec zmianie. W indywidualnych sprawach warto skonsultować się z doradcą podatkowym. Zdjęcie ilustracyjne: Wikimedia Commons, autor Shixart1985, licencja CC BY 2.0.