Najem krótkoterminowy 2026. Czy wspólnota może zakazać Airbnb w bloku?

Najem krótkoterminowy przez lata działał w wygodnej szarej strefie. Wystarczyło mieszkanie, konto na platformie i można było wynajmować turystom na dobę bez większych formalności. Rok 2026 kończy ten etap. Nowe przepisy unijne wprowadzają obowiązkową rejestrację, a w polskim parlamencie trwają prace nad ustawą, która może realnie zmienić zasady gry, także w relacjach z sąsiadami i wspólnotą mieszkaniową.

Co zmienia się od 20 maja 2026 roku

Najważniejsza data to 20 maja 2026 roku. Od tego dnia w całej Unii Europejskiej obowiązuje rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1028, które porządkuje rynek najmu krótkoterminowego. Jego sednem jest obowiązkowa rejestracja każdego lokalu oferowanego turystom oraz nadanie mu unikalnego numeru identyfikacyjnego.

Numer ten musi być widoczny w każdym ogłoszeniu, niezależnie od tego, czy mieszkanie wystawiasz na Airbnb, Booking.com, czy w prywatnym ogłoszeniu na popularnym portalu. Platformy zostały zobowiązane do weryfikacji tych numerów oraz do automatycznej wymiany danych z administracją. Era anonimowego wynajmu na dobę dobiega więc końca, a fiskus i samorządy zyskują pełny wgląd w to, kto i ile zarabia na turystach.

Kary i niepewność okresu przejściowego

Polski projekt ustawy przewiduje kary za brak rejestracji sięgające 50 tysięcy złotych. Problem w tym, że samo rozporządzenie unijne zaczęło obowiązywać, zanim krajowa ustawa została uchwalona. Projekt wpłynął do Sejmu pod koniec grudnia 2025 roku, pierwsze czytanie odbyło się wiosną 2026 roku, ale przepisów nie udało się przyjąć przed unijną datą startu.

W praktyce oznacza to okres przejściowy pełen znaków zapytania. Nie do końca wiadomo, który organ ma kontrolować rejestrację i egzekwować kary. Więcej o tym, jak ma działać obowiązkowy rejestr i kary do 50 tys. zł, pisaliśmy w osobnym materiale. Dla właścicieli wniosek jest jeden: lepiej dopełnić formalności od razu, niż liczyć na przedłużającą się lukę w przepisach.

Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać Airbnb

To pytanie, które dziś najbardziej dzieli mieszkańców bloków. Z jednej strony są właściciele zarabiający na turystach, z drugiej sąsiedzi zmęczeni hałasem, walizkami na klatce i ciągłą rotacją obcych osób. Stan prawny jest tu jednak dość jednoznaczny, przynajmniej na razie.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 2021 roku wspólnota mieszkaniowa nie może ustanowić generalnego zakazu przeznaczania lokali na najem krótkoterminowy. Takie ograniczenie naruszałoby bowiem prawo własności, a właściciel może co do zasady dysponować swoim mieszkaniem swobodnie. W obecnym stanie prawnym uchwała zakazująca Airbnb w całym budynku byłaby więc nieskuteczna.

To nie znaczy, że wspólnota jest całkowicie bezsilna. Może egzekwować regulamin porządku domowego, reagować na zakłócanie ciszy nocnej i nadmierne zużycie części wspólnych, a w skrajnych przypadkach kierować sprawy na drogę sądową. W tym kontekście rosną też obowiązki zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, który coraz częściej musi godzić interesy wynajmujących i pozostałych mieszkańców.

Co może się zmienić w prawie

Tu pojawia się najważniejsza zapowiedź. Procedowana ustawa może przyznać wspólnotom i gminom znacznie szersze kompetencje niż dotąd. W projektowanych rozwiązaniach gminy miałyby możliwość wprowadzania lokalnych ograniczeń, na przykład wyznaczania stref czy limitów dni najmu w roku. Wspólnoty z kolei mogłyby zyskać podstawę prawną do podejmowania uchwał ograniczających, a nawet zakazujących najmu krótkoterminowego w danym budynku.

Gdyby te przepisy weszły w życie, dotychczasowa linia orzecznicza Sądu Najwyższego straciłaby na znaczeniu, bo zakaz wynikałby wprost z ustawy. Dla właścicieli mieszkań inwestycyjnych byłaby to fundamentalna zmiana, która mogłaby z dnia na dzień podważyć opłacalność całego modelu w niektórych lokalizacjach.

Co powinien zrobić właściciel mieszkania na wynajem

Niezależnie od tego, jak ostatecznie ukształtuje się ustawa, kierunek jest jasny. Rynek najmu krótkoterminowego wchodzi w fazę pełnej jawności i ściślejszej kontroli. Warto przygotować się z wyprzedzeniem, zamiast czekać na pierwsze kontrole.

• Zarejestruj lokal i umieść numer identyfikacyjny we wszystkich ogłoszeniach.
• Sprawdzaj uchwały i regulamin swojej wspólnoty oraz lokalne plany gminy dotyczące najmu.
• Uporządkuj rozliczenia, bo wymiana danych z platformami ułatwi fiskusowi kontrolę przychodów.
• Rozważ, czy w razie zaostrzenia przepisów najem długoterminowy nie okaże się stabilniejszym rozwiązaniem.

Na koniec nie zapominaj o stronie podatkowej. Przychody z wynajmu trzeba prawidłowo rozliczyć, a wysokość daniny zależy od formy opodatkowania. Jeśli dopiero zaczynasz, sprawdź, jak działa podatek od wynajmu mieszkania i które progi ryczałtu obowiązują w 2026 roku. Dobrze poukładane formalności to dziś nie wybór, lecz warunek bezpiecznego zarabiania na najmie.