Nowe Warunki Techniczne uderzą w ceny mieszkań. Rewolucja w budownictwie od 20 września 2026

Winda w trzypiętrowym bloku, grubsze ściany między mieszkaniami, ostrzejsze wymogi przeciwpożarowe i fotowoltaika na wybranych budynkach. 20 września 2026 roku wchodzi w życie nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Branża deweloperska nie ma złudzeń: koszty budowy wzrosną o 10 do 15 procent, a w części projektów nawet o ponad 1000 zł na metrze kwadratowym. Ten rachunek prędzej czy później trafi do kupujących. Sprawdzamy, co dokładnie się zmienia i czego spodziewać się po cenach.

Co dokładnie zmienia nowelizacja

Nowe Warunki Techniczne to najgłębsza od lat korekta przepisów, według których projektuje się budynki w Polsce. Lista zmian jest długa i dotyka niemal każdego elementu inwestycji, od konstrukcji po ogrodzenie działki.

Najgłośniejsza nowość to windy. Obowiązek montażu dźwigu osobowego obejmie budynki mieszkalne wielorodzinne już od trzech kondygnacji, a w przypadku budynków użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego nawet od dwóch. W praktyce oznacza to koniec niskich bloków bez windy, które dotąd były tańszą alternatywą dla wyższej zabudowy. Drugi mocny punkt to akustyka: przegrody między mieszkaniami będą musiały spełniać ostrzejsze parametry izolacyjności, co wymusza grubsze ściany, lepsze stropy i staranniejszy montaż.

Do tego dochodzą podwyższone wymagania przeciwpożarowe, w tym szersze stosowanie materiałów ognioodpornych i wzmocnionych przegród, oraz obowiązek montażu instalacji fotowoltaicznych na nowych budynkach użyteczności publicznej, obiektach zamieszkania zbiorowego, takich jak hotele czy akademiki, i większych budynkach gospodarczych, o ile będzie to technicznie i ekonomicznie uzasadnione. Domy jednorodzinne zostały z tego wymogu wprost zwolnione. Ciekawostką jest dopuszczenie pomieszczenia gospodarczego na balkonie lub loggii mieszkania, pod warunkiem wyposażenia lokalu w czujki dymu i tlenku węgla.

Ile to wszystko kosztuje

Każda z tych zmian z osobna wygląda niewinnie, ale w kosztorysie inwestycji sumują się one w poważną kwotę. Poniżej zestawienie najważniejszych szacunków, jakie pojawiają się w branży.

Szacunki firm deweloperskich i analityków rynku budowlanego, lipiec 2026.

Warto pamiętać, że to już drugi w tym roku pakiet przepisów, który podnosi koszty budowy bloków. Od stycznia każdy nowy budynek wielorodzinny z podziemną kondygnacją musi być projektowany z myślą o miejscach doraźnego schronienia, o czym pisaliśmy szerzej w artykule o schronach wracających do polskich bloków. Oba pakiety nakładają się na siebie w projektach, które ruszą w 2027 roku.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.07.2026Miasto na L – polskie miasta na literę L i Ł (lista do gry Państwa-Miasta)

Deweloperzy nie mają złudzeń

Branża mówi o zmianach zaskakująco zgodnym głosem. Andrzej Swoboda z Grupy CTE szacuje wzrost kosztów budowy na 10 do 15 procent i wskazuje na droższe materiały: lepsze izolacje, materiały ognioodporne, wzmocnione przegrody oraz bardziej skomplikowaną technologię montażu. Joanna Chojecka z Grupy Robyg za najbardziej odczuwalne uznaje obowiązkowe windy w niższych budynkach oraz podwyższone standardy izolacyjności i bezpieczeństwa pożarowego. Z kolei Nickel Development przekłada te koszty wprost na cenniki i szacuje wzrost cen mieszkań na poziomie kilku procent.

Trzeba przy tym uczciwie przyznać, że kupujący dostaną za te pieniądze realnie wyższy standard. Cichsze mieszkania, winda w każdym nowym bloku, lepsze zabezpieczenia przeciwpożarowe i niższe rachunki za energię to korzyści, które zostają na dekady. Problem w tym, że pojawiają się one na rynku, na którym dostępność mieszkań już dziś jest barierą dla większości Polaków.

Kiedy zmiany będzie widać w cenach

Nowe wymogi obejmą inwestycje, dla których dokumentacja trafi do urzędów po 20 września 2026 roku. Można się więc spodziewać, że deweloperzy będą masowo składać wnioski przed tą datą, aby jak najwięcej projektów zrealizować według obecnych, tańszych zasad. Mieszkania projektowane po nowemu zaczną wchodzić do sprzedaży na przełomie 2027 i 2028 roku i to wtedy różnica w kosztach stanie się widoczna w cennikach.

Ten mechanizm dobrze wpisuje się w prognozy analityków, które zebraliśmy w tekście o przewidywaniach ekspertów dla cen mieszkań: nawet przy stabilnym popycie rosnące koszty budowy działają jak podłoga pod cenami, która systematycznie się podnosi. Dla osób planujących zakup w perspektywie dwóch, trzech lat oznacza to, że lokale projektowane według starych przepisów mogą okazać się ostatnimi z niższą bazą kosztową.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Kiedy wchodzą w życie nowe Warunki Techniczne?

Nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych zacznie obowiązywać 20 września 2026 roku. Obejmie inwestycje, dla których dokumentacja projektowa zostanie złożona po tej dacie. Projekty złożone wcześniej będą realizowane według obecnych przepisów.

Czy każdy nowy blok będzie musiał mieć windę?

Po zmianach dźwig osobowy będzie obowiązkowy w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych już od trzech kondygnacji, a w budynkach użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego nawet od dwóch. Oznacza to praktycznie koniec budowy niskich bloków bez windy.

O ile wzrosną ceny mieszkań przez nowe przepisy?

Branża szacuje wzrost kosztów budowy na 10 do 15 procent, a w części projektów na ponad 1000 zł na metrze kwadratowym. Deweloperzy zapowiadają przełożenie tych kosztów na ceny mieszkań na poziomie kilku procent, głównie w inwestycjach wprowadzanych od 2027 roku.

Czy nowe wymogi obejmą domy jednorodzinne?

Częściowo. Domy jednorodzinne zostały wprost zwolnione z obowiązku montażu fotowoltaiki, ale pozostałe zmiany, na przykład dotyczące izolacyjności czy bezpieczeństwa, będą stopniowo podnosić standard i koszty także w budownictwie indywidualnym.

Powiązane artykuły:

• Schrony wracają do polskich bloków. Nowe przepisy podniosą koszty budowy mieszkań
• Prognozy cen mieszkań na 2026 rok. Co naprawdę przewidują eksperci?
• Budowa domu 2026. Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie? Przepisy, dokumenty, procedura

Artykuł ma charakter informacyjny. Dane pochodzą z projektu nowelizacji rozporządzenia o Warunkach Technicznych oraz szacunków firm deweloperskich i analityków rynku (lipiec 2026). Zdjęcie: Pexels.