Mieszkanie pod wynajem w 2026 roku. Czy nowe przepisy zniechęcą inwestorów

Przez lata zakup mieszkania na wynajem uchodził za niemal pewny sposób na pomnażanie kapitału. W 2026 roku ta oczywistość się kruszy. Stopy zwrotu zbliżyły się do oprocentowania bezpiecznych lokat, a do tego dochodzi kolejna fala zmian w przepisach. Coraz więcej inwestorów zadaje sobie pytanie, czy mieszkanie wciąż jest najlepszym pomysłem na ulokowanie oszczędności.

Rentowność najmu już nie zachwyca

Średnie ofertowe stopy zwrotu brutto w największych miastach mieszczą się dziś mniej więcej w przedziale od 4,7 do 5,7 proc. Najwyżej wypada Łódź, gdzie wskaźnik sięga około 5,7 proc., a tuż za nią Warszawa z wynikiem około 5,6 proc. We Wrocławiu jest to około 5,4 proc., w Katowicach około 5,2 proc., w Poznaniu około 5,1 proc., w Gdańsku około 4,9 proc., a w Krakowie około 4,7 proc.

To jednak liczby z ogłoszeń, a nie z portfela inwestora. Po uwzględnieniu pustostanów, remontów, rotacji najemców i podatku realna rentowność klasycznego najmu spada zwykle do okolic 3 do 4 proc. rocznie. Przy takim poziomie nieruchomość przestaje być oczywistym wyborem, bo zbliża się do tego, co oferują bezpieczne instrumenty finansowe.

Podatki i nowe obowiązki

Sam podatek od najmu nie jest dziś wysoki. Najem prywatny rozlicza się ryczałtem w wysokości 8,5 proc. do kwoty 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5 proc. od nadwyżki, a małżonkowie mogą podnieść próg niższej stawki do 200 tys. zł. Szczegóły wyjaśniamy w osobnym poradniku o tym, jaki podatek zapłacisz od wynajmu mieszkania.

Więcej zamieszania wprowadzają nowe regulacje. Od 20 maja 2026 roku obowiązują unijne przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, które nakładają obowiązki rejestracyjne i wymianę danych między platformami a administracją. Dla części właścicieli oznacza to koniec działania w szarej strefie. Piszemy o tym szerzej w tekście o tym, czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego w bloku. Do tego dochodzi podniesienie maksymalnej stawki podatku od nieruchomości mieszkalnych oraz nowe zasady dotyczące świadectw energetycznych, które od połowy 2026 roku coraz wyraźniej wpływają na wartość lokali.

Ryzyka, o których łatwo zapomnieć

Na horyzoncie majaczą też zmiany, których skutki trudno dziś wycenić. W debacie publicznej regularnie wraca pomysł podatku katastralnego, czyli daniny zależnej od wartości nieruchomości. Pojawiają się głosy o dalszym ograniczaniu najmu krótkoterminowego i o możliwym opodatkowaniu kolejnych mieszkań posiadanych przez jednego właściciela. Każdy z tych scenariuszy mógłby istotnie zmienić rachunek opłacalności.

Nie bez znaczenia jest również pytanie o płynność. W miastach, które tracą mieszkańców, za kilkanaście lat znalezienie kupca na lokal może być trudniejsze niż dziś. Dlatego inwestorzy coraz uważniej patrzą na mikrolokalizację i perspektywy demograficzne konkretnej okolicy.

Czy to koniec mieszkań na wynajem

Mimo tych wszystkich znaków zapytania trudno mówić o końcu inwestowania w mieszkania. Zmienia się raczej sam styl działania. Inwestorzy stają się bardziej selektywni, analizują mikrolokalizację, profil najemcy i scenariusz wyjścia z inwestycji, a klasyczny najem coraz częściej porównują z innymi modelami. Na rynku rosną w siłę także fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem, które zmieniają reguły gry dla indywidualnych właścicieli.

Wniosek jest prosty. Era łatwych zysków z wynajmu raczej się skończyła, ale dobrze przemyślana inwestycja, oparta na realnych liczbach, a nie na cenach z ogłoszeń, wciąż może mieć sens. Klucz to traktowanie mieszkania jak biznesu, w którym liczą się koszty, podatki i strategia, a nie jak pewnika, który zawsze zarabia.

Zdjęcie: Pexels