Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Procedura krok po kroku 2026

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym – to jedno z najczęstszych pytań właścicieli nieruchomości, którzy zaciągnęli zobowiązanie kilka lat temu i teraz planują zmianę lokum lub uwolnienie kapitału. Odpowiedź brzmi: tak, jest to możliwe i odbywa się regularnie na polskim rynku. Wymaga jednak dopełnienia kilku formalności, które warto poznać przed wystawieniem ogłoszenia.

Czy prawo pozwala sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Tak. Polskie prawo nie zakazuje sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Hipoteka jest wpisana do księgi wieczystej i „idzie za nieruchomością” – ale w praktyce transakcja jest tak skonstruowana, żeby hipoteka została wykreślona najpóźniej w momencie przeniesienia własności na nowego właściciela. Stan na 2026: przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości z hipoteką nie zmieniły się, natomiast od marca 2026 roku dostępne są bezpłatne, cyfrowe odpisy KW z mocą urzędową, co upraszcza pozyskiwanie dokumentów.

Jakie dokumenty z banku są niezbędne?

Przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż skontaktuj się ze swoim bankiem i uzyskaj dwa kluczowe dokumenty:

• Zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu – zawiera kwotę pozostałą do spłaty na konkretny dzień. Sprawdź, czy uwzględnia ewentualne opłaty za wcześniejszą spłatę (tzw. prowizja rekompensacyjna).
• Promesa banku – oficjalne zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po wpłacie wskazanej kwoty. Promesa ma ograniczony termin ważności (zwykle 30–60 dni), więc warto postarać się o nią gdy masz już poważnego kupującego.

Procedura sprzedaży mieszkania z kredytem – krok po kroku

1. Uzyskaj saldo kredytu i promesę – złóż wniosek do banku (termin realizacji: 7–14 dni roboczych).
2. Ustal cenę sprzedaży – powinna pokrywać co najmniej saldo kredytu plus koszty transakcji. Pamiętaj o podatku od sprzedaży, jeśli minęło mniej niż 5 lat od nabycia.
3. Poinformuj kupującego o hipotece – jest to Twój obowiązek; kupujący powinien zobaczyć aktualny odpis z KW.
4. Podpisz umowę przedwstępną – w umowie określ, jaka część ceny trafi na rachunek techniczny banku (spłata kredytu), a reszta do Ciebie.
5. Akt notarialny – podział środków – u notariusza podpisujecie akt sprzedaży. Cena jest w nim jedna, ale środki są podzielone: część trafia bezpośrednio na rachunek banku (do spłaty hipoteki), reszta na Twoje konto.
6. Bank zamyka kredyt i wydaje list mazalny – po zaksięgowaniu wpłaty bank przesyła list mazalny (zgodę na wykreślenie hipoteki) do kupującego lub bezpośrednio do sądu wieczystoksięgowego.
7. Wykreślenie hipoteki z KW – kupujący (lub notariusz w jego imieniu) składa wniosek o wykreślenie hipoteki do sądu rejonowego prowadzącego KW. Opłata sądowa wynosi 100 zł.

Co to jest promesa banku i jak ją uzyskać?

Promesa (zwana też listem intencyjnym lub zaświadczeniem o zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie) to pisemna deklaracja banku, że po wpłacie określonej kwoty na wskazany rachunek bank nie będzie blokował wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych.

Jak uzyskać promesę:

• Złóż pisemny wniosek do banku (możliwe przez bankowość elektroniczną w większości banków).
• Podaj datę planowanej transakcji – bank wyliczy saldo na ten dzień.
• Poczekaj 7–14 dni roboczych na wystawienie dokumentu.
• Sprawdź termin ważności promesy i upewnij się, że akt notarialny zostanie podpisany przed jej wygaśnięciem.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Sprzedaż mieszkania wiąże się z wcześniejszą spłatą kredytu. Zgodnie z dyrektywą unijną i polskim prawem, bank może pobierać prowizję rekompensacyjną za wcześniejszą spłatę tylko przez pierwsze 3 lata trwania umowy kredytu (dotyczy kredytów z oprocentowaniem zmiennym). Po tym czasie wcześniejsza spłata jest bezpłatna. Przy kredytach ze stałą stopą procentową banki mogą stosować inne zasady – sprawdź to w swojej umowie.

Cesja kredytu hipotecznego – czy to możliwe?

Alternatywą dla sprzedaży z jednoczesną spłatą kredytu jest cesja kredytu – przeniesienie zobowiązania kredytowego na kupującego. W praktyce ta opcja jest rzadka i trudna do przeprowadzenia, ponieważ wymaga zgody banku, który musi ponownie ocenić zdolność kredytową nowego kredytobiorcy. Banki niechętnie wyrażają na to zgodę. Jeśli Twój kupujący chce przejąć kredyt, skontaktuj się z bankiem na wczesnym etapie.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek dochodowy

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym je nabyłeś, musisz zapłacić 19% podatku od dochodu ze sprzedaży. Ważne:

• Dochodem jest różnica między ceną sprzedaży a kosztem nabycia (uwzględniając nakłady i koszty transakcji).
• Salda kredytu nie odlicza się od ceny sprzedaży – dochód liczy się od pełnej ceny, nie od kwoty „na rękę”.
• Ulga mieszkaniowa: jeśli przychód ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, unikniesz podatku.

Więcej o kosztach transakcji przeczytasz w artykule ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza w 2026.

Co jeśli cena sprzedaży nie pokrywa salda kredytu?

To tzw. sprzedaż z niedoborem (underwater mortgage). W takiej sytuacji musisz albo dopłacić brakującą kwotę z własnych środków, albo negocjować z bankiem tzw. ugodę – w ramach której bank może zgodzić się na wykreślenie hipoteki po spłacie niższej kwoty i rozłożenie reszty na inne zobowiązanie. To sytuacja nieczęsta w Polsce, ale możliwa przy zakupach z maksymalnym LTV w szczycie cenowym.

FAQ – sprzedaż mieszkania z kredytem

Czy kupujący musi wiedzieć o kredycie na sprzedawanym mieszkaniu?

Tak – informacja o hipotece jest jawna i widoczna w księdze wieczystej. Każdy kupujący może ją sprawdzić bezpłatnie w systemie EKW online. Jako sprzedający masz obowiązek podać pełne informacje o stanie prawnym nieruchomości.

Ile trwa wykreślenie hipoteki po spłacie?

Bank wydaje list mazalny zwykle w ciągu 14–30 dni od zaksięgowania spłaty. Następnie sąd wieczysto-księgowy wykreśla hipotekę – czas oczekiwania to od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od obciążenia danego sądu. W 2026 roku we wielu okręgach czas ten skrócił się dzięki elektronizacji postępowań.

Czy mogę sprzedać mieszkanie z kredytem, jeśli kupujący też bierze kredyt?

Tak, to bardzo typowy scenariusz. Notariusz i bank kupującego koordynują przepływ środków tak, żeby Twoja hipoteka była spłacona z wpływów ze sprzedaży zanim kupujący uzyska czysty tytuł własności. Wymaga to precyzyjnego harmonogramu.

Co to jest list mazalny?

List mazalny to dokument wystawiany przez bank po pełnej spłacie kredytu hipotecznego, potwierdzający zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Jest to niezbędny dokument do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki w sądzie rejonowym.

Podsumowanie

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Zdecydowanie tak – i jest to standardowa transakcja na polskim rynku. Kluczowe kroki to: uzyskanie salda kredytu i promesy banku, odpowiednie skonstruowanie aktu notarialnego z podziałem środków, oraz dopilnowanie wykreślenia hipoteki po spłacie. Warto poinformować kupującego o hipotece od razu i przygotować dokumenty z banku zanim pojawi się poważny zainteresowany. Jeśli rozważasz sprzedaż i szukasz sposobów na zwiększenie atrakcyjności oferty, przeczytaj też poradnik o tym, jak szybko sprzedać mieszkanie oraz o tym, ile kosztuje notariusz przy sprzedaży.