Ile kosztuje notariusz przy wynajmie mieszkania w 2026 roku?

Ile kosztuje notariusz przy wynajmie mieszkania w 2026 roku? Każda forma najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego wymaga wizyty u notariusza. To, w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu spisanej na kuchennym stole, jeden z głównych „kosztów wejścia” do takiego rozwiązania, ale też klucz do bezpieczeństwa właściciela: dopiero akt notarialny z poddaniem się egzekucji daje realne narzędzie do eksmisji. Pytanie ma konkretną odpowiedź, wynika z taksy notarialnej i obowiązujących stawek.

Najem okazjonalny i instytucjonalny wymagają notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.

Kiedy notariusz przy wynajmie jest obowiązkowy?

Polskie prawo zna trzy podstawowe formy najmu mieszkania:

• Najem zwykły, wystarczy umowa pisemna, notariusz nie jest potrzebny.
• Najem okazjonalny, wprowadzony w 2009 r. dla osób fizycznych. Wymaga notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, zgłoszonego do urzędu skarbowego.
• Najem instytucjonalny, wprowadzony w 2017 r. dla wynajmu prowadzonego przez podmioty zawodowe (np. firmy najmu instytucjonalnego, PRS, fundusze). Również wymaga aktu notarialnego.

To dwa ostatnie warianty interesują czytelników pytających o koszty wizyty u notariusza. Sama umowa najmu okazjonalnego jest zawierana w formie pisemnej (bez notariusza), ale załącznikiem obowiązkowym jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. Więcej o tym, jak działa ten typ umowy, wyjaśniamy w poradniku najem okazjonalny, kompletny poradnik 2026.

Cennik notariusza przy najmie okazjonalnym, ile kosztuje notariusz przy wynajmie mieszkania?

Taksa notarialna za oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KPC jest regulowana i nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia. W 2026 r., gdy minimalna pensja wynosi 4 806 zł brutto, maksymalna taksa to 480,60 zł netto.

Pozycja	Stawka 2026	Uwagi
Taksa notarialna (maksymalna)	480,60 zł netto	1/10 minimalnej pensji (4 806 zł)
VAT (23%)	+ 110,54 zł	doliczany do taksy
Wypisy aktu (za każdą stronę)	6 zł netto + VAT	typowy akt: 3 do 6 stron, 2 do 3 wypisy = 50 do 150 zł
Taksa maksymalna + VAT	591,14 zł brutto	górna granica ustawowa za samo oświadczenie
RAZEM (stawka maksymalna + 2 wypisy po 5 stron)	ok. 650 do 690 zł brutto	realny górny pułap rachunku
RAZEM (typowy rachunek rynkowy)	300 do 500 zł brutto	większość kancelarii schodzi poniżej maksimum
Stawka „okazjonalna” (popularne biura)	200 do 300 zł brutto	wielu notariuszy stosuje obniżoną taksę dla najmu okazjonalnego

Wielu notariuszy stosuje stawki znacznie niższe niż maksimum, „rynek najmu okazjonalnego” jest na tyle duży, że niektóre kancelarie oferują pakiet 200 do 300 zł brutto za pełne oświadczenie z wypisami. Warto dzwonić do kilku kancelarii i porównać oferty.

Ile realnie zapłacisz u notariusza, widełki według miejscowości

Wysokość taksy nie zależy od wysokości czynszu ani metrażu, to opłata za oświadczenie najemcy, a nie za wartość transakcji. Maksymalny limit (480,60 zł netto) obowiązuje tak samo w całej Polsce. Różnice w cenie wynikają więc z polityki konkretnej kancelarii i lokalnej konkurencji, a nie z przepisów:

Lokalizacja / sytuacja	Typowy koszt brutto	Dlaczego tyle
Duże miasto (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto)	250 do 500 zł	duża konkurencja kancelarii, częste „pakiety” dla najmu okazjonalnego
Średnie miasto	300 do 600 zł	mniej kancelarii stosujących pakiety, bliżej standardowej taksy
Mała miejscowość	450 do 680 zł	mało kancelarii, częściej stawka zbliżona do maksymalnej (591,14 zł brutto) + wypisy
Najem instytucjonalny	480,60 zł netto (591,14 zł brutto)	ten sam limit ustawowy co przy najmie okazjonalnym, art. 19g ust. 2

To widełki orientacyjne, oparte na praktyce rynkowej 2026. Ponieważ ustawa określa jedynie maksymalną taksę, zawsze warto zadzwonić do 2 do 3 kancelarii i zapytać o stawkę za samo oświadczenie do najmu okazjonalnego z wypisami.

Najem instytucjonalny a okazjonalny, różnice i koszt notariusza

Choć w obu wariantach notariusz jest obowiązkowy, a maksymalna taksa jest identyczna (1/10 minimalnej pensji, czyli 480,60 zł netto w 2026 r.), najem instytucjonalny różni się od okazjonalnego kilkoma istotnymi elementami, które wpływają na zakres aktu notarialnego:

• Kto wynajmuje, najem instytucjonalny może stosować wyłącznie podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu (firma, fundusz PRS, deweloper). Najem okazjonalny jest zarezerwowany dla osób fizycznych nieprowadzących takiej działalności.
• Wskazanie lokalu zastępczego, to kluczowa różnica. W najmie okazjonalnym najemca musi wskazać inny lokal, do którego się wyprowadzi po eksmisji. W najmie instytucjonalnym takiego obowiązku nie ma, oświadczenie obejmuje samo poddanie się egzekucji co do opróżnienia lokalu, więc akt jest prostszy.
• Czas trwania, umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat. Najem instytucjonalny nie ma tego limitu.
• Zgłoszenie do urzędu skarbowego, obowiązek zgłoszenia w ciągu 14 dni dotyczy tylko najmu okazjonalnego. W instytucjonalnym nie występuje.

Koszt notariusza przy najmie instytucjonalnym jest identyczny jak przy okazjonalnym, maksymalna taksa to 480,60 zł netto (591,14 zł brutto), na podstawie art. 19g ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Instytucjonalni wynajmujący negocjują niższe stawki ramowo z kancelarią, ale jako osoba prywatna nie skorzystasz z tej formy najmu, art. 19f ust. 1 zastrzega ją dla przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie wynajmowania lokali.

Co dokładnie obejmuje taksa?

Formy aktu notarialnego wymaga wyłącznie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji wraz ze wskazaniem lokalu zastępczego (art. 19a ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Zgoda właściciela lokalu zastępczego to osobny dokument w zwykłej formie pisemnej: wynajmujący może jedynie zażądać notarialnego poświadczenia podpisu, którego maksymalna stawka wynosi 20 zł netto (24,60 zł brutto). Nie jest to część aktu i nie wlicza się do limitu 1/10. W praktyce w akcie notarialnym znajdziesz:

1. poddanie się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 KPC co do obowiązku opuszczenia lokalu,
2. wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji,
3. zobowiązanie się właściciela wskazanego lokalu do przyjęcia najemcy.

Te trzy oświadczenia razem tworzą tzw. „pakiet najmu okazjonalnego”. Bez nich umowa najmu okazjonalnego nie ma swojej kluczowej zalety, możliwości szybkiej eksmisji bez procesu sądowego. W najmie instytucjonalnym pkt 2 i 3 nie są wymagane (najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego).

Pełne koszty notariusza w 2026, zestawienie

Jeśli chcesz poznać pełną tabelę taks notarialnych (np. przy kupnie mieszkania, sporządzaniu pełnomocnictwa czy aktu kupna-sprzedaży), sprawdzić wszystkie stawki i VAT, zajrzyj do naszego szczegółowego artykułu ile kosztuje notariusz w 2026, znajdziesz tam kompletny cennik usług notarialnych.

Kto płaci notariusza, właściciel czy najemca?

Prawo nie reguluje tej kwestii. W praktyce:

• W przypadku najmu okazjonalnego w mniejszych miastach, zwykle płaci najemca (jako warunek atrakcyjnej oferty).
• W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, coraz częściej koszt dzielony 50/50 lub w pełni opłaca właściciel (jako element konkurencji o najemcę).
• W najmie instytucjonalnym, koszt zwykle ponosi w całości najemca (jest element regulaminu).

Warto zapisać tę kwestię w samej umowie najmu, by uniknąć sporu w dniu wizyty u notariusza.

Inne koszty wokół najmu okazjonalnego

Poza notariuszem warto pamiętać o dwóch dodatkowych kosztach:

• Zgłoszenie do urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), a nie od podpisania umowy. Zgłoszenie jest bezpłatne, ale jego brak pozbawia właściciela prawa do podwyżek z art. 19c i uproszczonej procedury opróżnienia lokalu z art. 19d. Krok po kroku opisujemy to w poradniku najem okazjonalny 2026, zgłoszenie do urzędu skarbowego.
• Podatek od najmu, ryczałt 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5% powyżej tego progu, bez możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodu. Dla małżonków limit wynosi 200 tys. zł, niezależnie od tego, czy rozliczają się wspólnie, czy osobno.

Ile można zarobić na wynajmie, kiedy opłaca się inwestycja w notariusza?

Koszt notariusza (200 do 750 zł) to jednorazowy wydatek, który chroni Twoje interesy przez cały czas trwania umowy najmu. Jeśli wynajmujesz mieszkanie na rok lub dłużej, to, w przeliczeniu na miesiąc, koszt ochrony prawnej wynosi dosłownie kilkanaście złotych. Sprawdziłeś już, czy wynajem się w ogóle opłaca? W naszym artykule ile można zarobić na wynajmie mieszkania obliczamy realną stopę zwrotu z najmu w różnych miastach Polski, uwzględniając podatki i koszty administracyjne.

Minusy najmu okazjonalnego, o których nie mówi się przy podpisywaniu

Najem okazjonalny bywa reklamowany jako rozwiązanie bez wad. W rzeczywistości ma kilka ograniczeń, które warto znać przed wizytą u notariusza. Poniżej najważniejsze z nich.

1. Najemca musi wskazać lokal zastępczy. To najczęstszy powód, dla którego umowy nie dochodzą do skutku. Najemca musi podać adres, pod który wyprowadzi się po ewentualnej eksmisji, i dostarczyć oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na przyjęcie. Wielu kandydatów po prostu nie ma kogo o to poprosić.
2. 14 dni na zgłoszenie do urzędu skarbowego. Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeżeli tego nie zrobi, traci uproszczoną ścieżkę eksmisji i umowa działa jak zwykły najem. To najczęstszy błąd formalny w tym trybie.
3. Tylko osoba fizyczna, tylko do 10 lat. Z najmu okazjonalnego może skorzystać wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat.
4. Koszt wraca przy każdej zmianie najemcy. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest imienne. Nowy najemca oznacza nową wizytę u notariusza i kolejne 250 do 750 zł.
5. Lokal zastępczy może zniknąć w trakcie najmu. Jeżeli najemca traci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni na wskazanie innego. Brak nowego wskazania daje właścicielowi prawo do wypowiedzenia umowy, ale wymaga to pilnowania sprawy.
6. Eksmisja nadal trwa miesiącami. To nie jest wyrzucenie najemcy z dnia na dzień. Trzeba doręczyć pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym i terminem nie krótszym niż 7 dni, potem złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a na końcu wejść w postępowanie komornicze. Zysk wobec zwykłego najmu jest realny, ale liczony w miesiącach, a nie w dniach.
7. Kaucja ograniczona do sześciokrotności czynszu. Ustawa nie pozwala żądać wyższego zabezpieczenia, nawet za zgodą najemcy.

Mimo tych ograniczeń najem okazjonalny pozostaje najlepiej zabezpieczoną formą wynajmu dla właściciela będącego osobą prywatną. Przy zwykłej umowie najmu eksmisja wymaga pełnego procesu sądowego o opróżnienie lokalu, a w okresie od 1 listopada do 31 marca obowiązuje dodatkowo ochrona przed eksmisją do lokalu bez wskazanego lokum zastępczego.

Czy warto podpisać umowę najmu u notariusza?

Rachunek jest prosty. Jednorazowy koszt 250 do 750 zł brutto należy porównać z ryzykiem, które on ogranicza: kilkanaście miesięcy postępowania o opróżnienie lokalu, zaległy czynsz i opłaty za media, koszty zastępstwa procesowego oraz brak przychodu z mieszkania przez cały ten czas. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie roczna blokada lokalu to strata rzędu 36 000 zł, czyli około pięćdziesięciokrotność opłaty notarialnej.

Notariusz nie jest natomiast potrzebny przy zwykłej umowie najmu, a wizyta u niego nie zastępuje starannego sprawdzenia najemcy. Forma aktu notarialnego dotyczy wyłącznie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, a nie samej umowy, którą podpisujesz zwykłą formą pisemną.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy umowa najmu mieszkania musi być u notariusza?

Zwykła umowa najmu, nie. Najem okazjonalny i instytucjonalny, tak (oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego).

Ile kosztuje notariusz przy wynajmie mieszkania, najem okazjonalny?

Realnie 200 do 480 zł netto + VAT i wypisy. Łącznie 250 do 750 zł brutto, zależnie od kancelarii. Maksymalna taksa w 2026 r. to 480,60 zł netto.

Czy właściciel może przerzucić koszt notariusza na najemcę?

Najczęściej najemca, ale w największych miastach coraz częściej właściciel lub podział 50/50. Warto to ustalić w umowie.

Co, jeśli najemca nie chce pójść do notariusza?

Nie ma najmu okazjonalnego. Można podpisać zwykłą umowę najmu (ale bez ułatwionej eksmisji) albo poszukać innego najemcy.

Czy mogę sam spisać umowę najmu okazjonalnego?

Tak, sama umowa najmu jest w formie pisemnej. Ale oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi być w formie aktu notarialnego.

Czy wynagrodzenie notariusza można negocjować?

Tak. Ustawa określa maksymalną taksę (480,60 zł netto w 2026 r.), a nie stałą. W praktyce wielu notariuszy stosuje stawki niższe niż maksimum, szczególnie dla prostych oświadczeń do najmu okazjonalnego. Warto pytać i porównywać oferty kilku kancelarii.

Jakie są minusy najmu okazjonalnego?

Najemca musi wskazać lokal zastępczy i dostarczyć zgodę jego właściciela, właściciel ma tylko 14 dni na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego, umowa może trwać maksymalnie 10 lat, a koszt notariusza wraca przy każdej zmianie najemcy. Sama eksmisja, choć uproszczona, nadal trwa miesiącami.

Czy trzeba iść do notariusza przy wynajmie mieszkania?

Przy zwykłej umowie najmu nie. Notariusz jest konieczny tylko przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym, bo w tych trybach najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.

Czy koszt notariusza się zwraca?

Dla właściciela prywatnego zwykle tak. Jednorazowy koszt 250 do 750 zł brutto ogranicza ryzyko kilkunastomiesięcznej blokady mieszkania, która przy czynszu 3 000 zł oznacza stratę rzędu 36 000 zł rocznie.

Podsumowanie

Ile kosztuje notariusz przy wynajmie mieszkania w 2026 r.? Maksymalna taksa to 480,60 zł netto (1/10 minimalnej pensji), ale w praktyce wielu notariuszy proponuje stawki 200 do 300 zł brutto. Po doliczeniu VAT i wypisów typowy rachunek wynosi 250 do 750 zł brutto. To koszt obowiązkowy dla najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, i jednocześnie najlepsza inwestycja właściciela w bezpieczeństwo prawne mieszkania.