Kredyt czy najem: co się bardziej opłaca w 2026 roku? Nowa analiza dla 17 miast

W 2026 roku polski rynek najmu przechodzi głęboką przemianę. Dane za I kwartał pokazują, że w większości polskich miast kupno mieszkania na kredyt jest już tańsze niż wynajem, to fundamentalna zmiana, która może zaważyć na decyzjach milionów Polaków.

14 z 17 miast: kredyt wygrywa z najmem

Według najnowszej analizy Rankomat.pl i Rentier.io, przeprowadzonej dla 17 polskich miast, w aż 14 z nich rata przeciętnego kredytu hipotecznego (przy 20-procentowym wkładzie własnym, oprocentowaniu 5,55% i 30-letnim okresie spłaty) jest niższa niż czynsz najmu. Różnice sięgają nawet kilkuset złotych miesięcznie:

• Sosnowiec: rata kredytu niższa o 623 zł od czynszu
• Radom: rata niższa o 539 zł
• Szczecin: rata niższa o 443 zł
• Częstochowa: rata niższa o 379 zł
• Łódź: rata niższa o 356 zł
• Warszawa: rata niższa o 19 zł

Wyjątkiem pozostają zaledwie trzy rynki: Kraków (najem tańszy o 336 zł), Gdańsk (o 123 zł) i Katowice (o 8 zł), gdzie wciąż opłaca się wynajmować, a nie kupować na kredyt.

Bariera wkładu własnego

Co istotne, przy niższym wkładzie własnym (10%) sytuacja diametralnie się zmienia. Wówczas w aż 12 z 17 badanych miast najem staje się opcją tańszą. Problemem nie jest więc zdolność kredytowa, lecz kapitał początkowy. W największych aglomeracjach, Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu, zgromadzenie 10 do 20 proc. wartości mieszkania to bariera, którą wielu Polaków nie jest w stanie pokonać.

Czynsze stabilne lub spadające

Sytuacja na rynku najmu nie sprzyja właścicielom. Według raportu GetHome.pl, w marcu 2026 roku na rynek trafiło ok. 48,5 tys. mieszkań na wynajem, o 13 proc. więcej niż w lutym. Mimo rosnącej podaży czynsze pozostają stabilne lub nawet spadają. Mediana czynszu w największych miastach:

• Warszawa: 4 200 zł (-2 proc. r/r)
• Kraków: 3 000 zł (-3 proc. r/r)
• Wrocław: 2 800 zł (-3 proc. r/r)
• Gdańsk: 3 000 zł (bez zmian)
• Poznań: 2 500 zł (-2 proc. r/r)

Z punktu widzenia najemców to bardzo korzystny układ: przybywa ofert, a czynsze nie rosną, komentuje Marek Wielgo z portalu GetHome.pl.

Nowe regulacje i rosnące koszty

Właściciele mieszkań na wynajem muszą jednak liczyć się z nowymi wyzwaniami. Nowe regulacje unijne nakładają obowiązek rejestracji najmu krótkoterminowego, co obejmuje ponad 100 tys. mieszkań w Polsce. Jednocześnie opłaty administracyjne i eksploatacyjne w wielu budynkach podwoiły się w ciągu ostatnich dwóch lat, mocno uderzając w rentowność inwestycji.

Mieszkanie już samo nie zarabia

Średnia stopa zwrotu z najmu spadła do 5 do 6 proc. rocznie. W samej Warszawie ROI wynosi zaledwie 3 do 5 proc., podczas gdy w mniejszych miastach może przekraczać 9 proc. Zdaniem ekspertów z PropertyNews.pl, samo wystawienie ogłoszenia nie gwarantuje już dochodu, rośnie znaczenie aktywnego zarządzania nieruchomością.

Co dalej?

Prognozy dla stóp procentowych NBP zakładają ich dalszy spadek, nawet do 3,5 do 3 proc. w 2026 roku. Niższe stopy oznaczają tańsze kredyty, co może nasilić odpływ najemców na rynek własności mieszkaniowej. Dla osób stojących przed dylematem „kupować czy wynajmować” to może być moment przełomowy, zwłaszcza jeśli dysponują wkładem własnym.

Zdjęcie: Pexels