Ceny mieszkań w Warszawie 2026. Granica 20 000 zł/m² i stawki po dzielnicach

Średnia cena nowych mieszkań w Warszawie niemal osiągnęła psychologiczną granicę 20 tys. zł za metr kwadratowy. Dane portalu BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że stolica pozostaje najbardziej rozgrzanym rynkiem mieszkaniowym w kraju — podczas gdy w wielu polskich miastach deweloperzy hamują z nowymi inwestycjami, warszawskie firmy budowlane notują rekordowe wyniki sprzedaży. Sprawdzamy aktualne ceny mieszkań w Warszawie w 2026 roku i to, jak bardzo różnią się między dzielnicami.

Ceny mieszkań w Warszawie po dzielnicach 2026 – tabela

Poniżej orientacyjne średnie ceny metra kwadratowego mieszkań deweloperskich w wybranych dzielnicach Warszawy w 2026 roku.

Granica 20 tys. zł za metr jest na wyciągnięcie ręki

Jeszcze na początku roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie wynosiła niespełna 18,5 tys. zł. Zaledwie cztery miesiące później zbliżyła się do poziomu 20 tys. zł za m² — wynika z najnowszych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. Jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu, oznacza to wzrost o około 8 proc. w zaledwie kilka miesięcy i blisko 10 proc. w ujęciu rocznym.

Skala podwyżek przewyższa tempo obserwowane wcześniej przez dwa lata — ocenia ekspert.

Duży wpływ na średnią cenę miały przede wszystkim nowe inwestycje z segmentu premium, które pojawiły się na rynku od początku roku. W ofercie znajdują się dziś apartamenty wyceniane na 45 tys. zł za m², a w inwestycji Murano realizowanej przez Profbud najdroższe lokale osiągają nawet 54 tys. zł za metr. Jeszcze wyższe stawki oferuje luksusowy projekt na warszawskiej Woli, gdzie najbardziej prestiżowe apartamenty kosztują ponad 80 tys. zł za m².

Pierwsza korekta cen po miesiącach wzrostów

Maj przyniósł jednak niewielkie wyhamowanie trendu. Średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła o około 100 zł za m², osiągając poziom 19,9 tys. zł. Eksperci uspokajają — korekta była efektem zmian w strukturze dostępnej oferty. Na rynek trafiła duża pula nowych mieszkań z bardziej przystępnego segmentu cenowego, w tym lokale w inwestycji Głębocka Vita oraz kolejnych etapach Bulwarów Praskich.

Mechanizm ten pokazuje, że średnie stawki dla całego miasta coraz silniej zależą od tego, jakie projekty trafiają do sprzedaży. Kilkaset luksusowych apartamentów może znacząco podnieść statystyki, podobnie jak większa liczba mieszkań ze średniego segmentu może je chwilowo obniżyć.

Śródmieście kontra Białołęka

Różnice cenowe pomiędzy poszczególnymi dzielnicami stolicy pozostają ogromne. Najdroższe jest Śródmieście, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań deweloperskich wynosi już 39,7 tys. zł — niemal dwukrotnie więcej niż średnia dla całego miasta. Nawet w obrębie tej samej dzielnicy rozpiętość cen jest bardzo duża: obok mieszkań wycenianych poniżej 30 tys. zł za metr znajdują się apartamenty kosztujące ponad 80 tys. zł za metr.

Jak pokazują najnowsze dane rynkowe, Warszawa i Trójmiasto jako jedyne z największych polskich metropolii notują wzrosty sprzedaży, podczas gdy reszta rynku hamuje.

Białołęka — centrum „taniej Warszawy”

Białołęka utrzymuje pozycję najważniejszego adresu dla osób poszukujących względnie taniego mieszkania w stolicy. Jeżeli za „tanie” uznać 25 proc. najtańszych mieszkań dostępnych na rynku, to ich górna granica cenowa wynosi około 14,9 tys. zł za m² — ponad 70 proc. takich lokali znajduje się właśnie na Białołęce. Co istotne, deweloperzy oferują tu zarówno lokale poniżej 9 tys. zł za m², jak i takie, których ceny zbliżają się do 20 tys. zł za m² — wszystko zależy od konkretnej lokalizacji i standardu inwestycji.

Oferta rośnie, ale tańszych mieszkań jest coraz mniej

Na tle pozostałych rynków Warszawa wyróżnia się aktywnością deweloperów. W maju do sprzedaży trafiło blisko 2 tys. nowych mieszkań — o około 60 proc. więcej od średniej miesięcznej z 2025 r. Największą ofertę ma Białołęka (ok. 3,8 tys. mieszkań), przed Mokotowem (ok. 1,7 tys.) oraz Pragą-Północ i Pragą-Południe (po ok. 1,5 tys.).

Jednocześnie kurczy się pula mieszkań w najniższych przedziałach cenowych. Lokali do 15 tys. zł za metr było w maju około 4,4 tys. — aż o 20 proc. mniej niż pod koniec 2025 r. Rosnące ceny działek, wyższe koszty wykonawstwa i ograniczona dostępność gruntów sprawiają, że znalezienie nowego mieszkania w Warszawie za mniej niż 15 tys. zł za m² staje się z miesiąca na miesiąc coraz większym wyzwaniem. Warto przy tym śledzić również rynek najmu, bo czynsze w dużych miastach wreszcie hamują.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.07.2026Miasto na K – polskie miasta na literę K (lista do gry Państwa-Miasta)

Ile kosztuje metr mieszkania w Warszawie w 2026 roku?

Średnia cena metra nowego mieszkania w Warszawie zbliżyła się do 20 tys. zł (ok. 19 900 zł). Najdrożej jest w Śródmieściu (ok. 39 700 zł/m²), najtaniej na Białołęce (ok. 13 600 zł/m²).

Która dzielnica Warszawy jest najtańsza?

Najtańszą dużą dzielnicą pozostaje Białołęka (średnio ok. 13,6 tys. zł/m²), a tańsze lokale znajdziemy też w Wawrze, Rembertowie i Wesołej.

Czy ceny mieszkań w Warszawie przekroczą 20 tys. zł za metr?

Średnia ociera się o 20 tys. zł za metr i mimo majowej korekty (do ok. 19,9 tys. zł) presja cenowa utrzymuje się, zwłaszcza wobec kurczącej się puli tanich mieszkań.

Ile kosztują najdroższe apartamenty w Warszawie?

W segmencie premium ceny sięgają 45–54 tys. zł za m², a w najbardziej prestiżowych projektach na Woli ponad 80 tys. zł za metr.

Ile kosztuje m² w Warszawie?

Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie w 2026 roku wynosi około 19 900 zł, tuż przy granicy 20 tys. zł. Na rynku wtórnym jest to zwykle ok. 18–19 tys. zł/m². Stawka mocno zależy od dzielnicy — od ok. 13,6 tys. zł na Białołęce do blisko 39,7 tys. zł w Śródmieściu.

Co droższe: Mokotów czy Wola?

Średnio nieco drożej wypada Wola — w rankingach cen za m² należy do najdroższych dzielnic Warszawy, głównie przez nowe inwestycje premium w okolicach ronda Daszyńskiego (w prestiżowych projektach ceny przekraczają 80 tys. zł/m²). Mokotów jest tuż za nią, a różnica jest niewielka i zależy od rejonu: Stary Mokotów bywa droższy niż większość Woli, podczas gdy tańsze mieszkania znajdziemy i na Służewcu, i w głębi Woli (Koło, Górczewska).

Zdjęcie: Pexels