Gotówka czy kredyt? Tak Polacy płacą za mieszkania w 2026 roku

Jeszcze kilka lat temu zakup mieszkania bez kredytu wydawał się w Polsce rzadkością. Dziś sytuacja wygląda inaczej. W ostatnich kwartałach ponad połowa mieszkań kupowana była za gotówkę, a udział transakcji bez udziału banku wyraźnie wzrósł. To efekt zarówno sporych oszczędności części Polaków, jak i wciąż wymagających warunków przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Sprawdzamy, kto i kiedy płaci gotówką, a komu bardziej opłaca się kredyt.

Gotówka wróciła do gry

Dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że w jednym z ostatnich kwartałów 2025 roku udział zakupów finansowanych ze środków własnych przekroczył połowę wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. W stosunku do poprzedniego kwartału udział gotówki wzrósł o około dziesięć punktów procentowych. To dużo i pokazuje, że na rynku wciąż obecna jest grupa kupujących, dla których kredyt jest tylko jedną z opcji, a nie koniecznością.

Za tym zjawiskiem stoją dwie siły. Z jednej strony część Polaków dysponuje realnymi oszczędnościami, które w czasach niepewności wolą ulokować w nieruchomości niż trzymać na lokacie. Z drugiej strony, gdy kredyt jest drogi i trudniej dostępny, gotówka staje się przewagą, bo pozwala kupić szybciej i często wynegocjować lepszą cenę.

Małe mieszkania kupowane gotówką, większe na kredyt

Sposób finansowania mocno zależy od metrażu. Najwięcej transakcji gotówkowych dotyczy kawalerek i najmniejszych mieszkań. To naturalne, bo niższa cena całkowita jest po prostu łatwiejsza do udźwignięcia z własnych środków. W tym segmencie aktywni są też inwestorzy, którzy kupują pod wynajem i traktują mieszkanie jak lokatę kapitału.

Przy większych mieszkaniach proporcje się odwracają. Tu dominuje kredyt, bo niewiele rodzin jest w stanie wyłożyć kilkaset tysięcy złotych od ręki. Warto pamiętać, że na dostępność kredytu silnie wpływa sytuacja rodzinna. Pokazaliśmy to dokładnie w tekście o tym, jak już pierwsze dziecko obniża zdolność kredytową, bo każde gospodarstwo domowe bank liczy inaczej.

Co zmieniają niższe stopy procentowe

Kierunek rynku wyznaczają dziś stopy procentowe. Pod koniec 2025 roku stopa referencyjna NBP zeszła w okolice 4 procent, a średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych spadło do około 6,25 procent, czyli najniższego poziomu od połowy 2022 roku. Jeśli stopy będą dalej spadać, zdolność kredytowa Polaków wzrośnie, a część kupujących, którzy dziś sięgają po gotówkę, znów rozważy kredyt.

Spadek kosztu pieniądza działa jak paliwo dla popytu. Tańszy kredyt oznacza, że na to samo mieszkanie stać większą grupę osób, co z czasem może przełożyć się na ceny. Aktualne stawki w poszczególnych miastach zebraliśmy w zestawieniu cen mieszkań w największych miastach Polski.

Gotówka czy kredyt? Co wybrać

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi, bo wszystko zależy od sytuacji. Gotówka daje wolność, brak rat i mocniejszą pozycję w negocjacjach, ale oznacza zamrożenie dużego kapitału w jednej nieruchomości. Kredyt rozkłada koszt w czasie i pozwala zachować płynność, lecz wiąże się z odsetkami i wieloletnim zobowiązaniem.

Dla osób bez pełnych oszczędności ciekawą drogą pośrednią bywają programy wsparcia. Przykładem jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który dzięki gwarancji państwa pozwala kupić mieszkanie nawet bez gotówki na wkład własny. Coraz popularniejsze jest też podejście mieszane, czyli łączenie własnych środków z kredytem, tak by nie wydać wszystkiego naraz i jednocześnie nie przepłacać na odsetkach.

Podsumowanie

Polacy kupują mieszkania ostrożniej i bardziej świadomie niż w czasach kredytowego boomu. Gotówka wróciła do gry i odpowiada dziś za ponad połowę transakcji, zwłaszcza w segmencie najmniejszych mieszkań. Wraz ze spadkiem stóp procentowych wahadło może jednak znów przechylić się w stronę kredytu. Najrozsądniejsza decyzja to ta, która uwzględnia nie tylko aktualne oprocentowanie, ale też Twoją płynność, plany na przyszłość i realny koszt całej transakcji.

Zdjęcie: Pexels