Czytasz: Zamiast prefabrykatów 1370 mieszkań i szkoła. Robyg chce zabudować dawny Faelbet na Białołęce
- 01
Zamiast prefabrykatów 1370 mieszkań i szkoła. Robyg chce zabudować dawny Faelbet na Białołęce
Zamiast prefabrykatów 1370 mieszkań i szkoła. Robyg chce zabudować dawny Faelbet na Białołęce
Przez ponad dwadzieścia lat produkowano tu betonowe prefabrykaty, z których powstawały warszawskie bloki. Teraz w tym samym miejscu mają stanąć nowe budynki, tym razem już na miejscu. Spółka z grupy Robyg złożyła w ratuszu wniosek o ustalenie lokalizacji osiedla Przystań Białołęka na terenie dawnej Fabryki Elementów Betonowych Faelbet nad Kanałem Żerańskim. W dziesięciu budynkach ma się zmieścić od 1192 do 1370 mieszkań. Częścią projektu jest trzykondygnacyjna szkoła podstawowa dla blisko 700 dzieci. To jedna z ostatnich dużych inwestycji, które w stolicy przechodzą przez procedurę lex deweloper.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Wnioskodawcą jest spółka Overkam 7 Qube SPV12 z grupy kapitałowej Robyg.
- Osiedle obejmie 10 budynków o wysokości od pięciu do sześciu kondygnacji, z akcentem do siedmiu wzdłuż głównej drogi wewnętrznej.
- Mieszkania mają mieć od 30 do 120 mkw., w parterach zaplanowano od 35 do 53 lokali usługowych.
- Inwestor wybuduje szkołę podstawową dla około 700 uczniów i rozbuduje ulicę Kupiecką.
- Teren leży między ulicami Płochocińską, Marywilską i Kupiecką a Kanałem Żerańskim.
- Wniosek jest procedowany w trybie specustawy mieszkaniowej, która wygasła 31 sierpnia 2026 roku. Decyzję podejmie Rada m.st. Warszawy.
Dziesięć budynków w miejscu hal i silosów
Projekt zakłada zabudowę kwartałową, czyli budynki ustawione wzdłuż ulic i otaczające wewnętrzne dziedzińce. Główną osią osiedla będzie nowa droga wewnętrzna, przedłużenie ulicy Kaczorowej. To przy niej staną najwyższe fragmenty zabudowy, sięgające siedmiu kondygnacji, a w parterach znajdą się sklepy i punkty usługowe. Pod budynkami zaprojektowano do ośmiu hal garażowych.
Przystań Białołęka w liczbach
Co ma powstać na terenie dawnego Faelbetu
Na tle innych inwestycji realizowanych w trybie specustawy liczba miejsc parkingowych jest stosunkowo wysoka. W wariancie maksymalnym na jedno mieszkanie przypada około 1,15 miejsca dla samochodu i ponad dwa stanowiska rowerowe. Na Białołęce, gdzie wielu mieszkańców dojeżdża do pracy autem, ma to praktyczne znaczenie.
Koncepcję zagospodarowania osiedla przygotowało biuro GIS Architekci, a projekt szkoły opracowuje pracownia WWAA. Placówka będzie miała trzy kondygnacje i stanie przy ulicy Kupieckiej. Dojdzie do niej nowa droga wewnętrzna oraz aleja piesza, a z całego osiedla będzie można dotrzeć do niej przez centralny skwer.
Od prefabrykatów do mieszkań
Historia tego terenu jest dość typowa dla warszawskiej Białołęki i Żerania. Fabryka Elementów Betonowych Faelbet ruszyła w 1968 roku, w okresie największego rozmachu budownictwa z wielkiej płyty. Produkcję wygaszono w 1989 roku, a zakład zamknięto. Przez kolejne dekady teren służył głównie jako magazyny, place postojowe i składowiska.
Oś czasu
Ponad pół wieku w jednym kwartale Białołęki
1968
Start Fabryki Elementów Betonowych Faelbet, producenta prefabrykatów dla budownictwa mieszkaniowego.
1989
Wygaszenie linii produkcyjnej i zamknięcie zakładu. Teren przechodzi w funkcje magazynowe i składowe.
2018
Wchodzi w życie specustawa mieszkaniowa, nazywana lex deweloper, która pozwala budować niezgodnie z planem miejscowym za zgodą rady gminy.
ostatnie lata
Rozbiórka większości obiektów pofabrycznych w złym stanie technicznym. Prace przy pozostałych budynkach i silosach trwają.
31 sierpnia 2026
Specustawa traci moc. Od tego dnia nie można składać nowych wniosków w tym trybie.
październik 2026
Wniosek o ustalenie lokalizacji Przystani Białołęka trafia do procedowania w ratuszu.
kolejne kroki
Uchwała Rady m.st. Warszawy, pozwolenie na budowę, start sprzedaży. Terminów inwestor jeszcze nie podał.
Zabudowa pofabryczna była w złym stanie technicznym i w większości została już rozebrana. Na działce wciąż stoją budynek biurowy, kotłownia gazowa, budynek biurowo-magazynowy, hala magazynowa, trafostacja i silosy, ale również przy nich trwają prace rozbiórkowe. Inwestor zapowiada, że część pofabrycznych elementów pozostanie jako pamiątka. Na centralnym skwerze ma stanąć między innymi tablica informacyjna wykonana z płyt żerańskich.
Lex deweloper już nie obowiązuje, a wniosek wciąż jest w grze
Kluczowa dla losów projektu jest procedura. Specustawa mieszkaniowa pozwalała deweloperom budować na terenach, na których plan miejscowy nie przewidywał mieszkań, pod warunkiem uzyskania zgody rady gminy i spełnienia lokalnych standardów urbanistycznych. Właśnie dlatego w projekcie pojawia się szkoła i rozbudowa drogi: miasto wymaga, by tak duże osiedle nie obciążało istniejącej infrastruktury.
Ustawa straciła moc 31 sierpnia 2026 roku. Termin był kilkukrotnie przesuwany, o czym pisaliśmy w tekście o tym, co zastąpi lex deweloper od 1 września i jak działają zintegrowane plany inwestycyjne. Wnioski złożone przed tą datą mogą być rozpatrywane na dotychczasowych zasadach, więc dokumenty Przystani Białołęka musiały trafić do urzędu jeszcze przed wygaśnięciem przepisów. Część prawników ostrzega jednak, że nieprecyzyjne przepisy przejściowe mogą rodzić spory w sprawach, w których uchwała nie zapadła przed terminem.
Lex deweloper w Warszawie
Jak stołeczna rada rozpatrywała wnioski do maja 2026 roku
Długość paska odpowiada liczbie spraw. Pozostałe wnioski zostały wycofane, zwrócone do uzupełnienia albo wciąż czekały na rozpatrzenie. Warszawa należała do miast najbardziej ostrożnych w stosowaniu specustawy.
Warszawa przez lata podchodziła do specustawy z rezerwą, a ratusz był tak zasypany wnioskami deweloperów, że wstrzymał opiniowanie zintegrowanych planów inwestycyjnych co najmniej do czwartego kwartału. Robyg ma już w stolicy doświadczenie z tym trybem. Wcześniej z tej samej ścieżki skorzystał przy projekcie, w ramach którego zaplanował około 1200 mieszkań w Ursusie.
Zobacz również:
INWESTYCJE · 05.10.2026Tomasz Lewandowski, wiceminister od mieszkań: wiek, majątek i programyIle mogą kosztować mieszkania nad kanałem
Inwestor nie podał jeszcze cen ani terminu startu sprzedaży, co przy tym etapie procedury nie dziwi. Punkt odniesienia daje jednak sama Białołęka, która od lat jest jedną z najtańszych dzielnic Warszawy i zarazem tą, w której powstaje najwięcej nowych mieszkań.
| Wskaźnik | Wartość | Uwagi |
|---|---|---|
| Mediana transakcyjna, Białołęka | 13 282 zł/mkw. | Rejestr Cen Nieruchomości, II kw. 2025 do I kw. 2026, 3943 transakcje, rynek pierwotny i wtórny |
| Nowe mieszkania w ofertach, Białołęka | około 12,3 do 13,7 tys. zł/mkw. | Ceny ofertowe w inwestycjach deweloperskich |
| Średnia na rynku pierwotnym, cała Warszawa | 19 692 zł/mkw. | Stan deweloperski, marzec 2026 roku, RynekPierwotny.pl |
| Udział Białołęki wśród najtańszych małych mieszkań | 85% | Kawalerki i dwa pokoje o najniższej cenie całkowitej w stolicy, początek 2026 roku |
Zestawienie ma charakter orientacyjny. Ceny w Przystani Białołęka nie zostały jeszcze ogłoszone. Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości, Otodom, RynekPierwotny.pl. Opracowanie ilezametr.pl.
Jeśli ceny w nowym osiedlu ułożą się w okolicy dzielnicowej mediany, mieszkanie o powierzchni 50 mkw. kosztowałoby około 650 tys. zł. To szacunek, a nie cena z cennika, i trzeba go traktować ostrożnie, bo zanim osiedle trafi do sprzedaży, minie zapewne kilkanaście miesięcy. Dla porównania średnia cena nowego metra w całej Warszawie jest o ponad 6 tys. zł wyższa. Więcej o tym, czym różnią się poszczególne części stolicy, przeczytasz w naszym przewodniku po dzielnicach Warszawy, gdzie opisujemy także Białołękę.
MOCNE I SŁABE STRONY LOKALIZACJI
- Plusy: sąsiedztwo Kanału Żerańskiego i terenów rekreacyjnych, własna szkoła na terenie osiedla, usługi w parterach, ceny wyraźnie niższe niż średnia warszawska.
- Minusy: brak metra w bezpośrednim sąsiedztwie, dojazdy do centrum zależne od komunikacji autobusowej i tramwajowej, sąsiedztwo terenów przemysłowych i dużych obiektów handlowych przy Marywilskiej, które dopiero się przekształcają.
- Niewiadome: wynik głosowania w radzie miasta, harmonogram budowy szkoły i dróg oraz to, czy inwestycja będzie realizowana etapami.
Szkoła, która powstanie przed mieszkańcami
W debacie o lex deweloper najczęściej powracał zarzut, że specustawa pozwalała stawiać osiedla bez szkół, przychodni i dróg. Na Białołęce ten problem był szczególnie widoczny, bo dzielnica rosła szybciej niż jej infrastruktura, a miejscowe szkoły pracowały na zmiany. Dlatego warszawscy radni coraz częściej uzależniali zgodę od inwestycji towarzyszących.
W przypadku Przystani Białołęka lista tych inwestycji jest długa: rozbudowa ulicy Kupieckiej, przebudowa ulicy Płochocińskiej, nowy fragment chodnika przy Kaczorowej, układ dróg wewnętrznych i centralny skwer dostępny dla wszystkich. Najważniejsza jest jednak szkoła. Placówka dla 700 dzieci odpowiada mniej więcej potrzebom osiedla tej wielkości, a z czasem może obsługiwać także sąsiednie kwartały, które również czekają na przekształcenie.
PRAKTYCZNA RADA
Jeśli rozważasz zakup mieszkania w tej części Białołęki, nie podejmuj decyzji, zanim rada miasta nie przyjmie uchwały lokalizacyjnej. Do tego czasu projekt może się jeszcze zmienić. Po starcie sprzedaży sprawdź w umowie deweloperskiej, w którym etapie powstanie szkoła i czy jej budowa jest powiązana z oddaniem konkretnych budynków. Zapytaj też o harmonogram rozbudowy Kupieckiej, bo przez pierwsze lata to od niej będzie zależał komfort dojazdu.
Najczęściej zadawane pytania
Gdzie powstanie osiedle Przystań Białołęka?
Na warszawskiej Białołęce, w kwartale między ulicami Płochocińską, Marywilską i Kupiecką oraz Kanałem Żerańskim. To teren dawnej Fabryki Elementów Betonowych Faelbet.
Ile mieszkań zbuduje Robyg nad Kanałem Żerańskim?
Według wniosku od 1192 do 1370 mieszkań w dziesięciu budynkach. Część doniesień podaje dolną granicę na poziomie 1148 lokali. Mieszkania mają mieć od 30 do 120 mkw.
Czy na osiedlu będzie szkoła?
Tak. Inwestor planuje trzykondygnacyjną publiczną szkołę podstawową dla około 700 uczniów przy ulicy Kupieckiej. Projekt szkoły przygotowuje pracownia WWAA.
Czy lex deweloper jeszcze obowiązuje?
Nie. Specustawa mieszkaniowa straciła moc 31 sierpnia 2026 roku. Wnioski złożone przed tym dniem mogą jednak być rozpatrywane na dotychczasowych zasadach, dlatego Przystań Białołęka wciąż jest procedowana w tym trybie.
Ile będą kosztować mieszkania w Przystani Białołęka?
Ceny nie zostały jeszcze ogłoszone. Orientacyjnie nowe mieszkania na Białołęce kosztują dziś około 12,3 do 13,7 tys. zł za metr, a mediana transakcyjna w dzielnicy wynosi 13 282 zł za metr.
Kiedy ruszy sprzedaż i budowa?
Inwestor nie podał terminów. Najpierw Rada m.st. Warszawy musi podjąć uchwałę lokalizacyjną, potem potrzebne jest pozwolenie na budowę. Na terenie trwają jeszcze prace rozbiórkowe.
Co to był Faelbet?
Fabryka Elementów Betonowych Faelbet działała od 1968 do 1989 roku i produkowała prefabrykaty betonowe dla budownictwa. Po zamknięciu teren służył głównie jako magazyny i składowiska.
Źródła
- PropertyNews.pl, W Warszawie szykuje się gigantyczne osiedle. Ponad 1300 mieszkań i szkoła na terenie dawnej fabryki
- Urbanity.pl, Nawet 1370 mieszkań nad Kanałem Żerańskim
- Raport Warszawski, Wielkie osiedle nad Kanałem Żerańskim
- PropertyNews.pl, Lex deweloper wygasa. Co stanie się z inwestycjami mieszkaniowymi po 31 sierpnia?
- Finwire, ceny mieszkań na Białołęce na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości
Artykuł opublikowany 13 października 2026 roku. Oparty na informacjach z wniosku inwestora omówionych przez PropertyNews.pl, Urbanity.pl i Raport Warszawski oraz na danych o cenach mieszkań z Rejestru Cen Nieruchomości i portali ogłoszeniowych. Szacunek ceny mieszkania jest wyliczeniem redakcji. Tekst ma charakter informacyjny.
