Czytasz: Sprzedali 4,4 tysiąca mieszkań i dorzucili do oferty 5,6 tysiąca. Ceny nie drgnęły
- 01
Sprzedali 4,4 tysiąca mieszkań i dorzucili do oferty 5,6 tysiąca. Ceny nie drgnęły
Sprzedali 4,4 tysiąca mieszkań i dorzucili do oferty 5,6 tysiąca. Ceny nie drgnęły
Wrzesień był trzecim z rzędu miesiącem dobrej sprzedaży nowych mieszkań. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy znaleźli nabywców dla blisko 4,4 tys. lokali, o prawie 4 procent więcej niż w sierpniu. W normalnych warunkach taki wynik zapowiadałby podwyżki cenników. Tym razem średnia cena ofertowa nie drgnęła i pozostała na poziomie 16 229 zł za metr kwadratowy. Powód jest prosty i widać go w jednej liczbie: w tym samym miesiącu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 5,6 tys. nowych mieszkań, czyli o jedną czwartą więcej, niż zdołali sprzedać.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- We wrześniu 2026 roku na siedmiu największych rynkach sprzedano blisko 4,4 tys. nowych mieszkań, o prawie 4 procent więcej niż miesiąc wcześniej. To trzeci najlepszy wynik tego roku.
- W tym samym czasie deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 5,6 tys. lokali, czyli więcej, niż sprzedali.
- Łączna oferta na siedmiu rynkach nadal przekracza 70 tys. mieszkań, a liczba lokali gotowych do odbioru jest rekordowa.
- Średnia cena ofertowa dla całego zestawienia wyniosła 16 229 zł za metr i nie zmieniła się wobec sierpnia.
- Najmocniejszy wrzesień zaliczyły Warszawa, gdzie sprzedaż wzrosła o około 30 procent, oraz Poznań ze wzrostem o 17 procent. W Łodzi sprzedaż spadła o 43 procent.
- Od grudnia 2025 roku najbardziej podrożał Wrocław, o 5,6 procent. Katowice to jedyny rynek z tego zestawienia, na którym średnia cena spadła.
- W Warszawie mediana ceny metra jest o około 9 procent niższa od średniej, a w Krakowie o około 7 procent.
- Do końca czerwca 2026 roku tylko 21 procent kredytów z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego trafiło na rynek pierwotny. Październikowa podwyżka limitów może to zmienić.
Trzy miesiące dobrej sprzedaży, które niczego nie podrożyły
Dane pochodzą z Barometru Cen Mieszkań, comiesięcznego zestawienia portalu Tabelaofert.pl obejmującego siedem największych rynków w Polsce. Wrześniowy odczyt jest o tyle ciekawy, że po raz pierwszy od dawna pokazuje rynek, na którym popyt rośnie, a ceny stoją. Przez poprzednie lata obowiązywała prosta zależność: każde przyspieszenie sprzedaży w ciągu kilku tygodni przekładało się na korektę cenników w górę.
Wrzesień 2026, siedem największych rynków
Cztery liczby, które tłumaczą brak podwyżek
Sprzedaż
Blisko 4,4 tys. mieszkań, o prawie 4 procent więcej niż w sierpniu. Trzeci najlepszy miesiąc 2026 roku po styczniu i lipcu.
Nowa podaż
Ponad 5,6 tys. lokali wprowadzonych do sprzedaży. Deweloperzy uzupełnili ofertę szybciej, niż ubywało z niej mieszkań.
Oferta
Wciąż ponad 70 tys. mieszkań dostępnych w cennikach, w tym rekordowa liczba lokali gotowych do odbioru.
Cena
16 229 zł za metr kwadratowy, czyli dokładnie tyle samo co miesiąc wcześniej. Średnia dla całego zestawienia nie drgnęła.
Długość paska odpowiada liczbie mieszkań. Różnica między nową podażą a sprzedażą wyniosła około 1,2 tys. lokali na korzyść podaży, dlatego oferta nie stopniała mimo mocnego miesiąca.
Mechanizm, który dziś blokuje podwyżki, nie jest skomplikowany. Kupujący wchodzą na rynek, na którym w każdej dzielnicy mają do wyboru kilka konkurencyjnych inwestycji, a część z nich jest już wybudowana i gotowa do odbioru. Deweloper, który podniesie cenę o kilka procent, ryzykuje, że klient po prostu przejdzie ulicę dalej. To zupełnie inna sytuacja niż w czasach, gdy oferta topniała z miesiąca na miesiąc i decyzję trzeba było podejmować w jeden weekend.
Trzy miesiące dobrej sprzedaży to już nie przypadek, ale nie oznacza to powrotu do rynku, na którym deweloperzy mogli dyktować warunki. Deweloperzy sprzedają więcej, ale wciąż muszą zabiegać o klienta. I właśnie dlatego, mimo wyraźnej poprawy sprzedaży, ceny pozostają stabilne.
Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl
Warto przy tym pamiętać, że różne raporty mierzą wrzesień nieco inaczej. Tabelaofert wylicza sprzedaż siedmiu rynków na blisko 4,4 tys. lokali i cały trzeci kwartał na około 12,9 tys., podczas gdy Otodom Analytics w swoim badaniu podaje dla tego samego miesiąca około 5,1 tys. mieszkań i 13,1 tys. w skali kwartału. Rozbieżność wynika z metodologii, bo każdy z portali inaczej definiuje moment sprzedaży i inaczej dobiera próbę inwestycji. Kierunek jest jednak w obu przypadkach ten sam i pokrywa się z tym, co widać w comiesięcznym indeksie nastrojów deweloperów, z którego wynika, że firmy sprzedają coraz więcej, a cenników i tak nie ruszają.
Warszawa i Poznań ciągną rynek, Łódź wypada z rytmu
Średnia dla siedmiu rynków ukrywa bardzo duże różnice między miastami. Wrzesień był najlepszym miesiącem tego roku w stolicy i w Poznaniu, ale w Łodzi przyniósł wyraźne tąpnięcie.
| Rynek | Sprzedaż wrzesień do sierpnia | Oferta wrzesień do sierpnia | Komentarz |
|---|---|---|---|
| Warszawa | około +30% | -0,3% | Ponad 1,6 tys. sprzedanych mieszkań, a oferta niemal się nie zmieniła |
| Poznań | +17% | -3,5% | Blisko 570 lokali, największy spadek liczby dostępnych mieszkań |
| Łódź | -43% | +4,2% | Jedyny rynek z tak głębokim spadkiem sprzedaży |
| Wrocław | brak danych | +5,5% | Największy przyrost liczby mieszkań dostępnych w ofercie |
Zestawienie obejmuje te miasta, dla których Barometr Cen Mieszkań podał we wrześniu 2026 roku konkretne zmiany procentowe. Pozostałe rynki z grupy siedmiu, czyli Kraków, Trójmiasto i Katowice, nie znalazły się w tej części raportu. Źródło: Tabelaofert.pl, opracowanie ilezametr.pl.
Przypadek Warszawy jest tu najbardziej wymowny. Stolica sprzedała o jedną trzecią więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej, a mimo to liczba dostępnych lokali spadła o zaledwie 0,3 procent. Innymi słowy niemal wszystko, co z oferty ubyło, zostało natychmiast uzupełnione nowymi projektami. Dla kupującego oznacza to, że presja czasu, która była znakiem rozpoznawczym stołecznego rynku w latach 2021 i 2023, na razie nie wróciła.
Łódź z kolei pokazuje drugą stronę tego samego zjawiska. Spadek sprzedaży o 43 procent w ciągu miesiąca brzmi dramatycznie, ale na rynku tej wielkości wystarczy, że jedna duża inwestycja zakończy etap promocyjny, a statystyka robi gwałtowny zwrot. Przy jednoczesnym wzroście oferty o 4,2 procent łódzki kupujący ma dziś jeszcze więcej czasu na decyzję niż warszawski.
Ceny stoją w skali kraju, ale nie w każdym mieście
Brak zmiany średniej dla całego zestawienia nie oznacza, że cenniki zamarły wszędzie. W skali miesiąca ruchy były drobne, ale w skali dziewięciu miesięcy robią się już wyraźne.
Rynek pierwotny, grudzień 2025 do września 2026
O ile zmieniła się średnia cena ofertowa w poszczególnych miastach
Długość paska odpowiada wielkości zmiany w relacji do Wrocławia, który wypadł najmocniej. Pasek Katowic oznaczono osobnym kolorem, bo pokazuje wartość bezwzględną spadku, a nie wzrostu. Niemal niewidoczny pasek Łodzi to efekt zmiany o 0,1 procent, czyli praktycznie zerowej.
| Miasto | Zmiana wrzesień do sierpnia | Zmiana od grudnia 2025 |
|---|---|---|
| Poznań | +1,1% | +3,1% |
| Łódź | +0,4% | +0,1% |
| Warszawa | +0,1% | +3,0% |
| Wrocław | +0,1% | +5,6% |
| Trójmiasto | bez zmian | +3,0% |
| Kraków | -0,3% | +1,8% |
| Katowice | -0,9% | -1,0% |
Zmiany średniej ceny ofertowej metra kwadratowego na rynku pierwotnym. Dane za wrzesień 2026 roku. Źródło: Barometr Cen Mieszkań, Tabelaofert.pl. Opracowanie ilezametr.pl.
Dwie rzeczy w tej tabeli zasługują na uwagę. Pierwsza to Wrocław, który w ciągu dziewięciu miesięcy podrożał niemal dwa razy mocniej niż Warszawa, a we wrześniu miał jednocześnie największy przyrost liczby dostępnych mieszkań. To nie jest sprzeczność. Nowe projekty, które trafiają do wrocławskiej oferty, są po prostu droższe od tego, co już w niej stało, więc podnoszą średnią, zwiększając przy tym wybór.
Druga to Katowice, jedyny rynek na minusie zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i od początku roku. Śląska stolica przez ostatnie lata rosła najszybciej w całej stawce i dzisiejsza korekta jest w dużej mierze powrotem do poziomu, z którego ten rynek wystartował.
Średnia myli, mediana mówi więcej
Najbardziej praktyczny wniosek z wrześniowego raportu dotyczy nie poziomu cen, lecz sposobu ich czytania. Średnia cena metra bywa myląca, bo podnoszą ją nieliczne, bardzo drogie lokale, których większość kupujących w ogóle nie bierze pod uwagę.
Relacja mediany do średniej ceny ofertowej metra kwadratowego oraz zmiany w segmencie popularnym we wrześniu 2026 roku. Źródło: Barometr Cen Mieszkań, Tabelaofert.pl. Opracowanie ilezametr.pl.
Jeśli w Warszawie mediana jest o 9 procent niższa od średniej, to znaczy, że co najmniej połowa mieszkań w ofercie kosztuje mniej, niż sugeruje najczęściej cytowana liczba. Przy stołecznej skali cen różnica między średnią a medianą potrafi sięgać ponad tysiąca złotych na metrze, co przy mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje kilkadziesiąt tysięcy złotych różnicy w ocenie własnych możliwości. Szerzej tłumaczyliśmy to w tekście o tym, dlaczego średnia cena mieszkania potrafi zmylić, a mediana pokazuje, ile lokale kosztują naprawdę.
Kupujący często słyszą, że średnia cena metra w Warszawie czy Krakowie jest bardzo wysoka, i na tej podstawie oceniają, czy stać ich na mieszkanie. Tymczasem średnią podnoszą także najdroższe lokale, które nie są przecież tym, czego szuka większość nabywców.
Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Klonowe Osiedle w Świdniku: ceny mieszkań w budynku B2 i termin oddaniaLimity kredytowe mogą być ważniejsze od cennika
Cena mieszkania to tylko połowa równania. Drugą są warunki finansowania, a te zmieniły się na początku października. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, czyli program pozwalający kupić mieszkanie bez pełnego wkładu własnego dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego, ma swoje limity ceny metra. Jeśli lokal je przekracza, kredyt z programem nie wchodzi w grę, nawet gdy mieszkanie jest skromne i tanie na tle swojego miasta.
Dotychczas te limity skutecznie wypychały uczestników programu na rynek wtórny. Według danych BGK do końca czerwca 2026 roku jedynie 21 procent kredytów udzielonych w ramach programu sfinansowało zakup nowego mieszkania od dewelopera. Od 1 października obowiązują wyższe stawki, a najwyższa z nich, warszawska, wynosi 17 497,70 zł za metr. Szczegółowe stawki dla wszystkich miast zebraliśmy w zestawieniu limitów Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego na czwarty kwartał 2026 roku.
CO TO ZMIENIA W PRAKTYCE
Podniesienie limitu działa jak powiększenie koszyka dostępnych ofert, nie jak obniżka ceny. Mieszkanie, które we wrześniu wypadało poza program o kilkaset złotych na metrze, od października może się w nim zmieścić. Przy stabilnych cenach ofertowych i rosnącej liczbie gotowych lokali to właśnie limit, a nie cennik, bywa dziś czynnikiem, który decyduje o tym, czy konkretna inwestycja w ogóle pojawi się na liście kupującego. Jeśli korzystasz z programu, zacznij poszukiwania od sprawdzenia aktualnego limitu dla swojej gminy, bo w obrębie jednego województwa potrafi się on różnić o kilka tysięcy złotych na metrze.
Czego spodziewać się w ostatnim kwartale
Rynek wchodzi w końcówkę roku w sytuacji, która jeszcze wiosną wydawała się mało prawdopodobna. Popyt jest wyraźnie mocniejszy, niż zakładała większość prognoz, a jednocześnie nic nie wskazuje na to, by oferta miała gwałtownie stopnieć. Deweloperzy nie tylko sprzedają, ale też konsekwentnie uzupełniają cenniki nowymi etapami inwestycji, a równolegle utrzymuje się rekordowa liczba mieszkań gotowych do odbioru. Gotowe mieszkania biorą dziś sporą część rynku, a kupujący mają najmocniejszą pozycję negocjacyjną od lat.
Nie oznacza to jednak, że każda inwestycja skorzysta na ożywieniu w równym stopniu. Analitycy Tabelaofert wprost zapowiadają koniec jednego scenariusza dla całej Polski. Dobrze wycenione projekty w dobrych lokalizacjach mogą znikać z rynku w kilka tygodni, podczas gdy inne będą szukały nabywców miesiącami. Dla kupującego to w praktyce oznacza, że porównywanie konkretnych ofert ma dziś większy sens niż śledzenie krajowych średnich.
Czynnikami ryzyka pozostają inflacja, koszt kredytu i sytuacja międzynarodowa. Każdy z nich może zmienić tempo zakupów szybciej niż jakakolwiek decyzja cenowa dewelopera, bo wpływa bezpośrednio na zdolność kredytową gospodarstw domowych. Na razie jednak wrześniowy odczyt opisuje rynek rzadkiej równowagi: sprzedaż rośnie, wybór pozostaje szeroki, a cena metra stoi w miejscu.
PRAKTYCZNA RADA
Przy ofercie przekraczającej 70 tys. mieszkań warto wykorzystać przewagę, jaką daje czas. Zacznij od mediany cen w konkretnej dzielnicy, a nie od średniej dla miasta, bo to ona mówi, ile kosztuje typowe mieszkanie w interesującym Cię miejscu. Sprawdź, czy inwestycja ma lokale gotowe do odbioru, bo przy takich mieszkaniach deweloperzy najczęściej negocjują, zwłaszcza pod koniec kwartału. Poproś o pełną listę dostępnych lokali w danym etapie wraz z cenami, nie tylko o te polecane przez sprzedawcę. Jeśli planujesz skorzystać z programu rządowego, zweryfikuj limit ceny metra dla swojej gminy przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży, bo to on wyznacza realną granicę Twoich możliwości. I nie traktuj stabilnej średniej jako gwarancji, bo w tym samym miesiącu jeden rynek potrafi podrożeć o ponad procent, a inny potanieć.
Najczęściej zadawane pytania
Ile mieszkań sprzedali deweloperzy we wrześniu 2026 roku?
Według Barometru Cen Mieszkań portalu Tabelaofert.pl na siedmiu największych rynkach sprzedano blisko 4,4 tys. nowych mieszkań, czyli o prawie 4 procent więcej niż w sierpniu. Był to trzeci najlepszy miesiąc 2026 roku, po styczniu i lipcu. Inne badania podają nieco wyższe liczby, bo stosują odmienną metodologię.
Dlaczego ceny mieszkań nie rosną mimo dobrej sprzedaży?
Ponieważ podaż rośnie szybciej niż popyt. We wrześniu deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 5,6 tys. mieszkań, czyli więcej, niż sprzedali. Łączna oferta na siedmiu rynkach nadal przekracza 70 tys. lokali, w tym rekordową liczbę mieszkań gotowych do odbioru. Przy takim wyborze podniesienie ceny grozi utratą klienta na rzecz konkurencyjnej inwestycji.
Ile wynosi średnia cena metra na rynku pierwotnym?
Dla siedmiu największych rynków łącznie średnia cena ofertowa wyniosła we wrześniu 2026 roku 16 229 zł za metr kwadratowy i nie zmieniła się wobec sierpnia. Trzeba jednak pamiętać, że jest to wartość uśredniona dla bardzo różnych miast i segmentów, od Katowic po Warszawę.
W którym mieście mieszkania podrożały najbardziej w 2026 roku?
Od grudnia 2025 roku najmocniej wzrosły ceny we Wrocławiu, o 5,6 procent. Dalej są Poznań z wynikiem 3,1 procent oraz Warszawa i Trójmiasto po 3 procent. W Krakowie wzrost wyniósł 1,8 procent, w Łodzi praktycznie nic się nie zmieniło, a Katowice jako jedyny rynek zanotowały spadek o 1 procent.
Czym różni się średnia cena od mediany i którą lepiej sprawdzać?
Średnia to suma wszystkich cen podzielona przez liczbę ofert, więc podnoszą ją pojedyncze bardzo drogie lokale. Mediana wskazuje wartość środkową, czyli cenę, poniżej której znajduje się połowa ofert. We wrześniu mediana w Warszawie była o około 9 procent niższa od średniej, a w Krakowie o około 7 procent. Przy ocenie własnego budżetu bardziej miarodajna jest mediana.
Co oznacza segment popularny na rynku mieszkaniowym?
To część rynku pierwotnego obejmująca mieszkania odpowiadające potrzebom szerokiej grupy nabywców, w których o atrakcyjności decyduje połączenie ceny, lokalizacji, metrażu i funkcjonalności. We wrześniu ceny w tym segmencie były stabilne na sześciu z siedmiu rynków, a jedynym wyjątkiem był Wrocław ze wzrostem o 3,4 procent, wywołanym wejściem nowych projektów o wyższym standardzie.
Czy podwyżka limitów Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego zmieni rynek?
Może poszerzyć listę nowych mieszkań dostępnych dla uczestników programu, zwłaszcza w segmencie popularnym. Dotychczas limity cenowe wypychały kredytobiorców na rynek wtórny, bo do końca czerwca 2026 roku tylko 21 procent kredytów z programu sfinansowało zakup od dewelopera. Nowe stawki obowiązują od 1 października 2026 roku.
Czy to dobry moment na zakup mieszkania od dewelopera?
Z perspektywy wyboru i pozycji negocjacyjnej kupujący ma dziś mocniejszą pozycję niż w poprzednich latach, bo oferta przekracza 70 tys. mieszkań, a ceny nie rosną. Decyzja zależy jednak od indywidualnej zdolności kredytowej i kosztu finansowania, bo to rata, a nie cena metra, określa realną dostępność mieszkania. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.
Źródła
- PropertyNews.pl, Deweloperzy sprzedają tysiące lokali, ale to kupujący dyktują warunki
- Tabelaofert.pl, Barometr Cen Mieszkań, raporty miesięczne
- Bankier.pl, Bum w Warszawie, spadek w Łodzi. Rynek mieszkań przyspiesza, ale ceny stoją w miejscu
- rp.pl, Rynek mieszkań w trzecim kwartale 2026 roku
- Bank Gospodarstwa Krajowego, dane o Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym i limity cenowe
POWIĄZANE ARTYKUŁY
Artykuł opublikowany 12 października 2026 roku. Oparty na Barometrze Cen Mieszkań portalu Tabelaofert.pl za wrzesień 2026 roku, danych Banku Gospodarstwa Krajowego o Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym oraz na doniesieniach PropertyNews.pl, Bankier.pl i rp.pl. Zestawienia procentowe w tabelach i na wykresach są opracowaniem własnym na podstawie danych źródłowych. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani rekomendacji zakupu nieruchomości.
