Czytasz: Banki muszą zebrać 15 miliardów do końca roku. Rachunek może trafić do kredytobiorców
- 01
Banki muszą zebrać 15 miliardów do końca roku. Rachunek może trafić do kredytobiorców
Banki muszą zebrać 15 miliardów do końca roku. Rachunek może trafić do kredytobiorców
Za niespełna trzy miesiące mija termin, o którym przeciętny kredytobiorca nigdy nie słyszał, a który może zaważyć na cenie jego hipoteki. Do 31 grudnia 2026 roku banki objęte Rekomendacją WFD mają utrzymać Wskaźnik Finansowania Długoterminowego na poziomie co najmniej 20 procent. W praktyce oznacza to konieczność uplasowania na rynku około 15 miliardów złotych w listach zastawnych i innych papierach dłużnych. Dobra wiadomość jest taka, że prawie wszystkie banki już te oczekiwania spełniają. Zła jest taka, że w dłuższej perspektywie ktoś musi za to zapłacić.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- WFD, czyli Wskaźnik Finansowania Długoterminowego, pokazuje, jaka część portfela kredytów hipotecznych banku jest finansowana instrumentami o zapadalności powyżej roku, a nie zwykłymi depozytami.
- Komisja Nadzoru Finansowego oczekuje, że na 31 grudnia 2026 roku objęte rekomendacją banki osiągną WFD na poziomie minimum 20 procent. Rekomendację znowelizowano uchwałą z 22 lipca 2026 roku.
- Skala potrzebnych emisji to około 15 mld zł do końca 2026 roku, a w kolejnych latach rzędu 8 do 9 mld zł rocznie.
- Część ekspertów ostrzega, że banki mogą przerzucić koszt na klientów przez wyższe marże i ostrzejsze liczenie zdolności kredytowej. Inni wskazują, że finansowanie zabezpieczone jest tańsze i w dłuższym terminie może zadziałać odwrotnie.
- Dziś o decyzji w sprawie stóp procentowych poinformuje Rada Polityki Pieniężnej. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent od marca 2026 roku.
Skąd się wziął problem, który rozwiązuje WFD
Polskie banki od lat finansują kredyty hipoteczne w sposób, który z księgowego punktu widzenia jest co najmniej ryzykowny. Po jednej stronie bilansu mają kredyty udzielone na 25 albo 30 lat. Po drugiej depozyty, które klient może wypłacić w każdej chwili albo po trzech miesiącach. Nazywa się to niedopasowaniem terminów zapadalności i w normalnych czasach nie przeszkadza nikomu, bo depozyty odnawiają się same.
Problem pojawia się w momencie stresu. Gdy klienci masowo przenoszą pieniądze albo gdy rynek międzybankowy zamiera, bank z trzydziestoletnim portfelem hipotek finansowanym depozytami na żądanie ma kłopot. Rekomendacja WFD ma ten mechanizm ograniczyć, wymuszając na bankach, by część portfela hipotecznego opierała się na finansowaniu, którego nikt nie wycofa z dnia na dzień.
Istotą rekomendacji jest to, by kredyty hipoteczne o najdłuższym terminie spłaty były finansowane głównie instrumentami dłużnymi, których nie można wykupić wcześniej niż po roku. Chodzi o stabilność struktury finansowania, a nie o ograniczanie akcji kredytowej.
Istota Rekomendacji WFD w ujęciu nadzoru
Dwadzieścia procent na koniec roku
Konstrukcja wskaźnika jest prosta. W liczniku znajdują się długoterminowe źródła finansowania, czyli przede wszystkim listy zastawne i obligacje własne banku. W mianowniku portfel kredytów hipotecznych o określonej wartości. Iloraz tych dwóch wielkości to właśnie WFD.
REKOMENDACJA WFD W LICZBACH
Źródło: Komisja Nadzoru Finansowego, uchwała nr 229/2026 z 22 lipca 2026 r. nowelizująca Rekomendację WFD, oraz analizy sektora bankowego. Opracowanie ilezametr.pl.
Ważna uwaga dla spokoju ducha. Z informacji płynących z sektora wynika, że prawie wszystkie banki objęte rekomendacją już dziś spełniają oczekiwania nadzoru dotyczące WFD. Nie mamy więc do czynienia z sytuacją, w której cała branża w ostatnim kwartale roku gorączkowo szuka finansowania. Mamy raczej do czynienia z nowym, trwałym kosztem prowadzenia biznesu hipotecznego.
Dwa scenariusze dla kredytobiorcy
Tu zaczyna się najciekawsza część, bo eksperci są podzieleni. Jedni mówią, że rekomendacja podniesie ceny hipotek. Drudzy, że je obniży. Obie strony mają argumenty i obie mogą mieć rację, tylko w różnym horyzoncie czasowym.
Zestawienie argumentów prezentowanych w dyskusji o skutkach Rekomendacji WFD. Opracowanie ilezametr.pl.
Praktyka ostatnich kwartałów sugeruje, że na razie żaden z tych scenariuszy nie zdominował rynku. Marże kredytów mieszkaniowych w pierwszym kwartale 2026 roku wynosiły średnio około 1,78 procent i raczej się obniżały, niż rosły. Banki mocno konkurowały o klienta hipotecznego, bo popyt wrócił po okresie zapaści.
Gdzie dziś jest oprocentowanie
W październiku 2026 roku oferty kredytów hipotecznych mieszczą się mniej więcej w przedziale od 6,08 do 6,24 procent. Najniższą stawkę w rankingach pokazuje Bank Millennium z wynikiem 6,08 procent. To poziom wyraźnie wyższy niż stopa referencyjna NBP, która od marca 2026 roku wynosi 3,75 procent.
Dane: NBP, zestawienia rankingowe ofert bankowych na październik 2026 r. oraz dane o marżach za I kwartał 2026 r. Opracowanie ilezametr.pl.
Mechanika jest tu prosta. Rata kredytu zmiennoprocentowego składa się ze wskaźnika referencyjnego i marży banku. Wskaźnik zależy od decyzji Rady Polityki Pieniężnej i oczekiwań rynku, marża od polityki konkretnego banku. Rekomendacja WFD działa wyłącznie na ten drugi element. O tym, jak dokładnie układa się dziś oprocentowanie i co zmienia przejście ze starych wskaźników na nowy, pisaliśmy szerzej w tekście o tym, że oprocentowanie hipotek wróciło do 6,2 procent.
Zdolność kredytowa już się cofa
Niezależnie od regulacji, zdolność kredytowa Polaków przestała rosnąć. Według wrześniowych zestawień przeciętna maksymalna kwota dla modelowej rodziny wynosiła około 1,16 miliona złotych. To wciąż mniej więcej 4 procent więcej niż rok wcześniej, ale jednocześnie około 8 tysięcy złotych mniej niż miesiąc wcześniej. W kilku bankach spadek był znacznie głębszy i sięgnął nawet 70 tysięcy złotych w ciągu jednego miesiąca.
CO DZIEJE SIĘ ZE ZDOLNOŚCIĄ KREDYTOWĄ
Modelowa rodzina, zestawienia rankingowe, wrzesień 2026
Źródło: wrześniowe zestawienia zdolności kredytowej dla modelowej rodziny. Wartości dotyczą różnych wielkości, dlatego zestawiono je jako osobne wiersze, a nie na wspólnej skali. Opracowanie ilezametr.pl.
To istotny kontekst dla dyskusji o WFD. Jeżeli banki zaczęłyby dodatkowo zaostrzać kryteria z powodu kosztów nowego finansowania, trafiłoby to na rynek, który już teraz lekko przykręca śrubę. Temat opisywaliśmy, analizując wrześniowe cięcia zdolności w bankach.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Urzeka na Jasieniu: ceny mieszkań Domesty, metraże i terminy odbioruRynek hipotek jest tymczasem rekordowy
Cała ta dyskusja toczy się w tle najlepszego od lat okresu dla kredytów mieszkaniowych. W sierpniu 2026 roku banki i SKOK-i udzieliły hipotek na 13,54 miliarda złotych, o 51,1 procent więcej niż rok wcześniej, choć o 8,2 procent mniej niż w lipcu. Od początku roku wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych przekroczyła 102 miliardy złotych i była o 56,5 procent wyższa niż w 2025 roku.
| Wskaźnik rynku hipotek | Wartość | Zmiana rok do roku |
|---|---|---|
| Kredyty udzielone w sierpniu 2026 | 13,54 mld zł | +51,1 proc. |
| Kredyty udzielone od stycznia 2026 | 102,45 mld zł | +56,5 proc. |
| Wartość zapytań o kredyt w sierpniu | dane indeksowe BIK | +9,3 proc. |
| Liczba wnioskujących o hipotekę | dane indeksowe BIK | +7,0 proc. |
| Średnia kwota wnioskowanego kredytu | 525,7 tys. zł | +7,2 proc. |
Źródło: Biuro Informacji Kredytowej, dane za sierpień 2026 r. Średnia kwota wnioskowana różni się od średniej kwoty faktycznie udzielonego kredytu, bo nie każdy wniosek kończy się umową. Opracowanie ilezametr.pl.
Dla banków to układ komfortowy. Akcja kredytowa rośnie, portfel hipoteczny puchnie, a wraz z nim rośnie mianownik wskaźnika WFD. Paradoksalnie im więcej hipotek bank udzieli, tym więcej długoterminowego finansowania musi pozyskać, żeby utrzymać wskaźnik na wymaganym poziomie. Więcej danych o skali tegorocznego boomu znajdziesz w tekście o tym, że banki udzieliły o 41 procent więcej hipotek.
Dziś decyzja Rady Polityki Pieniężnej
Na to wszystko nakłada się bieżąca polityka pieniężna. Rada Polityki Pieniężnej obradowała 6 i 7 października, a komunikat z decyzją w sprawie stóp procentowych publikowany jest zwykle po południu, około godziny 15. Stopa referencyjna wynosi 3,75 procent i nie zmieniła się od obniżki z marca 2026 roku.
Dla posiadaczy kredytów o zmiennym oprocentowaniu decyzja Rady przekłada się na ratę szybciej i mocniej niż jakakolwiek rekomendacja nadzoru. Różnica jest taka, że stopy mogą pójść w dół, a nowy, trwały koszt finansowania długoterminowego zostaje w systemie na lata.
PRAKTYCZNA RADA
Jeżeli planujesz kredyt w najbliższych miesiącach, zbieraj decyzje kredytowe z kilku banków równolegle, a nie po kolei. Różnice w liczeniu zdolności między instytucjami sięgają dziś kilkudziesięciu tysięcy złotych przy tym samym dochodzie, a wrzesień pokazał, że potrafią się zmieniać z miesiąca na miesiąc. Decyzja kredytowa jest zwykle ważna 30 do 60 dni, więc kilka równoległych wniosków daje realne pole do negocjacji marży. Pytaj przy tym nie o samo oprocentowanie, tylko o RRSO, bo ono obejmuje prowizję, ubezpieczenia i koszty okołokredytowe.
Co to oznacza dla cen mieszkań
Związek między regulacją ostrożnościową a cenami mieszkań jest pośredni, ale realny. Dostępność kredytu to dziś jeden z głównych motorów popytu na rynku mieszkaniowym. Jeżeli banki zaostrzą kryteria albo podniosą marże, część kupujących wypadnie z rynku lub przesunie się do tańszego segmentu. To działa w stronę hamowania wzrostu cen.
Działa też jednak mechanizm odwrotny. Mniej kredytów to mniej transakcji, mniej transakcji to ostrożniejsi deweloperzy i mniej nowych inwestycji wprowadzanych do sprzedaży. Kurcząca się podaż po roku czy dwóch znów pcha ceny w górę. Rynek mieszkaniowy rzadko reaguje liniowo i rzadko reaguje od razu.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest Wskaźnik Finansowania Długoterminowego?
WFD to relacja długoterminowych źródeł finansowania banku, takich jak listy zastawne i obligacje własne, do wartości jego portfela kredytów hipotecznych. Pokazuje, w jakim stopniu długoletnie kredyty mieszkaniowe są finansowane instrumentami o zapadalności powyżej roku, a nie depozytami, które klient może wycofać niemal natychmiast.
Jaki poziom WFD muszą osiągnąć banki i do kiedy?
Komisja Nadzoru Finansowego oczekuje, że na 31 grudnia 2026 roku banki objęte rekomendacją utrzymają wskaźnik na poziomie co najmniej 20 procent. Rekomendacja WFD została znowelizowana uchwałą KNF z 22 lipca 2026 roku. Z informacji płynących z sektora wynika, że prawie wszystkie objęte nią banki już spełniają te oczekiwania.
Ile pieniędzy muszą pozyskać banki?
Szacunki mówią o około 15 miliardach złotych dodatkowych instrumentów dłużnych do końca 2026 roku. W kolejnych latach skala emisji listów zastawnych i innych papierów dłużnych ma wynosić rzędu 8 do 9 miliardów złotych rocznie.
Czy przez Rekomendację WFD kredyty hipoteczne zdrożeją?
Opinie są podzielone. Krótkoterminowo emisja listów zastawnych kosztuje bank więcej niż przyjęcie depozytu, więc część ekspertów spodziewa się wyższych marż i ostrzejszego liczenia zdolności kredytowej. W dłuższym horyzoncie list zastawny jest finansowaniem zabezpieczonym, a więc relatywnie tanim, co może obniżyć koszt finansowania banków. Na razie marże raczej spadały, bo banki konkurują o klienta hipotecznego.
Ile wynosi dziś oprocentowanie kredytu hipotecznego?
W październiku 2026 roku oferty mieszczą się mniej więcej w przedziale od 6,08 do 6,24 procent, przy stopie referencyjnej NBP wynoszącej 3,75 procent. Średnia marża kredytu mieszkaniowego w I kwartale 2026 roku wynosiła około 1,78 procent. Konkretna stawka zależy od banku, wkładu własnego i produktów dodatkowych.
Co dzieje się ze zdolnością kredytową?
Według wrześniowych zestawień przeciętna maksymalna kwota dla modelowej rodziny wynosiła około 1,16 mln zł. To około 4 procent więcej niż rok wcześniej, ale jednocześnie mniej więcej 8 tys. zł mniej niż w sierpniu. W części banków cięcia były głębsze i sięgnęły nawet 70 tys. zł w ciągu miesiąca.
Czym jest list zastawny?
To dłużny papier wartościowy emitowany przez bank hipoteczny, zabezpieczony portfelem udzielonych kredytów hipotecznych. Dla inwestora oznacza to niższe ryzyko niż przy obligacji niezabezpieczonej, a więc akceptację niższej rentowności. Dla banku jest to źródło finansowania o długim terminie zapadalności, którego nikt nie wycofa z dnia na dzień.
Kiedy RPP podejmuje decyzję o stopach w październiku 2026?
Posiedzenie decyzyjne Rady Polityki Pieniężnej zaplanowano na 6 i 7 października 2026 roku, a komunikat z decyzją publikowany jest zwykle po południu drugiego dnia, około godziny 15. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent i pozostaje na tym poziomie od obniżki z marca 2026 roku.
Źródła
- Uchwała nr 229/2026 Komisji Nadzoru Finansowego z 22 lipca 2026 r. w sprawie nowelizacji Rekomendacji WFD
- bank.pl, Prawie wszystkie banki spełniają oczekiwania KNF dotyczące WFD
- Bankier.pl, KNF przyjęła rekomendację WFD. Czy kredyty hipoteczne będą droższe
- Biuro Informacji Kredytowej, BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, sierpień 2026
- Narodowy Bank Polski, stopy procentowe i harmonogram posiedzeń Rady Polityki Pieniężnej
- Bankier.pl, ranking kredytów hipotecznych, październik 2026
POWIĄZANE ARTYKUŁY
Artykuł opublikowany 7 października 2026 roku rano, przed publikacją komunikatu Rady Polityki Pieniężnej z posiedzenia 6 i 7 października. Oparty na dokumentach Komisji Nadzoru Finansowego, danych Biura Informacji Kredytowej za sierpień 2026 roku oraz zestawieniach ofert bankowych na październik 2026 roku. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani rekomendacji wyboru konkretnego kredytu.
