Pięć banków ścięło zdolność kredytową. W skrajnym przypadku o 70 tysięcy

Wrzesień nie przyniósł kredytobiorcom ulgi. W pięciu bankach maksymalna kwota, jaką może pożyczyć ta sama rodzina, spadła w ciągu miesiąca, a w skrajnym przypadku różnica sięgnęła 70 tysięcy złotych. To nie jest efekt decyzji Rady Polityki Pieniężnej, bo ta od marca nie ruszyła stóp. Prawdziwa zmiana wydarzyła się w czerwcu i dopiero teraz widać ją w tabelach z ofertami.

Wrzesień na minusie, ale nie w każdym banku

Miesięczne przeglądy zdolności kredytowej to jedno z niewielu narzędzi, które pokazują rynek hipoteczny od strony klienta, a nie od strony statystyki sprzedaży. Metodologia jest prosta: bierze się modelową rodzinę o określonym dochodzie i sprawdza, ile każdy bank jest gotów jej pożyczyć. Wynik zmienia się z miesiąca na miesiąc, nawet gdy stopy procentowe stoją w miejscu.

Wrzesień 2026 wypadł na minusie. Pięć instytucji obniżyło maksymalną kwotę finansowania, przy czym najgłębsza korekta sięgnęła 70 tys. zł. Trzy banki poszły w przeciwną stronę, ale podniosły limity najwyżej o około 20 tys. zł. Bilans wyszedł ujemny: średnia maksymalna zdolność zatrzymała się na 1,155 mln zł, czyli o 8 tys. zł niżej niż miesiąc wcześniej.

Osiem tysięcy złotych brzmi niegroźnie i w skali miliona faktycznie jest to niecały procent. Problem w tym, że średnia ukrywa rozrzut. Klient, który złożył wniosek w banku z tej gorszej piątki, mógł stracić kwotę odpowiadającą wkładowi własnemu na kawalerkę w mniejszym mieście. Klient obok, w banku z tej lepszej trójki, niczego nie zauważył. To jest właśnie powód, dla którego porównywanie ofert przestało być formalnością.

Rekomendacja S, czyli zmiana, której nie widać w stopach

Żeby zrozumieć wrzesień, trzeba cofnąć się do czerwca. Od 19 czerwca 2026 roku obowiązuje zaostrzona Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. To dokument, który nie jest ustawą i nie trafia do Dziennika Ustaw, ale w praktyce decyduje o tym, ile pieniędzy dostaniesz w banku. Nadzór opisuje w nim, jak instytucje mają liczyć zdolność kredytową, a banki się do tego stosują, bo alternatywą jest spór z regulatorem.

Zmieniły się trzy rzeczy naraz. Po pierwsze, twardszy sposób liczenia wskaźnika DSTI, czyli relacji rat do dochodu. KNF zaleca ostrożność powyżej 40 procent przy niższych dochodach i powyżej 50 procent przy wyższych. Po drugie, zakaz zaniżania kosztów utrzymania rodziny do poziomu minimum socjalnego. Po trzecie, bufor bezpieczeństwa doliczany do oprocentowania: co najmniej 2,5 punktu procentowego przy stawkach stałych i więcej przy zmiennych.

Najciekawszy jest punkt drugi, bo dotyka codzienności. Przez lata deklaracja o wydatkach gospodarstwa domowego była fikcją, którą obie strony akceptowały. Dziś banki sięgają po agregację danych z rachunków klienta i potrafią sprawdzić, ile naprawdę wychodzi z konta w ciągu miesiąca. Jeśli realne wydatki są wyższe od deklarowanych, to właśnie one trafiają do wyliczenia. Efekt jest policzalny: przeciętny klient przy tym samym dochodzie dostaje po tej zmianie od 10 do 15 procent mniej.

Stałe oprocentowanie daje spokój, ale kosztuje zdolność

Wrześniowe cięcia mają jeszcze jedno źródło. Stawki oprocentowania okresowo stałego poszły w górę, a to bezpośrednio przekłada się na wyliczaną ratę i w konsekwencji na maksymalną kwotę kredytu. Przy stałym oprocentowaniu modelowa rodzina 2+2 z dochodem 12 000 zł netto mogła liczyć najwyżej na 831,4 tys. zł. Najbardziej liberalne w tym wariancie były BNP Paribas, ING Bank Śląski i Credit Agricole, gdzie górna granica sięgała okolic 816 tys. zł.

To pokazuje realny koszt przewidywalności. Stałe oprocentowanie chroni przed wzrostem raty przez kilka lat, ale w momencie składania wniosku zwykle oznacza niższą zdolność niż wariant zmienny. Wybór między jednym a drugim przestał być więc pytaniem wyłącznie o apetyt na ryzyko. Dla części kupujących to pytanie o to, czy w ogóle dostaną kredyt na mieszkanie, które sobie upatrzyli.

Warto przy tym pamiętać, że sam benchmark się zmienia. POLSTR stopniowo zastępuje WIBOR, a pierwsze hipoteki oparte na nowym wskaźniku trafiły już na rynek. Dla zdolności kredytowej liczy się jednak nie nazwa wskaźnika, tylko poziom, na jakim się zatrzyma.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 09.09.2026Metr w Sopocie kosztuje tyle co w Marbelli. Hiszpania przestała być droższa

Stopy stoją, a jednak jest trudniej

Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopę referencyjną na poziomie 3,75 procent nieprzerwanie od marca. We wrześniu też nie doszło do zmiany, a powodem był odczyt inflacji, która w sierpniu przyspieszyła do 3,4 procent z 3,0 procent w lipcu. Rynek nie wycenia rychłej obniżki, co widać po WIBOR 3M, który na początku września utrzymywał się nieco powyżej stopy referencyjnej.

To układ, który wielu kredytobiorców zaskakuje. Stopy nie rosną, a kredyt staje się trudniej dostępny. Odpowiedź leży poza polityką pieniężną: decyduje regulacja ostrożnościowa i polityka cenowa banków. Zresztą same instytucje sygnalizowały ten kierunek z wyprzedzeniem, gdy zapowiadały zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów mieszkaniowych.

Widać to również po stronie popytu. W sierpniu liczba wnioskujących o hipotekę spadła o 14 procent rok do roku, a średni wniosek kredytowy sięgnął 525 tys. zł. Mniej chętnych, ale każdy z nich potrzebuje większej kwoty. To prosta konsekwencja cen mieszkań, które od lat rosną szybciej niż dochody.

Dlaczego to nie koniec zmian

Rekomendacja S weszła w życie w czerwcu, ale jej skutki rozkładają się w czasie. Banki wdrażają zalecenia we własnym tempie i we własnych modelach scoringowych, więc kolejne miesiące mogą przynieść dalsze korekty w obie strony. Do tego dochodzi zmienność stawek stałego oprocentowania, które reagują na oczekiwania rynku wobec przyszłych decyzji Rady, a nie na decyzje już podjęte.

Dla kupującego wniosek jest dość niewygodny: zdolność kredytowa przestała być wielkością, którą można sprawdzić raz i traktować jako stałą przez pół roku. Promesa sprzed kilku miesięcy niekoniecznie odpowiada dzisiejszym możliwościom. Jeśli planujesz zakup, policz zdolność na nowo bezpośrednio przed rezerwacją mieszkania, a nie na etapie przeglądania ogłoszeń.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Stopy w dół, a o kredyt trudniej. Banki zapowiadają zaostrzenie kryteriów
• Średni wniosek o hipotekę to 525 tysięcy. W sierpniu chętnych ubyło o 14 procent
• PKO BP wydał pierwsze hipoteki bez WIBOR-u. Od 2027 roku nie będzie już wyboru
• Inflacja skoczyła do 3,4 procent, Rada zamroziła stopy

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Przytoczone kwoty pochodzą z wrześniowego przeglądu ofert kredytów hipotecznych i dotyczą modelowego gospodarstwa domowego, więc nie przekładają się wprost na indywidualną sytuację czytelnika. Rzeczywistą zdolność kredytową wylicza bank na podstawie pełnej dokumentacji, własnej polityki kredytowej i aktualnej oferty, a wynik może się różnić od wartości podanych w tekście. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny. Fot. Mach240390 / Wikimedia Commons, CC BY 3.0.