Dywidenda bez podatku i 10 procent CIT. Polskie REIT-y wciąż nie doszły do Sejmu

Kupno mieszkania na wynajem wymaga kilkuset tysięcy złotych, cierpliwości do najemców i gotowości na to, że jeden pustostan zabiera cały miesięczny przychód. Polskie REIT-y, w projektach nazwane Spółkami Inwestującymi w Najem Nieruchomości, miały ten model rozbić na akcje kupowane na giełdzie za dowolną kwotę. Prace analityczne nad ustawą zakończyły się w 2025 roku, a projekt do dziś nie trafił do Sejmu.

Co to właściwie jest REIT

REIT to skrót od Real Estate Investment Trust, konstrukcji znanej na rynkach rozwiniętych od dekad. Idea jest prosta: spółka skupuje nieruchomości, wynajmuje je, a niemal cały zysk z czynszów oddaje akcjonariuszom w dywidendzie. W zamian za obowiązek dzielenia się zyskiem dostaje preferencyjne opodatkowanie, dzięki czemu ten sam czynsz nie jest opodatkowany dwa razy, raz w spółce i raz u inwestora.

W Polsce dla takiej spółki zaproponowano nazwę SINN, czyli Spółka Inwestująca w Najem Nieruchomości. Nie jest to pierwsze podejście. W poprzedniej dekadzie pracowano nad konstrukcją o nazwie FINN, czyli Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości, która ostatecznie nie weszła w życie. SINN jest jej następcą, przygotowanym w innym otoczeniu rynkowym i z szerszym zakresem dopuszczalnych inwestycji.

Podatki, czyli sedno całej konstrukcji

Cała atrakcyjność REIT-u sprowadza się do jednej rzeczy: co zostaje w kieszeni po drodze od najemcy do inwestora. W standardowej spółce ten sam pieniądz jest opodatkowany dwukrotnie, najpierw podatkiem dochodowym od zysku spółki, potem podatkiem od dywidendy. To właśnie ten mechanizm sprawia, że inwestowanie w wynajem przez spółkę zwykle się nie opłaca.

W SINN ten łańcuch ma zostać skrócony. Podatek pojawia się raz, na poziomie spółki, w momencie wypłaty dywidendy, w obniżonej stawce 10 procent. To, co trafia do akcjonariusza, jest już wolne od CIT i PIT. Dla inwestora indywidualnego oznacza to, że kwota widoczna na wyciągu jest kwotą ostateczną, bez konieczności doliczania czegokolwiek w rocznym rozliczeniu.

Mieszkanie na wynajem kontra akcje spółki

Najbardziej praktyczne pytanie brzmi: co to zmienia dla osoby, która dziś rozważa zakup kawalerki pod wynajem. Poniższe zestawienie porównuje oba modele w tych punktach, które w praktyce decydują o wyniku inwestycji.

Zestawienie redakcyjne. Kolumna dotycząca SINN opiera się na założeniach projektu, który nie został uchwalony, więc ostateczne warunki mogą się różnić. Stawki ryczałtu od najmu prywatnego podano według stanu obowiązującego w 2026 roku.

Warto zwrócić uwagę na jeden szczegół z tego zestawienia. Ryczałt od najmu prywatnego w wysokości 8,5 procent do progu stu tysięcy złotych przychodu rocznie jest dla drobnego inwestora rozwiązaniem naprawdę korzystnym, a resort finansów potwierdził niedawno, że nie planuje go ruszać, o czym pisaliśmy przy okazji stanowiska w sprawie rozliczania najmu krótkoterminowego ryczałtem. SINN nie ma więc być podatkowo lepszy od kawalerki na wynajem w każdym scenariuszu. Jego przewaga leży gdzie indziej: w progu wejścia, płynności i braku pracy własnej.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 28.08.2026Stopy w dół, a o kredyt trudniej. Banki zapowiadają zaostrzenie kryteriów

Co to zmieniłoby na rynku najmu

Najem instytucjonalny nie jest w Polsce nowością. Fundusze budują i wynajmują całe budynki, w których żadne mieszkanie nie trafia na sprzedaż, a lokator płaci abonament zamiast raty kredytu. Opisywaliśmy taki projekt przy okazji inwestycji, w której 620 mieszkań we Wrocławiu powstało wyłącznie na wynajem. Różnica polega na tym, że dziś ten kapitał jest w przeważającej części zagraniczny, a polski inwestor indywidualny nie ma jak w nim uczestniczyć.

To właśnie ten element ma zmienić SINN. Zwolennicy konstrukcji wskazują, że pojawienie się notowanych spółek żyjących z czynszów przyciągnęłoby na rynek najmu kapitał krajowy, w tym oszczędności gospodarstw domowych, które dziś szukają ujścia w zakupie pojedynczych mieszkań. Doświadczenia kilku krajów sugerują też, że profesjonalizacja najmu potrafi obniżać czynsze w segmencie wielorodzinnym, bo do gry wchodzi podmiot budujący nowy zasób, a nie tylko przejmujący istniejący.

Krytycy odwracają ten argument. Obawa dotyczy sytuacji, w której spółki zamiast budować zaczną skupować gotowe mieszkania, konkurując o ten sam ograniczony zasób co kupujący na własne potrzeby. Przy ofercie najmu, która w skali kraju liczy około 125 tysięcy ogłoszeń i potrafi topnieć w ciągu kilku wrześniowych tygodni, o czym pisaliśmy analizując sytuację na rynku najmu na starcie sezonu, wrażliwość na dodatkowy popyt inwestycyjny jest realna. Rozstrzygnięcie tego sporu zależy od szczegółów, których w publicznie dostępnych założeniach po prostu jeszcze nie ma.

Dlaczego to trwa tak długo

Historia polskich REIT-ów to kilkanaście lat zapowiedzi. Poniższa oś pokazuje najważniejsze punkty ostatniego podejścia.

Powodów opóźnienia jest kilka i żaden nie jest wyłącznie techniczny. Konstrukcja REIT wymaga przecięcia podwójnego opodatkowania, co zawsze budzi opór po stronie fiskalnej i wymaga zabezpieczeń przed wykorzystywaniem preferencji do optymalizacji niezwiązanej z najmem. Drugą kwestią jest polityczna wrażliwość tematu mieszkaniowego. Ustawa, którą da się opisać hasłem o funduszach kupujących mieszkania, jest trudna do obrony w momencie, gdy dostępność mieszkań pozostaje jednym z głównych tematów debaty publicznej.

Trzecim czynnikiem jest sam zakres. Założenia obejmują nie tylko mieszkania, ale też biura, akademiki, domy opieki i centra handlowe, a każdy z tych segmentów ma innych interesariuszy i inne oczekiwania wobec przepisów. Im szerszy zakres, tym więcej uzgodnień.

Czego wciąż nie wiadomo

Publicznie dostępne założenia odpowiadają na pytanie, jak SINN miałby wyglądać, ale milczą w kilku punktach, które zdecydują o tym, czy konstrukcja w ogóle zadziała. Nie znamy minimalnego kapitału zakładowego ani wymogów co do rozproszenia akcjonariatu. Nie wiadomo, czy i jak zostanie ograniczony poziom zadłużenia spółki, co przy nieruchomościach ma kluczowe znaczenie dla ryzyka. Nie ma też rozstrzygnięcia, czy pojawią się zachęty do budowania nowego zasobu zamiast skupowania istniejącego.

Dla inwestora indywidualnego praktyczny wniosek jest na dziś jeden: nie ma czego kupować i nie warto podejmować decyzji inwestycyjnych w oparciu o zapowiedzi. Do momentu, w którym projekt trafi do Sejmu i pozna się jego treść, wszystkie liczby opisane wyżej pozostają założeniami, a nie prawem. Historia FINN pokazuje, że od dobrze wyglądającego projektu do obowiązującej ustawy droga bywa nieskończenie długa.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• 620 mieszkań we Wrocławiu i ani jednego na sprzedaż. Tak działa mieszkanie w abonamencie
• Na rynku najmu leży 125 tysięcy ofert. Wrzesień zabierze najlepsze z nich w trzy tygodnie
• Skarbówka zostawia wynajmującym na doby 8,5 procent. Resort finansów nie planuje zmian

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani podatkowej. Opisane rozwiązania pochodzą z publicznie dostępnych założeń projektu ustawy o spółkach inwestujących w najem nieruchomości. Projekt nie został skierowany do Sejmu, nie jest obowiązującym prawem, a jego ostateczna treść może się różnić od opisanej. Stawki ryczałtu od najmu prywatnego podano według stanu na 2026 rok. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).