Lex deweloper wygasł. Zostaje po nim około 100 tysięcy mieszkań w przygotowaniu

Osiem lat i jedna z najbardziej kontrowersyjnych ustaw w polskiej mieszkaniówce właśnie się skończyła. Specustawa mieszkaniowa, powszechnie nazywana lex deweloper, przestała obowiązywać z końcem sierpnia 2026 roku. Od dziś nie da się już w tym trybie rozpocząć nowej inwestycji. Zostaje po niej pokaźny zapas: według Polskiego Związku Firm Deweloperskich uchwały podjęte na jej podstawie dotyczą około 100 tysięcy mieszkań. Sprawdzamy, co dokładnie znika, co zostaje i czym samorządy będą się teraz posługiwać.

Czym była specustawa i dlaczego wywoływała tyle emocji

Lex deweloper powstał w 2018 roku jako odpowiedź na jeden problem: gminy miały za mało planów miejscowych, a te, które miały, często blokowały budowę mieszkań na terenach, gdzie z punktu widzenia rynku wydawało się to sensowne. Ustawa dała radzie gminy narzędzie, które pozwalało uchwalić lokalizację inwestycji mieszkaniowej także wtedy, gdy była ona niezgodna z obowiązującym planem miejscowym.

Nie był to jednak wolny amerykański. Inwestycja musiała spełniać standardy urbanistyczne wpisane do ustawy: dostęp do drogi publicznej, do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, a także maksymalne odległości do przystanku komunikacji publicznej i do szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć dodatkowych uczniów. Gmina mogła te standardy zaostrzyć albo poluzować własną uchwałą.

Krytycy zarzucali specustawie, że pozwala obchodzić plan miejscowy i przenosi decyzję z poziomu polityki przestrzennej na poziom pojedynczej uchwały. Obrońcy wskazywali, że bez niej część inwestycji nigdy by nie powstała, bo procedura planistyczna trwa latami. Prawda leżała gdzieś pośrodku: narzędzie działało, ale jego użycie zależało od determinacji konkretnej rady gminy.

Sto tysięcy mieszkań w kolejce

Najciekawsza liczba w całej sprawie to skala tego, co zostało już przeklepane. Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że decyzje i uchwały wydane na podstawie specustawy obejmują około 100 tysięcy mieszkań. To nie są lokale gotowe ani nawet budowane. To projekty z ustaloną lokalizacją, które mogą wejść w kolejne etapy procesu inwestycyjnego.

Żeby zrozumieć skalę, warto zestawić tę liczbę z bieżącym rynkiem. Deweloperzy oddali do użytkowania w pierwszych siedmiu miesiącach 2026 roku około 69,5 tysiąca mieszkań. Cała oferta gotowa do sprzedania na siedmiu największych rynkach stopniała w lipcu poniżej 60 tysięcy lokali.

Innymi słowy, w szufladach leży więcej mieszkań z ustaloną lokalizacją niż deweloperzy są w stanie oddać w ciągu roku. Te projekty nie znikają wraz z ustawą, bo uchwały już podjęte zachowują moc. To ważne, bo rynek i tak zmaga się z kurczącą się podażą, o czym pisaliśmy, gdy oferta mieszkań deweloperskich stopniała do 59 tysięcy.

Kto zdążył, ten ma spokój

Przepisy przejściowe są tu łaskawsze, niż mogłoby się wydawać. Postępowania wszczęte przed 1 września 2026 roku toczą się dalej według starych zasad. Rada gminy może więc podjąć uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej także po tej dacie, o ile wniosek wpłynął wcześniej.

W praktyce oznacza to, że sierpień był miesiącem wzmożonego składania wniosków. Podobny mechanizm zadziałał przy warunkach zabudowy, gdzie liczyła się data wpływu, a nie data rozstrzygnięcia. Opisaliśmy to szerzej w tekście o tym, jak prawie 1700 gmin nie zdążyło z planem ogólnym i co to oznacza dla właścicieli działek.

Zobacz również:

DEWELOPERZY · 22.07.2026Okam domyka osiedle Inspire w Katowicach. Nad Doliną Trzech Stawów powstało 421 mieszkań

Co wchodzi na jej miejsce

Następcą lex dewelopera jest zintegrowany plan inwestycyjny, w skrócie ZPI. To nie jest kolejna specustawa, tylko szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalany na wniosek inwestora.

Najważniejsza różnica jest ustrojowa. Lex deweloper pozwalał obejść plan miejscowy. ZPI robi coś odwrotnego: wciąga inwestycję do systemu planistycznego i dokłada do niej umowę o podziale kosztów infrastruktury. Ta umowa, nazywana urbanistyczną, jest zawierana między gminą a inwestorem w formie aktu notarialnego, a jej podpisanie jest warunkiem uchwalenia planu.

Zestawienie redakcyjne. Szczegółowe warunki obu trybów wynikają z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz z wygasłej specustawy mieszkaniowej.

Co to znaczy dla kupujących mieszkania

W krótkim terminie prawdopodobnie niewiele. Zapas uchwał lokalizacyjnych jest na tyle duży, że projekty uruchamiane w latach 2027 i 2028 w sporej części będą pochodziły jeszcze ze starego trybu. Rynek nie zauważy więc nagłej dziury.

W średnim terminie zmienia się natomiast rachunek ekonomiczny inwestycji. Umowa urbanistyczna oznacza, że deweloper bierze na siebie część kosztów infrastruktury: drogi, przedszkola, żłobka czy sieci. Ten koszt trzeba gdzieś zapisać, a w cenniku mieszkań jest na to najprostsze miejsce. Z drugiej strony mieszkańcy dostają osiedle, które nie jest doklejone do miasta bez chodnika i przystanku.

Jest też trzeci efekt, mniej oczywisty. ZPI wymaga zgodności z polityką przestrzenną gminy, a więc docelowo z planem ogólnym. Gminy, które planu jeszcze nie mają, przez pewien czas nie będą w stanie sprawnie prowadzić także tej ścieżki. Kolejność jest więc jasna: najpierw plan ogólny, potem inwestycje.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Koniec Lex Deweloper. Co zmienia się dla rynku mieszkań?
• Prawie 1700 gmin nie zdążyło z planem. Od dziś nie wydadzą warunków zabudowy
• Deweloperzy sprzedają szybciej, niż budują. Oferta stopniała do 59 tysięcy mieszkań

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Szacunek liczby mieszkań objętych uchwałami lokalizacyjnymi pochodzi z Polskiego Związku Firm Deweloperskich i ma charakter przybliżony. Dane o mieszkaniach oddanych do użytkowania pochodzą z Głównego Urzędu Statystycznego za okres styczeń do lipca 2026 roku, dane o ofercie z raportów rynkowych za lipiec 2026 roku. Zdjęcie ilustracyjne: rawpixel, licencja CC0 (domena publiczna).